　　“目前每個(gè)城市都處于不同的發(fā)展階段，有些城市出于需要發(fā)展住宅的階段、有些城市處在需要發(fā)展商業(yè)的階段等，因此不同城市的發(fā)展階段，你可以做很多事情，所以，房地產(chǎn)并不只是說除了住宅就是商業(yè)，開發(fā)商應(yīng)該把思路打的更開”。

　　此外，郁亮透露，不排除未來萬科也會經(jīng)營垃圾場，目前垃圾場也是每個(gè)城市發(fā)展必須的配套，但往往許多城市都做得不好。

　　對于養(yǎng)老地產(chǎn)，郁亮表示，萬科也正處于摸索當(dāng)中。

　　以下為6月28日萬科媒體見面會問答實(shí)錄：

　　提問：最近銀行“錢荒”鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，那么萬科企業(yè)的現(xiàn)金流有沒有因此受到影響，“錢荒”對近期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和老百姓的房價(jià)會產(chǎn)生怎么的影響？

　　郁亮：首先就萬科而言錢是沒有問題，這個(gè)行業(yè)就是需要錢多，錢越多就會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來越多的生機(jī)。對于銀行貸款而言，錢越多的企業(yè)才能貸到款，目前資金幾百億是有的，所以萬科的現(xiàn)金流不會有問題。有時(shí)候我們不太強(qiáng)調(diào)資金所帶來的效果，從事房地產(chǎn)多年的萬科對此深有體會，銀行的銀根緊縮是個(gè)好事情。

　　為什么說好呢，并不是指有錢就是好，現(xiàn)在整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)都在擠泡沫，不能再依靠投資拉動，銀行的貨幣超發(fā)確實(shí)需要調(diào)整，否則中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型難以順利調(diào)整過來。目前需要大家以一種更加現(xiàn)實(shí)，務(wù)實(shí)的態(tài)度來對待“錢荒”這個(gè)事情。

　　提問：面對“錢荒”，萬科在商業(yè)地產(chǎn)是怎么做打算？在現(xiàn)金流方面是怎么考慮？

　　郁亮：就目前商業(yè)地產(chǎn)的模式來說，萬科不得不做商業(yè)，佛山，東莞這些城市也都在做商業(yè)。目前來看除了住宅大家都在做商業(yè)，不過萬科有了一個(gè)新的定位就是做城市配套的服務(wù)商。甚至，萬科未來會參與到建造和經(jīng)營垃圾場的領(lǐng)域中去。等到萬科做成公園的垃圾場的同時(shí)，萬科也就等或多更多的發(fā)展機(jī)會，到時(shí)政府會拿錢，拿地扶持來扶持這個(gè)行業(yè)和相關(guān)的企業(yè)。

　　在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代里，商業(yè)地產(chǎn)是很受打擊的，所以萬科的涉及商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)也保持一種謹(jǐn)慎的態(tài)度。人會逐漸變老，因此養(yǎng)老也跟地產(chǎn)相關(guān)，因此在未來成萬科成為城市配套服務(wù)商，也會參與到養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)中。

　　提問：深圳前海剛發(fā)布土地出讓公告，萬科符合出讓企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，未來怎么參與前海開發(fā)?

　　郁亮：萬科從深圳發(fā)家，任何發(fā)展機(jī)會都不會錯過。前海是深圳目前來看最好的區(qū)域，萬科會盡力爭取，每塊土地都不會放過。

　　提問：二三線城市開發(fā)房地產(chǎn)存在什么樣的困難?未來城鎮(zhèn)化會不會變成房地產(chǎn)化？

　　郁亮：二三線城市是否有泡沫不能一概而論，有一些鬼城空城萬科是不會去的，但是有一些二三線城市對于人口遷移仍然有吸引力，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也比較好。但是我是反對小城鎮(zhèn)化建設(shè)，除了北京周邊的一些小城鎮(zhèn)和一些大城市的周邊城鎮(zhèn)外，全國大多數(shù)小城鎮(zhèn)都是沒有人口吸引力的。對于萬科來說，目前全國60多個(gè)城市還是重要城市，人居的環(huán)境還不錯。但中國還有不少50萬人口以下的城市，這些城市的輻射功能小。但另一部分超過500萬人口的，則沒有可發(fā)展的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。所以未來發(fā)展的資源可傾向于100-500萬人口的城市。

