在郁亮看來，更多地采用合作模式無疑是萬科在銀根緊縮、資金緊張的市場(chǎng)環(huán)境下得以繼續(xù)穩(wěn)定增長的最佳途徑。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 陳業(yè)  “才3%，開玩笑，如果真是3%，老百姓對(duì)我們罵的聲音就會(huì)少很多。”

　　6月28日，古城西安，萬科總裁郁亮全國媒體見面會(huì)上如是回應(yīng)一則關(guān)于萬科北京區(qū)域公司2012年利潤率僅為3%左右，在萬科所有區(qū)域公司中的排名幾乎墊底的媒體報(bào)道。

　　該報(bào)道稱，目前在北京市，萬科近七成為合作項(xiàng)目，隨著合作項(xiàng)目增多，少數(shù)股東損益占比會(huì)提高，因此盡管萬科銷售規(guī)模擴(kuò)大，但卻并不能帶來同比例歸屬母公司凈利潤的提升。而這主要就是萬科一直倡導(dǎo)的合作開發(fā)模式所產(chǎn)生的隱性代價(jià)。

　　針對(duì)于此，郁亮進(jìn)一步解釋到，在具體的合作項(xiàng)目中，別人多分一點(diǎn)利潤，萬科少分一點(diǎn)這是有可能的，但萬科絕不會(huì)那么傻，讓別人分80%，自己分20%。同時(shí)合作項(xiàng)目一般由萬科操盤，因此萬科還有超額利潤可供分配。所以，因合作項(xiàng)目多而導(dǎo)致萬科利潤低是不可能的。

　　“我就搞不懂，合作了我們就賺錢少了？那是你沒本事賺錢，那怎么叫合作不賺錢，合作應(yīng)該賺錢多。”

　　至于為什么要合作，郁亮則坦言，“我們沒錢呀，市場(chǎng)沒錢給我，所以我們一分錢要分成兩半跟人合作。”

　　現(xiàn)金流最重要

　　在郁亮看來，更多地采用合作模式無疑是萬科在銀根緊縮、資金緊張的市場(chǎng)環(huán)境下得以繼續(xù)穩(wěn)定增長的最佳途徑。

　　郁亮也自信的認(rèn)為，萬科現(xiàn)在不靠融資其實(shí)也可以發(fā)展，因?yàn)楹献鞯馁Y金已超過600億。

　　“萬科的錢沒有問題，應(yīng)該說我們行業(yè)中最多錢就是我們，因?yàn)槲覀兪冀K對(duì)銀行不放心，所以像老農(nóng)民一樣，手里拿了很多錢。”

　　據(jù)萬科早前發(fā)布的一季報(bào)顯示，其一季度末持有現(xiàn)金523億元，有息負(fù)債773億元，凈負(fù)債率雖然較年初上升6個(gè)百分點(diǎn)至30%，但仍處在安全的水平，在行業(yè)內(nèi)也屬極低水平。

　　而對(duì)于手持大量現(xiàn)金，郁亮的看法是，一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)使他明白，自身錢越多銀行才有錢給你，沒錢的時(shí)候銀行也就沒錢給你。所以，有時(shí)候在中國不能夠太強(qiáng)調(diào)資金效率，有錢很重要，這一點(diǎn)萬科多年來深有體會(huì)，也從不敢掉以輕心。

　　不過，在強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度和資金使用效率的房地產(chǎn)行業(yè)，萬科此舉是否能實(shí)現(xiàn)更好的盈利和為股東創(chuàng)造更大的價(jià)值，外界還是褒貶不一。

　　曾有分析認(rèn)為，萬科一直使用高周轉(zhuǎn)、低利潤率的銷售模式，致使毛利和凈利逐年下降；同時(shí)，凈負(fù)債率低雖然能保證財(cái)務(wù)安全，卻不能使資金效率發(fā)揮到最大，一定程度上也可說是一種資源浪費(fèi)。

　　而在今年的股東大會(huì)上，還有不少中小股東質(zhì)疑萬科規(guī)模越來越大，但卻沒有產(chǎn)生太多實(shí)際效益，并直言萬科在留存大量現(xiàn)金的同時(shí)，給予股東的分紅派息卻極少。

　　不得不做的商業(yè)

　　此次媒體見面會(huì)，郁亮多次提到萬科目前的定位是要做城市的配套服務(wù)商。而在這些談話中，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)亦是一個(gè)繞不開的話題。

　　郁亮坦承，“商業(yè)這件事情我是非常慎重的，到目前為止，我沒看到很好的商業(yè)模式。所以對(duì)萬科來說，我們真的不得不去做商業(yè)。”

