主持人（女）：感謝任志強(qiáng)先生，今天上午的演講環(huán)節(jié)到這里就結(jié)束了，接下來(lái)我們要進(jìn)行每年一度博鰲房地產(chǎn)論壇最熱烈的環(huán)節(jié)——地產(chǎn)精英博鰲論劍。今年論壇，我們安排了三場(chǎng)“地產(chǎn)精英博鰲論劍”，現(xiàn)在進(jìn)行的是首場(chǎng)精英對(duì)話。

　　首先有請(qǐng)主持嘉賓：首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光先生；每日經(jīng)濟(jì)新聞執(zhí)行總經(jīng)理馮明先生。

　　以及我們的對(duì)話嘉賓：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生；寶龍集團(tuán)總裁許華芳先生；萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事王天也先生；立豐(西安)集團(tuán)董事長(zhǎng)顏明先生；金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理王志剛先生；卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)先生。

　　樊綱先生說(shuō)他剛才已經(jīng)主持了，他把這個(gè)機(jī)會(huì)讓給首創(chuàng)集團(tuán)的劉曉光先生，有請(qǐng)劉曉光先生和馮明先生主持這一場(chǎng)對(duì)話。

　　馮明：今天這個(gè)主題是改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量，我們這場(chǎng)討論的話題是“改革時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)”，剛才很多老師談了很多，有兩位主講的劉董事長(zhǎng)和朱會(huì)長(zhǎng)都談了城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，城鎮(zhèn)化近年來(lái)被大家視為房地產(chǎn)業(yè)最大的紅利，目前看來(lái)也是很吸引人的一塊蛋糕。樊所長(zhǎng)講了宏觀經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，任董事長(zhǎng)講了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的問(wèn)題。我們?cè)趺蠢斫膺@個(gè)問(wèn)題呢？我想可能包含了三個(gè)層面的意思，第一個(gè)，談了這么多年了，中國(guó)的房地產(chǎn)到底是健康還是泡沫，從大家的觀點(diǎn)來(lái)看，看來(lái)是健康的觀點(diǎn)多一些，因?yàn)榇蠹叶加X得日子好過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)也不缺錢，雖然暴利不在了，但是比起苦苦掙扎的制造業(yè)，咱們還是很寬松的。當(dāng)然也有一些泡沫，比如說(shuō)前段時(shí)間報(bào)道的鄂爾多斯的鬼城，各個(gè)地方的空城，這個(gè)看起來(lái)也有泡沫，我想這是這個(gè)話題的第一層意思。第二個(gè)，既然提到改革時(shí)代的房地產(chǎn)，肯定要改，怎么改？雖然剛才大家都說(shuō)不知道，我們也沒搞明白，但是肯定很多人都在強(qiáng)調(diào)，包括朱會(huì)長(zhǎng)、任董事長(zhǎng)都在強(qiáng)調(diào)，未來(lái)改革的長(zhǎng)效機(jī)制是什么，我想改，怎么來(lái)改？希望各位待會(huì)兒提些意見。第三個(gè)，回到這個(gè)話題的本身，改革時(shí)代的房地產(chǎn)新的力量在哪里？我們有什么樣的因素，哪些因素是能夠推動(dòng)的？除了政策因素以外，房地產(chǎn)哪些模式的創(chuàng)新，哪些制度的變革能夠推動(dòng)我們的房地產(chǎn)，所以我想理解這個(gè)話題的三層意思，希望各位嘉賓多多的在這方面談一下你們的觀點(diǎn)。

　　接下來(lái)請(qǐng)劉董事長(zhǎng)來(lái)補(bǔ)充這個(gè)話題。

　　劉曉光：如果說(shuō)我來(lái)主持的話，我就先討論第一個(gè)題，大家談?wù)劯髯缘恼J(rèn)識(shí)。下一步我們可能要進(jìn)入房地產(chǎn)的深度改革期，深度的改革期是什么？會(huì)有什么樣的改革？第二個(gè)我想讓大家討論的是，在房地產(chǎn)進(jìn)入新的時(shí)期以后，作為企業(yè)要重視哪些變革的重要因素？自己又怎么來(lái)進(jìn)行改革和變革？