　　對于城鎮(zhèn)化我們也很擔(dān)心，也不希望把城鎮(zhèn)化變成地產(chǎn)化。但是現(xiàn)實(shí)并不是我們說不希望，它就不會發(fā)展，說到底城市開發(fā)的主角并不是開發(fā)商，房企只是負(fù)責(zé)拿地開發(fā)而已，它的角色是配套服務(wù)商而不是主角。在這方面地方政府需要好好把關(guān)。

　　提問：萬科從產(chǎn)品供應(yīng)商，向城市配套商轉(zhuǎn)型，這個(gè)轉(zhuǎn)型過程面臨什么困難？

　　郁亮：向服務(wù)轉(zhuǎn)型是相當(dāng)困難，目前最重要的是團(tuán)隊(duì)建設(shè)的轉(zhuǎn)型。

　　提問：今年上半年土地市場很熱，一線城市地王頻出，萬科堅(jiān)持不拿地王，能否持續(xù)成為行業(yè)的老大？接下來在海外市場有什么計(jì)劃？

　　郁亮：我們面粉面包都不擔(dān)心，萬科也曾經(jīng)在地王虧過，所以還是不拿地王，而且并不是說拿個(gè)地大就是地王，違約地王事件告訴我們這樣操作是有問題的。

　　世界級的優(yōu)秀企業(yè)不一定就是指規(guī)模大，公司治理、社會責(zé)任、企業(yè)競爭力才是衡量世界級企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。工商銀行是世界最大規(guī)模的銀行，但是工行的管理是世界級嗎？如果在房地產(chǎn)行業(yè)，有企業(yè)超過萬科，萬科不會介意，萬科現(xiàn)在追求的不是規(guī)模，而是更關(guān)注管理結(jié)構(gòu)以及企業(yè)競爭。

　　提問：最近很多城市都存在限價(jià)，像萬科這種大規(guī)模的企業(yè)會不會受影響？

　　郁亮：樓市調(diào)控這么多年了，萬科早已經(jīng)習(xí)慣這種不利環(huán)境，就像是在跑步一樣，擁有了更強(qiáng)健的身體才能對各種的變化及時(shí)、順利地調(diào)整過來。

　　限價(jià)對于開發(fā)商而言其實(shí)就是少賺點(diǎn)錢，對于很多行業(yè)而言，房地產(chǎn)已經(jīng)很不錯，限價(jià)不是什么大問題，只要堅(jiān)持剛需定位，保持現(xiàn)金流就不會有大問題，但是限價(jià)政策確實(shí)反映出國家的房地產(chǎn)政策缺少長效機(jī)制。

　　萬科將以不變應(yīng)萬變，以剛需為主導(dǎo)。因?yàn)橐朐谶@個(gè)世道嚴(yán)酷的時(shí)候存活下來，就得做主流產(chǎn)品。

　　提問：萬科在北京超過一半都是合作開發(fā)，未來會堅(jiān)持合作開發(fā)嗎？

　　郁亮：萬科做到那么大的規(guī)模，合作模式起到很大的作用，合作模式能減低現(xiàn)金流的壓力。

　　提問：房地產(chǎn)在今年一季度中國經(jīng)濟(jì)可以說是一枝獨(dú)秀，如果要擠泡沫對于房地產(chǎn)有什么影響？

　　郁亮：過去中國經(jīng)濟(jì)依賴投資與出口的發(fā)展模式已經(jīng)無法持續(xù)，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不可避免，也是很痛苦的，對于房地產(chǎn)的影響當(dāng)然很大，所以行業(yè)未來2-3年的處境可能會很痛苦，但是對于大企業(yè)而言應(yīng)該是個(gè)機(jī)會。

　　提問：李克強(qiáng)總理最近談到棚屋改造，萬科怎么看？除此之外，最近A股波動很大，王石主席發(fā)出抄底的號召，郁總怎么看？

　　郁亮：我不談股市的，王石主席不是明確說抄底，只是說是一個(gè)好時(shí)機(jī)，沒有任何建議。棚屋改造萬科是很愿意參與，萬科一直很支持保障房建設(shè)。

　　提問：最近中國股市波動很大，郁總能否給股民一些建議？萬科能否分享一下國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)出海的經(jīng)驗(yàn)？

　　郁亮：買賣股票學(xué)問太大，怎么研究都研究不出未來。至于投資海外，由于北京上海都限購，而美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇很明顯，萬科是跟著中國客戶的步伐出去，找到合適的投資機(jī)會我們就會投資。除此之外，進(jìn)軍海外是為了向外國優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)，提供公司的管理水平以及競爭力水平。萬科希望借此機(jī)會學(xué)習(xí)到國際化的管理水平，房企在國內(nèi)合作的說明就幾頁紙，但國外參與合作需要幾百頁，條款都列得很精細(xì)，不會沒有想不到問題。“偷師”的同時(shí)，萬科也將利用全球資源做好國內(nèi)業(yè)務(wù)。

