花樣年嘗試地產(chǎn)金融化，應(yīng)該是想建立更為合理的商業(yè)模式，從而實現(xiàn)金融與地產(chǎn)的良性互動。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 目前國內(nèi)對金融系統(tǒng)的一系列整肅行動，使得房地產(chǎn)行業(yè)受到的影響正逐漸顯現(xiàn)，因此房地產(chǎn)金融創(chuàng)新成為了房企選擇應(yīng)對的出路之一。

　　7月2日，花樣年與高盈集團(tuán)就酒店房產(chǎn)信托基金(REIT)項目簽署合作協(xié)議，雙方將攜手打造酒店資產(chǎn)投資和品牌運營平臺，為國內(nèi)的酒店業(yè)主提供資產(chǎn)增值和海外上市的機(jī)會。

　　根據(jù)雙方的合作協(xié)議，花樣年將為高盈在國內(nèi)物色潛在酒店并購項目，提取一定傭金；同時花樣年還將提供品牌運作和經(jīng)營管理，獲取相應(yīng)收益，而高盈則將從并購項目中的運營利潤中獲取收益。

　　資料顯示，此次與花樣年合作的高盈集團(tuán)是一家以投資為主的海外PE，旗下主要的高盈資本以資金直接投資包括房產(chǎn)、零售、以及旅游等產(chǎn)業(yè)。

　　百億酒店REIT

　　據(jù)花樣年主席潘軍透露，此次合作尚處于前期階段，初步意向是首期募集約10億美元資金。

　　對于此次合作，高盈集團(tuán)副總裁潘嘉豪則表示得更為具體，其向觀點新媒體透露，雙方首期的募集資金預(yù)計能達(dá)到100億元人民幣，募資對象主要以海外投資者為主，其中也不乏海外華人。

　　潘嘉豪稱，第一階段預(yù)計將打包位于國內(nèi)一線城市的10-15家酒店，這些酒店的運營狀況可能不盡相同，之后會統(tǒng)一管理，以期降低管理成本和提高整體效益。第二階段則預(yù)計打包30家酒店，而這些酒店的選擇范圍則會擴(kuò)大到二線城市。

　　在回報方面，潘嘉豪認(rèn)為，經(jīng)過統(tǒng)一管理和經(jīng)營后，給予投資者的回報率能達(dá)到5%左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于香港和上海一些酒店2.5%左右的回報率。

　　至于退出方式，潘嘉豪表示，最終還是會走上市渠道，并且是所有酒店整體打包上市，但前期還是會在海外運用一些資產(chǎn)證券化的形式獲取資金，從而給予投資者回報。

　　不過，作為一種新型的信托形式，酒店房產(chǎn)信托基金如何能保證對投資者的高額回報其實還存在太多不確定性。

　　首先，目前國內(nèi)的酒店收購市場并不樂觀，酒店估值以及稅費都會導(dǎo)致許多收購事宜難以成行。

　　潘嘉豪也坦承，如果一棟酒店算上土地和建筑費用總成本在3億元，在經(jīng)營一段時間后，其整體估值可能達(dá)到10億元，但再加上交易中的高額稅費，那么此類酒店收購將很少有人問津。

　　而酒店作為商業(yè)地產(chǎn)的一種，其成熟周期一般較長，在這個培育期間如何保證投資者的收益也是一大難題。

　　另外，目前國內(nèi)的各類私募基金總體尚在初步發(fā)展階段，花樣年此次與高盈合作的酒店基金其實所有業(yè)務(wù)還是在國內(nèi)，那么在機(jī)構(gòu)投資者LP群體有待培育、REITs仍無推出時間表的情況下，其最終的發(fā)展情況值得關(guān)注。

　　雖然潘嘉豪表示此次合作的退出機(jī)制會以海外資產(chǎn)證券化和上市來實現(xiàn)，但在目前國內(nèi)嚴(yán)格的資金和外匯監(jiān)管下，信托依然要依靠銀行的通道存在，在銀行流動性收緊的趨勢下，其規(guī)模必然萎縮，同時也還需要克服政策、法律、稅收、以及基礎(chǔ)資產(chǎn)等多重障礙。

　　地產(chǎn)金融化

　　此次涉入酒店房產(chǎn)信托基金，其實只是花樣年謀求向地產(chǎn)金融化轉(zhuǎn)型的一個業(yè)務(wù)而已。

　　潘軍在此前就曾多次表示，花樣年今后將向以金融為杠桿、以服務(wù)為平臺的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，并用三年時間完成一個單純房地產(chǎn)公司向社區(qū)綜合服務(wù)平臺供應(yīng)商轉(zhuǎn)型的道路。

　　今年6月23日，花樣年已正式向非銀行業(yè)金融領(lǐng)域進(jìn)軍，由其全資發(fā)起成立的桂林市合和年小額貸款有限責(zé)任公司開業(yè)。

　　而在今年元月期間，花樣年也在深圳前海注冊了金融控股公司，該公司的主要業(yè)務(wù)也是做社區(qū)金融領(lǐng)域方面的嘗試，比如小額貸款等。

　　除成立小額貸款公司外，花樣年還擬將旗下為住宅物業(yè)提供經(jīng)營服務(wù)的“彩生活”分拆上市。

　　對此，潘軍稱，公司已正式向香港聯(lián)交所提交“彩生活”分拆上市計劃，并預(yù)期在今年年底以前完成分拆。

　　而在互聯(lián)網(wǎng)方面，潘軍還表示，花樣年已經(jīng)成立了電商和體驗研究中心、以及大數(shù)據(jù)研究中心，并期望建立最大的社區(qū)消費互聯(lián)網(wǎng)平臺。

　　花樣年一系列與地產(chǎn)金融化有關(guān)的動作，在外界看來，應(yīng)該是想建立更為合理的商業(yè)模式，從而實現(xiàn)金融與地產(chǎn)的良性互動。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以花樣年目前不到百億的銷售規(guī)模，能否有足夠的資金和實力去完成類似酒店信托基金、小額貸款、以及電商等對資金需求極高的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，將是其面臨的最大現(xiàn)實問題。

　　另外，花樣年目前的業(yè)務(wù)范圍已擴(kuò)展到金融服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游、以及養(yǎng)生養(yǎng)老等八大領(lǐng)域，除資金支撐外，其能否在管理和人才配備方面跟上，或許也是一大疑問。