　　首先討論第一個(gè)題目，大家說(shuō)一說(shuō)，下一步是不是進(jìn)入了房地產(chǎn)改革的深度期，還有什么樣的特點(diǎn)？

　　張遠(yuǎn)：這是很宏觀的問(wèn)題，2000年以后的房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，在這個(gè)行業(yè)很少有死掉的企業(yè)，而且這個(gè)行業(yè)救了很多企業(yè)，所有的國(guó)營(yíng)企業(yè)如果到破產(chǎn)的時(shí)候，只要還有塊地就能夠解決它的安置問(wèn)題，所以這個(gè)行業(yè)是救了很多行業(yè)，自身的發(fā)展過(guò)程中也沒有很慘烈的競(jìng)爭(zhēng)。在未來(lái)的大環(huán)境下，我認(rèn)為那就不對(duì)了，一個(gè)行業(yè)的正常發(fā)展，我覺得從宏觀上講，不管是長(zhǎng)效機(jī)制還是短期政策，大的經(jīng)濟(jì)理論應(yīng)該是對(duì)的。首先房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率要向社會(huì)平均利潤(rùn)率靠近。第二，這個(gè)行業(yè)里面的競(jìng)爭(zhēng)的慘烈度和其它行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)一樣擺在市場(chǎng)的面前，那就是房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)打敗了一些企業(yè)，這在前面15年我們是沒有看到的，但是在未來(lái)是肯定會(huì)發(fā)生的。我們前15年因?yàn)橐粋€(gè)產(chǎn)品戶型能夠成長(zhǎng)起來(lái)一個(gè)品牌企業(yè)，但是在后面可能會(huì)反過(guò)來(lái)，它會(huì)毀掉一個(gè)企業(yè)，這就是我覺得房地產(chǎn)企業(yè)將面臨行業(yè)內(nèi)更激烈、更慘烈的競(jìng)爭(zhēng)。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，作為企業(yè)來(lái)講，我們呼吁整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要向市場(chǎng)化發(fā)展，因?yàn)橹挥惺袌?chǎng)才能解決公平和效率的問(wèn)題。如果再回到政府管控，或者市場(chǎng)化程度越來(lái)越弱，或者說(shuō)國(guó)進(jìn)民退，這解決不了公平和效率問(wèn)題，只要這兩個(gè)問(wèn)題解決不了，我覺得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前景就很暗淡，只要解決好這兩個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)發(fā)展還有機(jī)遇。

　　劉曉光：一個(gè)是競(jìng)爭(zhēng)激烈，一個(gè)是平均利潤(rùn)率要下降。王總說(shuō)說(shuō)。

　　王天也：作為一個(gè)開發(fā)商，我們是特別渺小，看未來(lái)大行業(yè)的改革的趨勢(shì)，我們確實(shí)也左右不了，要看政府，但是一種期待，一個(gè)是期待長(zhǎng)效機(jī)制能盡快建立，也就是說(shuō)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)不要今天是一個(gè)政策，明天是一個(gè)政策，太多的行政和政策干預(yù)影響這個(gè)市場(chǎng)，而我們是逐漸的向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我們應(yīng)該看到一些成熟社會(huì)、成熟機(jī)制的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快地建立一個(gè)靠法律法規(guī)去規(guī)范的長(zhǎng)效機(jī)制。另外一個(gè)就是行政干預(yù)要逐漸的減少，特別是我們對(duì)新一屆政府抱有期望，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠逐漸的回歸健康、正常的市場(chǎng)。和曉光沒打招呼，實(shí)際上我們二三十年一起在北京市的時(shí)候，那時(shí)候你在市計(jì)委，是領(lǐng)導(dǎo)我們的。我們現(xiàn)在看北京市就很有意思，北京市有兩大商品，現(xiàn)在受到嚴(yán)格的限制，一個(gè)是限制買房，一個(gè)是限制買車。我們政府一再說(shuō)你們必須承認(rèn)我們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是以北京市為例，對(duì)這兩大商品的限制，我不知道是不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。北京的交通問(wèn)題很嚴(yán)重，車的問(wèn)題也很嚴(yán)重，但是似乎從上到下沒有人罵汽車生產(chǎn)商。有很多人在抱怨，比如說(shuō)我們的市政道路為什么沒有事先看清楚等等一系列的問(wèn)題，可是我們的房地產(chǎn)企就不一樣，我們作為房地產(chǎn)開發(fā)商承受著很大的壓力。我們一方面要照顧市場(chǎng)，作為上市企業(yè)，我們要照顧我們的股東，要實(shí)現(xiàn)股東利益最大化，另外一個(gè)是主動(dòng)的、被動(dòng)的我們都要注意這個(gè)社會(huì)責(zé)任。社會(huì)責(zé)任當(dāng)然要注意，但是對(duì)于我們這個(gè)板塊有沒有其它的意味？也就是我們是不是有了一分沉重。所以回答曉光的第一個(gè)題，我們還是希望市場(chǎng)還給我們房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)原本應(yīng)該有的正常的、健康的市場(chǎng)。

