在爛尾樓改造方面，佳兆業(yè)成功運作的項目有廣州中石化大廈，深圳佳兆業(yè)中心、以及大連佳兆業(yè)廣場。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 郭英成在宣布佳兆業(yè)重回一二線城市后，一直無法突破的北京市場或許會因長安8號而改變。

　　日前，佳兆業(yè)確認將以代管代建的方式入主北京長安街沿線唯一待售物業(yè)“長安8號”，從而由此曲線進軍北京市場。

　　代建長安8號

　　其實佳兆業(yè)與長安8號最初的緋聞是將以60億元的代價接盤，只不過這一消息最終被佳兆業(yè)否認，表示只與長安8號項目公司“北京耀輝置業(yè)”簽訂了代管代建協(xié)議。

　　佳兆業(yè)還對外宣稱，公司與長安8號項目的服務費屬于商業(yè)內(nèi)容目前不方便具體透露，并且由于公司具有長期的代管代建及爛尾樓改造的成功經(jīng)驗，有信心將該項目做好。

　　而說起長安8號，業(yè)界的第一印象無疑是爛尾樓一棟，因為該項目至今已五度易主，并且開發(fā)進程極為緩慢，最近兩年甚至已處于停工狀態(tài)。

　　2004年，北京王府世紀艱難拿下了長安街沿線上最后一塊住宅用地，由此開始了長安8號近十年的爛尾樓生涯。

　　在此期間，包括首開集團、奧園集團等房企均以不同形式涉入其中，但都因開發(fā)緩慢、進展不順而敗退，目前該項目51%的股權屬于金利豐集團，少部分股權則仍屬于老東家北京司世紀王府。

　　值得注意的是，長安8號在2010年初曾實現(xiàn)項目歷史上的首次開盤，當時銷售均價高達8萬元/平方米，也為彼時的東家奧園帶來近8億元的銷售回款。

　　只不過，由于受到2010年開始的新一輪調(diào)控沖擊，豪宅市場降溫，長安8號此后再無銷售。

　　如今，佳兆業(yè)以爛尾樓改造專家的身份代管代建長安8號，讓外界對該項目的前景再次充滿期待，畢竟項目所處的區(qū)域極具優(yōu)勢，且經(jīng)過多年“囤地”，地塊本身的價值已經(jīng)翻番數(shù)倍，如果運營得當，盈利依然可期。

　　同時，對佳兆業(yè)而言，也了卻了其一直無法進軍北京市場的心愿。雖然只是代管代建，但起碼可以在北京打開局面，為今后自己單獨拓展項目打下基礎。

　　相關業(yè)內(nèi)人士也指出，佳兆業(yè)以如今的方式進京，相比直接收購既可以降低成本，最主要的還是防范了未知風險；同時，在競爭激烈的北京市場，首個項目必須打響，考慮到長安8號的歷史與現(xiàn)狀，以及佳兆業(yè)在改造爛尾樓方面經(jīng)驗頗豐，似乎是個雙贏局面。

　　當然，長安8號既然是爛尾樓，必定會涉及許多債權債務、銀行、土地、規(guī)劃等方面的問題，佳兆業(yè)能否發(fā)揮其特長，將這個長安街上唯一待售物業(yè)解禁也還值得觀察。

　　中石化模式

　　不管怎樣，代管代建長安8號已使得佳兆業(yè)一線城市布局的戰(zhàn)略圓滿。

　　而回溯佳兆業(yè)的歷史，作為一家1999年成立并進入舊城改造領域的房地產(chǎn)企業(yè)，佳兆業(yè)目前積累了大量舊改土地資源，涉及深圳、珠海、廣州、東莞、惠州等城市，擁有超過30個項目，總占地面積超過1000平米。

　　在經(jīng)過十多年的運作和發(fā)展后，舊城改造如今已成為佳兆業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略之一。

　　從改造業(yè)態(tài)來看，目前佳兆業(yè)改造的項目主要包括爛尾樓、舊廠房和多業(yè)態(tài)等類型。

　　其中在爛尾樓改造方面，佳兆業(yè)成功運作的項目有廣州中石化大廈，深圳佳兆業(yè)中心、以及大連佳兆業(yè)廣場，三個項目的總體量達到約33萬平方米。

　　而在具體開發(fā)模式上，廣州中石化大廈是由佳兆業(yè)自行改造，大連佳兆業(yè)廣場則是運用大連海昌集團本地化優(yōu)勢合作改造的項目。

　　另外，佳兆業(yè)在深圳獲取的多個舊改項目，都是以政府為主導，佳兆業(yè)進行配合的改造方式，今年上半年獲取的鹽田舊村改造項目就是這種方式的體現(xiàn)。

　　不僅如此，佳兆業(yè)在改造進度上還堅持快速開發(fā)，從而緩解資金壓力。以大連佳兆業(yè)廣場為例，該項目2011年3月正式簽署合作協(xié)議，2012年1月1日開幕，僅用9個月的時間就完成改造。

　　同時，得益于大量舊改項目的入市，佳兆業(yè)在銷售均價和利潤率方面也有很大提升。

　　今年1至8月，佳兆業(yè)的合約銷售均價達到9260元/平方米，相比去年同期增長51%。對此，佳兆業(yè)副主席譚禮寧在早前業(yè)績會上曾表示，主要是由于公司一二線城市的貢獻與去年有所增加，去年的比例大概42%左右，今年上半年一二線城市的貢獻則達到60%。

　　這其中，深圳三大舊改項目佳兆業(yè)城市廣場、龍崗達到1號及KPR佳兆業(yè)廣場的貢獻尤為重要，而這類項目的平均毛利率能達到50%左右。