目前京基投入項目運營的資金一方面來自銷售，另一方面則來自境外的集資動作。

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 繼晶都舊改項目之后，京基地產(chǎn)旗下舊改大盤近日又有新進展。

　　近日，位于深圳南山的長源村舊改項目，傳來消息，該項目的產(chǎn)前環(huán)節(jié)獲得最新進展，其中已簽約的村民達到了85%，更有90%的居民樓已經(jīng)騰空。

　　長源村舊改

　　據(jù)了解，長源項目為京基目前5個舊改項目當中的一個。雖然拆遷獲得進展，但就該項目最終確定京基為實施方的時間來看，拆遷工作也花費了近5年。

　　長源村舊改項目啟動時間為2008年，而也是于2008年，落定了京基為長源村舊改項目的實施方。但此后便少有該項目進展的消息傳出，直到2012年11月22日舉行的京基100招商簽約會上，才正式透露了這一消息。

　　資料顯示，長源村原名長嶺陂村，地處福田、南山、寶安3區(qū)的交界之處。整個項目占地面積約為15萬平方米，擬重建總面積約為53萬平方米。項目于今年的5月17日，正式啟動村民搬遷簽約工作。

　　有消息指，長源村為目前南山區(qū)最為貧窮的村莊之一，位置較偏僻，是南山區(qū)共富裕工程的扶持對象；此外，長源村基本為農(nóng)民房，周邊配套不齊全。而就配套問題，在新近舉行的一次黨代表下社區(qū)活動上，長源村村民也曾表示，希望項目應當重新配套公辦小學，包括恢復1998年停辦的公辦小學長源小學。

　　既是重點扶持對象，再加上周邊配套不成熟等因素，會否讓京基在該項目的盈利方面受影響？對此，深圳業(yè)內(nèi)林先生認為，該項目肯定存一些利益上的交換，政府讓京基才操刀該項目的舊改，肯定會在稅收或者地價上給予一定的優(yōu)惠。

　　同時，該業(yè)內(nèi)也補充指，就目前深圳土地供應短缺的現(xiàn)狀來看，企業(yè)更看重的是如何保證一定的發(fā)展規(guī)模，盈利大小已退居其次。

　　“在深圳做舊改并不是為賺錢，而是為了保持企業(yè)的一個經(jīng)營額；另外，如今一線城市地王頻現(xiàn)，即便利潤不大，但能圈到更多的地塊，也好過以后招牌掛拍出天價”。

　　林先生續(xù)稱，舊改土地還不受兩年開發(fā)限制，可以慢慢建設，這對開發(fā)主體來說也能間接帶來利好。

　　不過，雖然獲更多的舊改項目能滿足未來發(fā)展所需，但因目前京基旗下舊改項目已達到一定規(guī)模，因此其在資金的周轉(zhuǎn)上能否靈活運轉(zhuǎn)則至關重要。

　　據(jù)了解，除上述南山長源舊改項目外，京基集團于去年還分別簽署了深圳羅湖、寶安、龍崗四大區(qū)域的多個城市更新項目，分別為羅湖的水貝更新項目、龍崗木棉灣更新項目、寶安沙一更新項目、龍崗大圍村項目。

　　上述5個項目的總體改造面積為63.9萬平方米，預計開發(fā)總量達到300萬平方米，是京基100綜合體總建筑面積的5倍。而根據(jù)京基地產(chǎn)的相關規(guī)劃，預計這5個地塊的改造投資額度將接近255億元。

　　資金籌集

　　正如上述業(yè)內(nèi)所言，就這五大舊改項目來看，外界最為關注的或是年銷售額并不高的京基，操作如此大規(guī)模舊改項目所需資金從何而來？

　　對此，深圳另一業(yè)內(nèi)指出，目前京基投入項目運營的資金一方面來自銷售，另一方面則來自境外的集資動作。

　　根據(jù)京基地產(chǎn)官網(wǎng)信息顯示，2013年京基地產(chǎn)將有四大項目入市，其中梧桐山豪宅項目云景梧桐和福田綜合體項目濱河時代有望年中面市，銀湖別墅項目銀湖莊園以及坪山牛角龍城市更新項目則預計于下半年入市，屆時可售面積近百萬平米，預計銷售金額將過百億。

　　而就目前京基推盤情況來看，京基目前正在入市銷售的項目為云景梧桐及濱河時代，其中，云景梧桐于今年的8月17日開盤，推出的戶型為76-188平方米的3到5房，總套數(shù)為241套，開盤均價4.3萬元每平方米；而濱河時代的開盤日期為8月10日，推出的戶型為155-250平方米的3到5房，總套數(shù)為415套，開盤均價為4.5萬元每平米。

　　相較于目前京基力推的云景梧桐及濱河時代，京基計劃于今年推的銀湖莊園及坪山牛角龍城市更新項目目前暫無相關消息。而據(jù)該業(yè)內(nèi)了解到的情況，僅坪山牛角龍城市更新項目處于動工狀態(tài)，但銀湖莊園動作并不大。

　　因此，就京基今年的業(yè)績貢獻來看，目前主要還是集中在云景梧桐及濱河時代，以及京基100旗下的商業(yè)綜合體KKmall。而根據(jù)最新市場消息顯示，云景梧桐及濱河時代的去化在七到八成左右，銷售情況理想。其中，在云景梧桐及濱河時代開盤的兩周內(nèi)，合計攬金30億。

　　據(jù)該業(yè)內(nèi)預測，云景梧桐及濱河時若最終全部消化完畢，可回籠資金60億元到80億元左右。即便如此，該業(yè)內(nèi)還是認為，畢竟京基舊改投入要比銷售金額大的多，回款肯定支撐不了舊改的投入。

　　“與卓越現(xiàn)狀一樣，即拿地金額和它的銷售也是不相匹配的，但其選擇在深圳拿到項目，然后到境外去做一些集資滿足發(fā)展所需。因此，京基也肯定會去到境外做一些低成本的集資”。

　　對于集資動作，據(jù)該人士對觀點新媒體透露，目前京基已成立了一套境外融資的班子，專門負責京基在境外的一些融資行為。

　　另據(jù)了解，除長源村舊改項目外，目前京其旗下的其余幾個舊改項目均無最新進展。對此，上述業(yè)內(nèi)認為，由于項目的談判進度不一，所以京基應該會根據(jù)進度及資金狀況酌情啟動各個舊改項目。

　　“由此，這也給了京基在資金籌集上預留了緩沖時間，若云景梧桐及濱河時代兩個盤很順利賣掉，資金流動比較順暢的話，其會陸續(xù)推出兩到三個盤，滿足發(fā)展需要，但不會全部啟動”。