　　劉曉光：一個(gè)是健康的市場(chǎng)，一個(gè)是需要有長(zhǎng)效的機(jī)制。

　　王志剛：剛才聽了一些專家的發(fā)言，我感覺大家對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展理解得都很深刻，雖然說(shuō)法不太一樣。我也簡(jiǎn)單談一下我的看法，房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)也是剛剛起步階段，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)化也就十幾年的事，剛才張總也說(shuō)了，房地產(chǎn)行業(yè)的高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。任何的行業(yè)發(fā)展，有暴利的時(shí)代都是不正常的，而目前這個(gè)階段，大家經(jīng)過(guò)了酷暑，也經(jīng)過(guò)了寒冬，我想所有的開發(fā)商都開始理性了，都開始面對(duì)現(xiàn)實(shí)了，我覺得下一步我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是走向一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)正常階段，體現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)、充分市場(chǎng)化。無(wú)論政策干預(yù)力度多大，市場(chǎng)化的洪流是不可改變的，我想各位都要面對(duì)這個(gè)現(xiàn)實(shí)，蜜月期已經(jīng)度過(guò)了，現(xiàn)在就要過(guò)日子了。從另外一個(gè)角度，開發(fā)商該怎么做。我認(rèn)為一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)了，從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，作為開發(fā)商來(lái)講，逐步走向一個(gè)品牌化的時(shí)代。通過(guò)這一輪的競(jìng)爭(zhēng)以后，每個(gè)開發(fā)商都?xì)v練出來(lái)了，每個(gè)企業(yè)都有自己的特點(diǎn)。所以在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步的細(xì)化，咱們?cè)谧拿恳晃婚_發(fā)商都逐步的歸類了，我的企業(yè)適合做住宅，我適合做高端的，還是做保障性住房的，我做商業(yè)綜合體，我做寫字樓，我的融資能力強(qiáng)，還是營(yíng)銷能力強(qiáng)，每個(gè)開發(fā)商逐步找到自己的定位，在市場(chǎng)中形成一系列的品牌開發(fā)商，作為消費(fèi)者也很清楚，我看開發(fā)商是看他的產(chǎn)品，還是看他的快速運(yùn)作能力，在充分競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，每個(gè)開發(fā)商都會(huì)找到自己合適的位置，這樣也是體現(xiàn)出房地產(chǎn)健康狀態(tài)的一個(gè)現(xiàn)象，所以我認(rèn)為一個(gè)是充分競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)是進(jìn)入品牌時(shí)代。從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，更多的是進(jìn)行專業(yè)化的生產(chǎn)。以前我們拿了一塊地就去開發(fā)，我曾經(jīng)聽一些開發(fā)商說(shuō)，我能找到人，我能找到錢，我能有地，我就可以做房地產(chǎn)開發(fā)，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)不再了，一定是專業(yè)化、精細(xì)化、品牌化的時(shí)代到來(lái)了。

