開元產業(yè)信托此次掛牌時間遭遇延期，被推遲至7月10日，原因主要系市況走低，投資者反應冷淡。

　　觀點網 蘇菲  在香港恒隆集團主席陳啟宗眼中，酒店行業(yè)“是一門糟透的生意”，近段時間卻因內地酒店房地產信托(REIT)的興起而備受熱捧，甚至成為企業(yè)實現(xiàn)資產證券化的重要載體。

　　其中，最為高調的當屬開元產業(yè)投資信托基金，這支被稱為中國內地首家酒店房地產信托原計劃于7月5日正式登陸香港聯(lián)交所實現(xiàn)IPO上市。

　　但據(jù)知情人士透露，開元產業(yè)信托此次掛牌時間遭遇延期，被推遲至7月10日，原因主要系市況走低，投資者反應冷淡。

　　高收益率并不討好

　　根據(jù)觀察，開元產業(yè)信托此次遭遇掛牌延期并未給市場帶來多少意外。

　　在香港京華山一分析師何偉富看來，是次延期的原因主要由于市況不好。

　　“如果僅從招股書來看，開元產業(yè)信托給出的收益率其實是比較高的，基本上應該是香港上市的所有房地產信托之中(包括香港以及大陸的)收益率最高的。”不過何偉富續(xù)稱，在美國加息以及中國流動性收緊的環(huán)境之下，房地產信托的風險較高，目前投資者也比較擔憂。

　　他以朗廷酒店為例進一步指出：“像之前香港也有一個房地產信托--朗廷酒店在做IPO的時候，市場給予的希望還是很高的，但沒想到一開始便出現(xiàn)破發(fā)。所以盡管從條款來看，開元產業(yè)信托的收益率比朗廷酒店更高，但投資者的興趣還是比較平淡。”

　　資料顯示，開元產業(yè)信托原計劃發(fā)售約4.699億個基金單位，每單位發(fā)售價區(qū)間為3.5-4.2港元，籌資16.4-19.7億港元，入場費4242元，并于6月20日展開路演，6月24日在港公開招股、27日定價，7月5日在聯(lián)交所掛牌上市，摩根士丹利和渣打擔任是次IPO的全球聯(lián)席協(xié)調人。

　　據(jù)招股資料顯示，其發(fā)售價范圍相當于2013年在計及放棄分派的影響前收益率6.5%至7.8%，計及相關影響后的收益率則為7.62%至9.14%，分派率將不少于年度可分派收入的90%。

　　“對于REITs，最主要的還是在于收益率。而在香港，收益率往往會受到美國利率走勢的影響。假如從過去兩三年來看，香港的REITs做得很好，因為美國的利率非常低，所以很多投資者除了債券之外，還會考慮REITs。”何偉富補充表示，不巧的是，剛好在兩個月前，美國方面稱量化寬松有可能提早結束，這也導致香港所有REITs出現(xiàn)大跌。

　　“假如開元產業(yè)信托能在年初上市的話就會比較順利，但剛好碰上市況走低的時候，投資者的口味也變了很多。”何偉富如是說。

　　市場反應仍然平淡

　　事實上，自6月24日在港公開招股以來，外界對于開元產業(yè)信托的IPO后市就充滿擔憂。

　　據(jù)媒體6月27日報道，開元產業(yè)信托擬將香港首次公開發(fā)售(IPO)籌資規(guī)模削減至少一半，原因就是市場反應平淡。

　　另有港媒援引市場消息指出，開元于6月28日決定以發(fā)行價下限3.5元定價，按此大幅削減集資58.7%至8700萬美元(約6.786億港元)，但之后市場反應仍欠佳，縱使其2013年回報率為7.8厘，若計及大股東豁免收息，回報率更會高至9.14厘，但仍有不少投資者拒絕要貨。

　　繼而又有市場消息稱，就在定價當日傍晚，開元產業(yè)信托將集資進一步降至8300萬美元(約6.474億港元)。

　　有機構投資者預測，開元原則上是會以3.5元下限定價，但大前提是其最后能上市，因此開元現(xiàn)階段仍前途未卜。

　　據(jù)披露，開元此次募資是將旗下五家自持物業(yè)酒店資產打包，以REITs(房地產投資信托基金)的方式進行，其中包括杭州開元名都、杭州千島湖開元度假村、寧波開元名都、長春開元名都4家五星級酒店，以及1家四星級酒店浙江開元蕭山賓館，合共2021間客房，總建筑面積32.1萬平方米。

　　不過，在這5間酒店之中，4間去年入住率均出現(xiàn)下跌。對此，該公司行政總裁兼執(zhí)行董事張一鳴在接受媒體采訪時曾表示，由于受到去年經濟放緩的影響，部分酒店入住率出現(xiàn)下跌。不過已在今年第二季恢復平穩(wěn)，并預料未來經營毛利率可維持30%以上水平。

　　與此同時，開元產業(yè)信托董事長陳妙林亦強調表示，有信心實現(xiàn)此次開元產業(yè)信托的成功上市。

　　資料顯示，開元產業(yè)投資信托基金是首只中國酒店房地產信托，并且美國私募股權投資公司凱雷集團為其股東。

　　對此，有酒店行業(yè)人士就認為，相比住宅亦或商業(yè)地產資產，若將酒店資產分拆單獨上市，市盈率會很低，因為酒店的經營穩(wěn)定性不高；而信托的方式既能夠實現(xiàn)募資，同時也可給予投資者更高的回報，但酒店的盈利不穩(wěn)定仍是問題所在。

　　開元坎坷上市之路

　　事實上，此次以房產信托(REIT)形式到港上市并非開元旅業(yè)在資本市場的首次嘗試。

　　早在凱雷2007年年底以約1億美元入股開元酒店之時，雙方就曾希望在2008年能完成赴港上市，并計劃募集資金20億港元。

　　據(jù)彼時媒體報道，開元一開始就打算在香港上市，由于香港方面對上市公司的會計準則以及其他財務指標計算方式不同于內地，開元彼時的凈利潤并不高，再經過其他折舊等財務方式計算，“跌價”不少，因而無奈放棄。

　　而后，開元便開始根據(jù)香港上市公司的規(guī)定進行財務數(shù)字調整。據(jù)彼時的報道記載，當時凱雷入股的主要是開元酒店板塊，但為了提高未來上市主體公司的市值和市盈率，決定將開元旅業(yè)集團麾下的酒店和房地產一并上市，即開元旅業(yè)集團整體上市。

　　不過，此后該方案又因房地產政策變化等因素影響而變化，最終在2011年確定新的上市方案，即分拆旗下開元酒店赴港上市，保薦人包括德意志銀行等。

　　后來，在2012年8月，開元酒店在港通過上市聆訊。但鑒于當時香港股市不景氣，公司股價可能被低估，最后選擇將上市計劃再次延后。

　　據(jù)了解，開元與私募股權投資公司凱雷之間曾有5年上市規(guī)劃，計劃在凱雷入股開元酒店之后(2007年)，5年之內要實現(xiàn)上市，凱雷可實現(xiàn)獲利退出。

　　有媒體援引知情人士的話表示，當時開元方面與凱雷基本說好是5年內要上市，但至今卻上市未成。于是考慮到投資者利益和資本運作需要，開元酒店集團方面正擬轉變方式，計劃啟動REITs融資，以這種方式推向證券市場，從而實現(xiàn)曲線上市。而凱雷亦可在禁售期后按計劃退出。

　　分析人士指出，私募的投資通常存在一定期限，私募會選擇投資一些非上市公司、非上市的項目，最后需要找到退出的方法。