就皇后道的熱銷，在多數(shù)深圳業(yè)內(nèi)看來(lái)，除上述中海拿地將整個(gè)龍華區(qū)域的熱度拉動(dòng)起來(lái)了以外，更主要取決于它的位置。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 就在中海地產(chǎn)16日以38.2億元摘得深圳龍華區(qū)域地王后，網(wǎng)上某論壇便有人在猜測(cè)，臨近中海地王項(xiàng)目，即卓越深圳皇后道項(xiàng)目的開盤日期。

　　果不其然，中海獲上述地王“余音”還未退之時(shí)，10月17日卓越今年唯一住宅項(xiàng)目皇后道項(xiàng)目開盤入市。

　　卓越“借市”開盤

　　據(jù)了解，皇后道項(xiàng)目位于深圳龍華新區(qū)大道與人民路交匯處西南角，項(xiàng)目總占地面積13.5萬(wàn)平米，總建筑面積45萬(wàn)平米。

　　項(xiàng)目分兩期開發(fā)，其中第一期占地5.8萬(wàn)平米，總建面18萬(wàn)平米，容積率2.36，是同片區(qū)內(nèi)容積率最低的項(xiàng)目，一期共有32套別墅和6棟高層組成，高層產(chǎn)品主要為89-162平米的三房至五房，定位為片區(qū)最高端項(xiàng)目。

　　此次開盤的為第一期，項(xiàng)目主推89-162平米九大戶型，共計(jì)推售800余套，開盤均價(jià)為2.6萬(wàn)每平米，根據(jù)市場(chǎng)消息，該項(xiàng)目開盤便已銷售近八成。

　　而在皇后道項(xiàng)目熱銷背后，市場(chǎng)普遍認(rèn)為卓越選定的開盤日，剛好借助了中海地產(chǎn)32.8億拿區(qū)域地王的熱市。

　　不過(guò)，卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)接受觀點(diǎn)新媒體采訪就表示，“皇后道的開盤日期并未受中海拿地影響，項(xiàng)目本身推盤節(jié)奏也該這幾天賣”。

　　張遠(yuǎn)稱，皇后道項(xiàng)目早前就想入市，但受政府限價(jià)影響，項(xiàng)目近期才獲得預(yù)售證。

　　“該項(xiàng)目2.6萬(wàn)每平米的價(jià)格是政府給的價(jià)格，若按卓越自己的定價(jià)，項(xiàng)目定價(jià)會(huì)去到2.8萬(wàn)每平米至2.9萬(wàn)每平米左右”。

　　據(jù)悉，深圳龍華的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為：取龍華周邊房?jī)r(jià)最低值與最高值的平均值，但定價(jià)不能超過(guò)最高定價(jià)的10%。

　　另?yè)?jù)了解，卓越今年在住宅業(yè)務(wù)方面，貢獻(xiàn)最大的就將是此次入市的深圳龍華皇后道項(xiàng)目。

　　對(duì)此，張遠(yuǎn)表示，按照卓越的要求，皇后道今年銷售目標(biāo)為17到18個(gè)億左右，截至目前，所推的800多套，已賣了500多套，銷售回籠13.08個(gè)億。

　　地價(jià)拉動(dòng)樓市

　　就皇后道的熱銷，在多數(shù)深圳業(yè)內(nèi)看來(lái)，除上述中海拿地將整個(gè)龍華區(qū)域的熱度拉動(dòng)起來(lái)了以外，更主要取決于它的位置。

　　“皇后道比較貴，很多人接受不了，但深圳關(guān)內(nèi)的價(jià)格更貴，例如南山的起步價(jià)格是4萬(wàn)每平米，而皇后道項(xiàng)目過(guò)關(guān)就可以去到市內(nèi)，”關(guān)外較遠(yuǎn)的鹽田也去到了2.3萬(wàn)平方米“。

　　深圳業(yè)內(nèi)他山認(rèn)為，2.6萬(wàn)每平米的開盤均價(jià)比較貴。但上述中海項(xiàng)目今后入市的價(jià)格估計(jì)會(huì)去到3萬(wàn)至3.5萬(wàn)每平米，所以2.6萬(wàn)每平米的價(jià)格，相對(duì)來(lái)說(shuō)還是合算的。

　　他山表示，隨著深圳幾條隧道的打通，深圳龍華的優(yōu)勢(shì)愈加明顯，而這也是該區(qū)域樓盤受追捧的一個(gè)原因。據(jù)了解，此前，同樣位于該區(qū)域的萊蒙水榭春天等樓盤開盤也曾取得不錯(cuò)的銷售。

　　不過(guò)，就深圳皇后道的熱銷，除中海拉動(dòng)效應(yīng)及地理位置外，相關(guān)業(yè)內(nèi)亦認(rèn)為，目前深圳購(gòu)房需求仍然很大，但土地供應(yīng)卻頗為有限；再加上前海熱也讓更多的投資者瞄準(zhǔn)了前海的投資價(jià)值，使得各企業(yè)爭(zhēng)相競(jìng)奪前海的土地，從而也使得深圳整體的投資熱度也有所提升，進(jìn)一步提升了深圳樓市價(jià)格。

　　就今年深圳推地的情況來(lái)看，推地的次數(shù)并不多，但每次的角逐都頗為激烈。早前7月26日，深圳推出前海第一宗地塊，當(dāng)天共吸引了萬(wàn)科、綠地、世房、華潤(rùn)置地、金融街等房企參與，但最后兩幅土地卻由深圳卓越集團(tuán)以51.89億元、71.80億元收入囊中。

　　隨后，8月16日，深圳前海第三宗地塊正式出讓，最終由華潤(rùn)置地出價(jià)109億元成功競(jìng)得，溢價(jià)達(dá)62.2%。109億元也再次刷新卓越7月16日創(chuàng)造的深圳總價(jià)地王紀(jì)錄。

　　10月16日，中海地產(chǎn)經(jīng)過(guò)66輪競(jìng)價(jià)，以38.2億元競(jìng)得深圳龍華一宗地塊，折合樓面地價(jià)1.45萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)91%，成為今年以來(lái)深圳住宅用地的總價(jià)與單價(jià)雙料“地王”。

　　接下來(lái)，11月27日，深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局，還將以拍賣方式公開出讓前海兩幅商業(yè)辦公用地，拍賣起始價(jià)分別為24.23億元和9.98億元。

　　或是出于前幾次拿地的激烈程度，該兩地塊出讓條件，也更為苛刻。要求：兩宗地塊競(jìng)買人為已在前海深港合作區(qū)注冊(cè)成立從事供應(yīng)鏈管理、商品展示交易、工業(yè)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)及相關(guān)貿(mào)易等經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一的企業(yè)；其母公司(或其實(shí)際控制人)須為在香港特別行政區(qū)注冊(cè)的企業(yè)，且2012年會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)總額或營(yíng)業(yè)收入不低于50億元人民幣。

　　值得一提的是，或正是出于深圳不斷上升的房?jī)r(jià)，使得深圳政府也出臺(tái)了一些更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施，即“深圳調(diào)房?jī)r(jià)八項(xiàng)措施”，其中包括增大普通住房供地、加緊研究提高二套房房貸利率、加大安居型商品房和保障性住房供應(yīng)的力度等。

　　但即便如此，在深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)看來(lái)，深圳調(diào)房?jī)r(jià)八項(xiàng)措施的效果仍然有限，例如，二套房首付比例和利率的調(diào)整空間有限，因此市場(chǎng)認(rèn)為該項(xiàng)措施對(duì)深圳樓市影響不大。