　　劉曉光：一個(gè)是品牌時(shí)代，一個(gè)是做好自己本企業(yè)本身的定位，發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，塑造自己企業(yè)特有的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　顏明：我是西安立豐企業(yè)的顏明，我是做商業(yè)地產(chǎn)的，我想談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)，我對(duì)未來(lái)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)包括樂觀的態(tài)度。為什么呢？因?yàn)槿司杖朊磕昕偸窃谠鲩L(zhǎng)的，社會(huì)保障體系在不斷地完善和加強(qiáng)，從調(diào)結(jié)構(gòu)的角度講，通過(guò)消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這也是國(guó)家政策鼓勵(lì)的，所以未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)好的市場(chǎng)?，F(xiàn)在商業(yè)市場(chǎng)存在的問(wèn)題確實(shí)是非常大的，存在兩個(gè)頭疼，一個(gè)是開發(fā)商頭疼，一個(gè)是商業(yè)運(yùn)營(yíng)者頭疼。開發(fā)商蓋起來(lái)的房子招不來(lái)商，那些負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的，像王府井、麥德龍這些發(fā)展部經(jīng)理，天天在天上飛，找不到合適開店的地方。造成這個(gè)問(wèn)題的原因，我覺得一個(gè)是政府的原因，政府在規(guī)劃中犯了一個(gè)錯(cuò)誤。比方說(shuō)去年我跟任志強(qiáng)先生，我們到一個(gè)城市去搞一個(gè)論壇，看這個(gè)城市的商業(yè)規(guī)劃，一個(gè)108萬(wàn)人口的城市，占地1萬(wàn)多平方公里的一個(gè)人口密度非常低的地方，規(guī)劃了500多萬(wàn)平方米的商業(yè)，這顯然是錯(cuò)誤的，而且人均收入只有16000元，把人均收入全部消費(fèi)在這500萬(wàn)的商業(yè)里面，也保證不了它的盈利，這里面有政府的問(wèn)題。再一個(gè)就是開發(fā)商的問(wèn)題，開發(fā)商在定位中出現(xiàn)了問(wèn)題。定位有一個(gè)規(guī)模的問(wèn)題，大和小的問(wèn)題，和業(yè)態(tài)的問(wèn)題。往往是百盛看上的位置，他蓋的是沃爾瑪?shù)姆浚譅柆斂瓷系奈恢?，他蓋了百盛的房。應(yīng)該蓋大的他蓋了小的，應(yīng)該蓋小的他蓋了大的。

　　商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在存在的問(wèn)題就是布局不合理，過(guò)分集中在某些中心區(qū)，開了大量的商業(yè)，實(shí)際上有很多空白點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)都可以進(jìn)駐，關(guān)鍵是決策非常重要。商業(yè)地產(chǎn)的決策靠你這個(gè)點(diǎn)的周邊3公里甚至5公里半徑范圍內(nèi)的人口密度、收入構(gòu)成，和已有商業(yè)形態(tài)來(lái)決定的，所以商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展形勢(shì)非常好，但作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的科學(xué)決策，建立一套決策數(shù)據(jù)和決策程序也是非常重要的。