　　提問：中國很多開發(fā)商都在向外走，很多開發(fā)商都是學(xué)習(xí)萬科，去海外滿足中國客戶。萬科會否擔(dān)心，這個(gè)海外投資是否存在泡沫？

　　郁亮：到海外投資的中國人大多數(shù)是有錢人，我們沒必要評論是不是存在泡沫，萬科進(jìn)軍海外與國內(nèi)發(fā)展一樣，都是以自住客為主，而不是投資客。

　　提問：萬科成為世界級企業(yè)，有沒有具體的路線圖以及時(shí)間表？除此之外，萬科未來有沒有打算進(jìn)軍足球的計(jì)劃？

　　郁亮：成為世界級企業(yè)沒有時(shí)間表，是一場沒有終點(diǎn)的馬拉松，也沒有既定的路線，萬科仍然在摸索。至于足球，萬科20年前就玩過，現(xiàn)在不玩了。

　　提問：銀根緊縮會否推高企業(yè)拿地成本，下半年萬科會不會加快拿地的速度？除此之外，今天有消息房地產(chǎn)融資放開，您怎么看？

　　郁亮：萬科并不需要房地產(chǎn)融資，這個(gè)傳言也不太可能，萬科現(xiàn)在不依賴融資也能發(fā)展。萬科沒有重點(diǎn)投資區(qū)域，依然會采用均衡投資策略。銀根緊縮跟拿地沒有關(guān)系，因?yàn)殂y行貸款是不能用于拿地。

　　提問：現(xiàn)在大家都很關(guān)注房地產(chǎn)擴(kuò)大試點(diǎn)，萬科怎么看？萬科做城市配套的發(fā)展商，除了住宅與商業(yè)地產(chǎn)，還會不會有什么業(yè)態(tài)是萬科希望進(jìn)入的？

　　郁亮：對于房產(chǎn)稅，我看不懂，我很疑惑為什么要收老百姓那么多稅？現(xiàn)在業(yè)界對于房產(chǎn)稅有很多看法，比如說房產(chǎn)稅能取代土地財(cái)政，但是我們估算過是不行的，房產(chǎn)稅就算全國征收也就是6000多億，目前土地財(cái)政一年20000多億，顯然是取代不了。

　　還有一種說法，房產(chǎn)稅能迫使有多套房子的人拋房，但這樣真的是好事嗎？這些多套房持有人可以把房子出租，滿足低收入者的租房需求，這并不是壞事。目前中國房地產(chǎn)稅收已經(jīng)很重，豪宅征重稅沒問題，征收空置稅也是沒有問題，但是全面征收房產(chǎn)稅政府應(yīng)該要全方位去考慮。

　　提問：萬科在商業(yè)地產(chǎn)，銷售與持有的比例有多少？現(xiàn)金流的問題如何解決？

　　郁亮：現(xiàn)金流統(tǒng)一由集團(tuán)管理，萬科還有很多渠道可以拓展現(xiàn)金流。至于在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)在國內(nèi)持有型物業(yè)的回報(bào)率是很低的，大量持有是很不現(xiàn)實(shí)。

　　提問：萬科今年前五月已經(jīng)突破700億，今年有可能達(dá)到1700億，按照這個(gè)速度，再過十年萬科能達(dá)到10000億，未來萬科的速度會不會下降？

　　郁亮：達(dá)到萬億不太可能，做算術(shù)不能這么算，衡量企業(yè)不能只用規(guī)模，還有股東回報(bào)，利潤等等，在未來十年萬科必然會碰到規(guī)模的天花板，因?yàn)樽≌枨罅繒€(wěn)定下來甚至是萎縮，萬科之所以轉(zhuǎn)型成為城市配套廠商，就是為了在規(guī)模碰到天花板后，能找到新的增長點(diǎn)。

　　提問：今年6月，王石接受媒體采訪時(shí)談到萬科在海外投資將從1%增長到20%，萬科在海外以及國內(nèi)投資有沒有清晰的計(jì)劃？

　　郁亮：萬科的投資區(qū)域的思路相對清晰，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場可分為60個(gè)城市區(qū)域，中國有房價(jià)問題也是60個(gè)大城市的問題，其他的區(qū)域房價(jià)太低，萬科沒興趣。在廣深、北京、上海和海外區(qū)域均衡布局，對于降低行業(yè)波動會有幫助。

（審校：武瑾瑩）