　　劉曉光：就是不能盲目發(fā)展。

　　朱中一：我的一些觀點(diǎn)，實(shí)際上我上午發(fā)言的時(shí)候，大的觀點(diǎn)都說(shuō)了，現(xiàn)在根據(jù)這個(gè)題目，我談?wù)勎业挠^點(diǎn)。一個(gè)是通過(guò)改革，一個(gè)是通過(guò)借鑒境外和國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，把我們長(zhǎng)期的制度設(shè)計(jì)好，我認(rèn)為相當(dāng)重要。為什么首先是改革呢？因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)要健康發(fā)展，首先涉及到一些最基本的要素，土地市場(chǎng)你不改革不行，現(xiàn)在像北京、上海、廣州、深圳，之所以它的房?jī)r(jià)那么快的上漲，一個(gè)最核心的問(wèn)題就是因?yàn)樗耐恋刭Y源稀缺，人口在大量的涌進(jìn)。這個(gè)改革怎么改，需要大家出主意。另外一個(gè)，你要讓農(nóng)民工真正的市民化，農(nóng)民工在家里有宅基地，如果市民化以后，在城里又住一套房子，這就造成了資源的浪費(fèi)，你要考慮讓農(nóng)民的宅基地和宅基地上的房子變成資產(chǎn)，讓他進(jìn)入城市，這樣既解決了宅基地的浪費(fèi)問(wèn)題，又解決了土地問(wèn)題。另外是房地產(chǎn)金融的問(wèn)題，房地產(chǎn)全部依靠銀行貸款解決不了所有的問(wèn)題，需要有很多直接融資的方式。另外，要借鑒一些國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)，我們回顧一下我們的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們也是借鑒了經(jīng)驗(yàn)。比如說(shuō)土地的出讓制度，當(dāng)時(shí)就是從香港過(guò)來(lái)的，我們的市場(chǎng)化就是按照一般的規(guī)律來(lái)推進(jìn)的，我們的抵押貸款可能是借鑒了美國(guó)的，但是我們?cè)诮梃b過(guò)程中，沒有及時(shí)的調(diào)整我們的一些做法，比如說(shuō)我們的抵押貸款肯定是支持了不少老百姓購(gòu)房的，但是有一些腦子聰明的人，通過(guò)銀行的杠桿買了好幾套房子，他們從資產(chǎn)上也很豐收，但是從某種意義上，因?yàn)橛辛送顿Y、投機(jī)的因素，又把房?jī)r(jià)太高了，普通老百姓就住房困難了。又比如我們的招拍掛是比較好的制度，它可以防止腐敗，可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)盤活土地資源。但同時(shí)你的地價(jià)越來(lái)越高，你房?jī)r(jià)怎么辦？我想國(guó)外它也不完全是這樣的，當(dāng)然我們看的資料比較零碎，不一定很全面。德國(guó)規(guī)定了土地的住宅價(jià)格，它有一個(gè)穩(wěn)定的目標(biāo)責(zé)任制，就像房?jī)r(jià)有一個(gè)穩(wěn)定的目標(biāo)責(zé)任制一樣，剛才在下面的時(shí)候，我跟樊綱先生也交流了一下，比如新加坡，它中間很大一塊價(jià)格是政府限價(jià)的，高端的那塊是市場(chǎng)的。我們現(xiàn)在講雙軌制，雙軌制比過(guò)去要進(jìn)步得多，但是如果低端的是保障的，其它的是市場(chǎng)的，那么像在北京、上海、廣州、深圳，包括其它的一些省會(huì)城市，在房?jī)r(jià)漲得那么快的情況下，有很多人消費(fèi)者買不到保障的，市場(chǎng)的又買不起，他們?cè)趺崔k？這些人就是30歲左右的人，咱們說(shuō)世界是我們的，也是你們的，但是歸根結(jié)底他們這些人，思想上的情緒，我們是不得不考慮的。我是建設(shè)部機(jī)關(guān)的老人，我現(xiàn)在到機(jī)關(guān)里去，人家老給我提這個(gè)問(wèn)題，提這個(gè)問(wèn)題的人基本上都是處以下的年輕人。我們籠統(tǒng)地講個(gè)雙軌制，現(xiàn)在這個(gè)制度還要完善。所以我認(rèn)為一個(gè)要通過(guò)改革，一個(gè)要借鑒國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)逐步完善。至于調(diào)控這一塊，我還是這個(gè)觀點(diǎn)，伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，調(diào)控是需要的，但是將來(lái)要更多的采取經(jīng)濟(jì)的、法律的調(diào)控方式。經(jīng)濟(jì)里頭首當(dāng)其沖的是稅收和信貸，但是稅收的調(diào)控，但是坦率地說(shuō)，可能比過(guò)去的更難，因?yàn)槎愂盏恼{(diào)控是在調(diào)節(jié)利益群體的關(guān)系，所以我說(shuō)我們真正的制度設(shè)計(jì)，可能三個(gè)月左右一個(gè)大的東西出來(lái)了，但是制度的落地還要若干年的時(shí)間，要逐步的落地。

　　劉曉光：剛才朱會(huì)長(zhǎng)講了長(zhǎng)效機(jī)制的問(wèn)題，包含土地制度的改革、農(nóng)民工變成市民的問(wèn)題，另外還講了一個(gè)很重要的信息，就是現(xiàn)在矛盾比較突出的保障房和商品房中間的中產(chǎn)階級(jí)買不起房的問(wèn)題。所以現(xiàn)在有人在設(shè)計(jì)，是不是把這一塊也要把它限價(jià)。這可能將來(lái)也是一個(gè)模型的方向，這都是下一步改革中可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題。

　　許華芳：我是寶龍地產(chǎn)的許華芳，主持人給的第一個(gè)題目是改革，從我自己理解，過(guò)去10年是房地產(chǎn)的黃金十年，也是調(diào)控十年，雖然說(shuō)我不認(rèn)可很多調(diào)控方式，特別是限購(gòu)，侵犯了很多人的權(quán)利。但是反過(guò)來(lái)理解，過(guò)去10年，我們的房地產(chǎn)行業(yè)是健康、穩(wěn)定的在發(fā)展，我的理解就是八個(gè)字：充分競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰。我剛剛看到一個(gè)報(bào)道，萬(wàn)科上半年收購(gòu)了19個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，我認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)好生意，但已經(jīng)不是誰(shuí)都能做的好生意。我最近看到很多有關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制的報(bào)道，我們大家一直想把行業(yè)做得更平穩(wěn)、更健康，但是這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制在我個(gè)人理解來(lái)講，短時(shí)間是無(wú)解的，我認(rèn)為有很多方面原因，但是有兩個(gè)很重要的原因就是土地財(cái)政的原因，這個(gè)問(wèn)題不改革，這個(gè)利益驅(qū)動(dòng)是沒辦法平衡的。第二個(gè)是需求的原因，就是調(diào)結(jié)構(gòu)的原因，沒有出路。中國(guó)現(xiàn)在財(cái)富越來(lái)越多，但是你的錢沒地方去，如果你沒有解決市場(chǎng)的錢去哪里的問(wèn)題，只有房地產(chǎn)好，其它行業(yè)不好，也是不現(xiàn)實(shí)的。錢沒其它地方去，他的錢只能到房地產(chǎn)市場(chǎng)去。這兩個(gè)問(wèn)題，我覺得國(guó)家短時(shí)間內(nèi)很難解決。

　　劉曉光：所謂變革的時(shí)代，我們企業(yè)主要圍繞著什么來(lái)進(jìn)行改革？比如我們要從資源的依賴型向治理來(lái)轉(zhuǎn)變，比如我們可能要調(diào)整結(jié)構(gòu)，比如我們要改變我們的一些模式。在中國(guó)的城鎮(zhèn)化過(guò)程中，我們?cè)趺礃尤ププ∵@樣的機(jī)會(huì)，還有一點(diǎn)時(shí)間，大家從企業(yè)角度看，到底未來(lái)的變革時(shí)期，你的企業(yè)應(yīng)該怎么樣進(jìn)行變革？

　　張遠(yuǎn)：我覺得企業(yè)這個(gè)層面很核心，就是要把產(chǎn)品做得越來(lái)越好，這是永恒的主題，這個(gè)做不好的話，在競(jìng)爭(zhēng)中就會(huì)被淘汰。企業(yè)來(lái)看這個(gè)改革，企業(yè)是怕變的，改革對(duì)企業(yè)來(lái)講是一個(gè)變化的東西。所以從企業(yè)的層面來(lái)看，我還是希望更穩(wěn)定的政策更好。政策越穩(wěn)定，我越知道怎么做，他怎么調(diào)，我看不到，我就不知道怎么做，所以我們希望政策更穩(wěn)定一些。

　　劉曉光：政策穩(wěn)定一些，企業(yè)發(fā)展也就會(huì)穩(wěn)定。

　　王天也：我覺得企業(yè)要跟進(jìn)市場(chǎng)，跟隨市場(chǎng)的變化，適時(shí)地調(diào)整模式，特別是我們應(yīng)該要理解，沒有一個(gè)一成不變的模式，回顧過(guò)去10年、20年我們房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，即使是有一些企業(yè)非常明確地申明說(shuō)我有某個(gè)非常優(yōu)秀的模式，但是隨著時(shí)間的變化還是有變化，所以這是我講的第一點(diǎn)，就是隨著這個(gè)市場(chǎng)的變化要適時(shí)地調(diào)整我們自己的經(jīng)營(yíng)模式。另外一個(gè)，在商言商，我們既然是在商品市場(chǎng)浪潮中的勇者，我們就要按照這個(gè)規(guī)律去辦事。比如說(shuō)我們整個(gè)論壇這次的主題是討論新力量，涉及到新產(chǎn)品、新模式、新的參與者等等。但是不管我們房地產(chǎn)從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)，到旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等方面，還是境內(nèi)市場(chǎng)、境外市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)的多元化等等，我們都不能否認(rèn)，我們所做的這些都是由于市場(chǎng)的變化所引發(fā)出來(lái)的。我特別同意張總剛才講的，把自己的產(chǎn)品做好，因?yàn)槟闾峁┑氖欠孔樱阋屜M(fèi)者，讓你的買家，讓你的承租人能夠喜歡你的產(chǎn)品。

　　王志剛：作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先面臨這個(gè)情況保持一個(gè)理性的判斷，要說(shuō)中國(guó)政策目前有一個(gè)長(zhǎng)效的穩(wěn)定性的政策，誰(shuí)也不敢判斷未來(lái)政策穩(wěn)定到什么時(shí)候，所以面臨這個(gè)不穩(wěn)定的形勢(shì)下，作為開發(fā)商要保持理性的判斷，不要一窩蜂的上，前幾年住宅大家一窩蜂的上，后來(lái)住宅出現(xiàn)了限購(gòu)，出現(xiàn)了泡沫，特別在2011年大家經(jīng)歷了限購(gòu)的痛苦，很多人過(guò)不下去了，開始轉(zhuǎn)讓、出手，這一段時(shí)間大家看商務(wù)綜合體不錯(cuò)，又一窩蜂的過(guò)來(lái)。我覺得在任何時(shí)候都不要盲目跟風(fēng)，保持一個(gè)理性和清醒的頭腦，這是房地產(chǎn)企業(yè)第一要做的。第二，面臨這個(gè)客觀的形勢(shì)，咱們要走一個(gè)專業(yè)化的發(fā)展道路，世界上掙錢的行業(yè)很多，作為房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，開發(fā)的產(chǎn)品也很多，作為我們企業(yè)適合做什么，我們堅(jiān)定不移地做下去，把我的產(chǎn)品做精、做細(xì)，樹立獨(dú)一無(wú)二的競(jìng)爭(zhēng)力，我想你無(wú)論面臨什么樣的發(fā)展形勢(shì)，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，我們房地產(chǎn)人一定有立足之地。第三，作為綜合運(yùn)營(yíng)商，房地產(chǎn)開發(fā)不僅僅是蓋房子的問(wèn)題，而在于我們要把前期、后期的綜合運(yùn)營(yíng)能力提升，我們更要強(qiáng)調(diào)服務(wù)能力，房地產(chǎn)開發(fā)商不是蓋完房子就完事了，一定要要客戶的服務(wù)、客戶的關(guān)注點(diǎn)放在首位，時(shí)刻建立以客戶為中心的開發(fā)模式，把我們的產(chǎn)品做好，才能使房地產(chǎn)行業(yè)更加健康的發(fā)展。

　　顏明：我們都講開發(fā)商，實(shí)際我們是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我非常贊同大家講的，要把產(chǎn)品做好。商人和企業(yè)家是兩種概念，企業(yè)家是創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富，推動(dòng)人類進(jìn)步的，我們作為企業(yè)家就應(yīng)該把產(chǎn)品做好，就像國(guó)外的一個(gè)傳唱講的，我們做世界最好的船，順便掙點(diǎn)錢。馮侖也講過(guò)順便掙錢的理念。所以研發(fā)最好的產(chǎn)品，做客戶所需要的產(chǎn)品是未來(lái)最重要的一點(diǎn)。

　　朱中一：我覺得從企業(yè)角度有兩個(gè)問(wèn)題需要考慮，一個(gè)是研究國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)。我為什么現(xiàn)在提出一個(gè)國(guó)際市場(chǎng)呢？現(xiàn)在包括像亞非拉的一些原來(lái)發(fā)展比較慢的國(guó)家，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展也比較快，比如非洲，它50幾個(gè)國(guó)家里有20多個(gè)國(guó)家的收入已經(jīng)到了中等水平以上了，所以它的中產(chǎn)階級(jí)的比例上升得很快，但是那些地方由于缺少建筑力量、設(shè)計(jì)力量，它有需求，但是沒有供給。上周五，我們跟中非基金、中非聯(lián)盟三家開了一個(gè)走出去的會(huì)議，在會(huì)上一些走出去的企業(yè)介紹了一些經(jīng)驗(yàn)，覺得現(xiàn)在外面的市場(chǎng)，它的需求量還是不少的。當(dāng)然我們現(xiàn)在走出去的，大的企業(yè)都是進(jìn)入一些發(fā)達(dá)國(guó)家，包括萬(wàn)通、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)，都是到發(fā)達(dá)國(guó)家的。但是我們一些中型企業(yè)，他們覺得非洲這些市場(chǎng)也是非常好的，所以我們可以關(guān)注一下那些市場(chǎng)，這樣可能對(duì)我們有好處。因?yàn)槟抢镉袧撛诘闹挟a(chǎn)階級(jí)已經(jīng)成長(zhǎng)得很快了，這是一個(gè)。另外，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)咱們也要關(guān)注，我非常贊成剛才樊綱講的話，咱們?yōu)槭裁粗v以人為核心的城鎮(zhèn)化，咱們就要關(guān)心人在想什么，人要需求什么，這個(gè)是很重要的。前段時(shí)間萬(wàn)科針對(duì)一些城市的房?jī)r(jià)很高，它開發(fā)一個(gè)小戶型的產(chǎn)品，大概是18平米左右的小戶型，聽說(shuō)整個(gè)市場(chǎng)前景還是不錯(cuò)的。就是房?jī)r(jià)高的情況下，你只有面積小了，總價(jià)就低了，這也是一種辦法。另外，上周六我到金地天津公司看了一下，他們說(shuō)他們?cè)陂_發(fā)第三代住宅，我當(dāng)時(shí)對(duì)第三代住宅也不是很清楚，后來(lái)他們天津公司的何總給我介紹，他說(shuō)第一代強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，第二代強(qiáng)調(diào)環(huán)境，現(xiàn)在第三代強(qiáng)調(diào)的是人性化的服務(wù)，我覺得這也是有道理的。因?yàn)楝F(xiàn)在大家在有了房子以后，怎么樣提供更人性化的服務(wù)，可能更加好，它里頭人性化服務(wù)，除了有良好的物業(yè)服務(wù)，還跟醫(yī)療機(jī)構(gòu)掛鉤，提供遠(yuǎn)程診斷，另外還提供其它的生活方面的服務(wù)。我想以人為核心的城鎮(zhèn)化，落實(shí)到我們的小區(qū)，就是要提供以人為核心的小區(qū)，要考慮人需要什么。一個(gè)是市場(chǎng)有這樣的需求，另外作為企業(yè)，我們要有獨(dú)立分析市場(chǎng)的能力，千萬(wàn)不要跟風(fēng)，我們國(guó)家大，什么事情一跟風(fēng)，就有問(wèn)題了。像2010年一線城市調(diào)控，有些企業(yè)到二三線城市，這是對(duì)的，但是大家都去了，就造成這些城市過(guò)剩了，一線城市又反而供不應(yīng)求了，企業(yè)一定要獨(dú)立判斷，不要跟風(fēng)。

　　許華芳：最近很少有開發(fā)商提核心競(jìng)爭(zhēng)力這個(gè)詞，我覺得現(xiàn)在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是處于一種均好性的競(jìng)爭(zhēng)，不單純你在哪一個(gè)點(diǎn)，你必須要有一個(gè)均好性。我最近幾年看到行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部管理的進(jìn)步是非常驚人的，特別是行業(yè)前10大優(yōu)秀企業(yè)的管理進(jìn)步是非常驚人的。我分享一下我們企業(yè)最近做的事，我們最近在做四件事：第一個(gè)是產(chǎn)品的創(chuàng)新，我們做商業(yè)地產(chǎn)今年做到第10年，我們主要做三件事：商業(yè)綜合體、區(qū)域、社區(qū)。我們最近在開發(fā)一個(gè)新的產(chǎn)品線，是開放式街區(qū)，這個(gè)出發(fā)點(diǎn)是消費(fèi)者的需求在轉(zhuǎn)變，他更多的需要一種環(huán)境、一種體驗(yàn)，你在一個(gè)盒子里面做得再好，這個(gè)環(huán)境你都做不到的，所以我們現(xiàn)在在做產(chǎn)品的創(chuàng)新。第二是客戶的數(shù)據(jù)以及電子商務(wù)。我們?cè)谏虡I(yè)綜合體里面做電子商務(wù)的結(jié)合，每個(gè)消費(fèi)者通過(guò)他的手機(jī)都能來(lái)到我們的商場(chǎng)，以后來(lái)多久，去什么地方，走什么路線，通過(guò)和數(shù)據(jù)結(jié)合。第三個(gè)是資產(chǎn)管理平臺(tái)，通過(guò)跟國(guó)際資產(chǎn)管理公司一起合作。第四個(gè)，我們成立商學(xué)院，通過(guò)人才培養(yǎng)，讓企業(yè)發(fā)展得更好。

　　劉曉光：這里我提兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題，我們對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制肯定是一種企盼，但是政策調(diào)整的機(jī)制肯定短期內(nèi)不能消除，所以大家不要想得那么簡(jiǎn)單，取消限購(gòu)、放開，可能是不會(huì)有的事，還會(huì)不斷動(dòng)態(tài)的政策調(diào)節(jié)的方式，包含剛才說(shuō)的怎么解決這些中間的人物買不起房的問(wèn)題，應(yīng)該會(huì)采取一些新的措施。所以我想，建立一種穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制很艱難，我們要隨時(shí)了解和準(zhǔn)備著應(yīng)對(duì)更加溫和、比較溫和，或者不太溫和的調(diào)節(jié)機(jī)制。第二個(gè)問(wèn)題，因?yàn)橹v改革房地產(chǎn)的新力量，我們可能面臨著未來(lái)的市場(chǎng)，每一個(gè)企業(yè)都會(huì)有自己面對(duì)新的環(huán)境的做法。但是歸納起來(lái)，無(wú)非也就是在管理上，在產(chǎn)品上，在模式的創(chuàng)新上，它的競(jìng)爭(zhēng)力到底如何。