　　談及商業(yè)地產(chǎn)，之前曾有媒體認(rèn)為這是郁亮與王石之間關(guān)于萬科發(fā)展與模式認(rèn)知分歧的敏感問題。而作為佐證的就是，2011年初準(zhǔn)備游學(xué)美國的王石曾有的一段激烈表述：“就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從骨灰盒里伸出一只手來干擾你。”

　　不過，郁亮后來對(duì)此有過明確解釋。其稱：“很多人說我和王石在商業(yè)地產(chǎn)上有分歧，其實(shí)并非如此，只是他的表達(dá)比較戲劇化，理解上會(huì)帶來一些偏差。”

　　郁亮后來還曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)，如果他和王石在商業(yè)地產(chǎn)上沒有共識(shí)，萬科根本不可能做。而萬科做商業(yè)是為了更好地做住宅，不是“為了商業(yè)而商業(yè)”。

　　其實(shí)，就在郁亮此番再次表態(tài)前，萬科早已悄然布局商業(yè)地產(chǎn)。

　　據(jù)了解，早在2010年上半年，郁亮就已授權(quán)萬科深圳、上海、北京三家分公司成立商業(yè)籌備小組。

　　2011年6月，深圳萬科率先單獨(dú)成立了深圳市萬科商業(yè)管理有限公司，這被外界認(rèn)為是萬科低調(diào)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的先兆。

　　今年初，萬科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部也在北京正式舉行了成立儀式，當(dāng)時(shí)郁亮還親臨現(xiàn)場(chǎng)助陣。對(duì)此，曾有分析認(rèn)為，郁亮出現(xiàn)在成立儀式上，足以說明萬科對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重視。

　　目前，在萬科現(xiàn)有的版圖中，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模并不小。有數(shù)據(jù)指出，萬科目前已在52個(gè)城市中獲取了約600萬平方米商用項(xiàng)目，其中更潛藏18個(gè)購物中心，面積達(dá)150萬平方米，集中入市期將會(huì)在2014年到來。

　　而在產(chǎn)品線方面，萬科的商業(yè)地產(chǎn)目前大致可分為三類：主打購物中心的“萬科廣場(chǎng)”、以寫字樓為主的“萬科大廈”、及社區(qū)商業(yè)“萬科紅”。

　　不過，外界對(duì)萬科商業(yè)運(yùn)營能力的疑問也隨之而來，萬科是否具備運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的能力與思維轉(zhuǎn)變，這目前依然是外界最為關(guān)心的焦點(diǎn)。

　　相關(guān)分析曾指出，雖然萬科在住宅方面取得不錯(cuò)成績，但這不代表在商業(yè)地產(chǎn)上也同樣具有優(yōu)勢(shì)，而且萬科過往并沒有太多開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目及綜合體的經(jīng)驗(yàn)，至于運(yùn)營能力，更有待觀察。

　　此外，運(yùn)營如此大體量商業(yè)項(xiàng)目的資金從何而來也是萬科必須面對(duì)的問題。曾有消息人士表示，萬科近年來在商業(yè)地產(chǎn)上欲說還休，其實(shí)最大的顧慮并非王石，而是資本。

　　郁亮也曾算過一筆賬，做一個(gè)10萬平米的城市綜合體，資金占用之大，相當(dāng)于少開一個(gè)地方分公司。

　　雖然目前萬科手持現(xiàn)金超過500億元，但在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)并不具備成熟退出機(jī)制、以及打包上市套現(xiàn)遙遙無期的現(xiàn)實(shí)情況下，萬科的商業(yè)地產(chǎn)前景或許也并非明朗。

　　拿地與“過冬棉襖”

　　隨著近期土地市場(chǎng)的不斷升溫，“地王”也再度成為樓市熱點(diǎn)，而一直聲稱不拿地王的萬科卻也不知不覺間參與其中。

　　6月27日，萬科聯(lián)合保利以53.72億摘得重慶江北區(qū)溉瀾溪組團(tuán)地塊，這一成交總價(jià)也刷新了2013年重慶總價(jià)“地王”紀(jì)錄。

　　但對(duì)于“地王”的定義，郁亮卻有自己的看法。其稱，只有當(dāng)“面粉”價(jià)格逼近“面包”時(shí)，方能稱“地王”，而因?yàn)橥恋孛娣e較大而拍出的高總價(jià)并不能視為“地王”。

　　以郁亮的觀點(diǎn)，53.72億競(jìng)得的重慶地塊或許并不是真正意義上的“地王”，但此舉卻還是表明了萬科在土地市場(chǎng)上的渴求。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，萬科已新增約43個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)約433億元，權(quán)益地價(jià)已超320億元，其拿地金額居所有房企之首。

　　在外界看來，萬科大規(guī)模的拿地與其銷售規(guī)模增長壓力不無關(guān)系。自2008年經(jīng)歷唯一一次負(fù)增長后，萬科近年來的銷售不斷增長，并在2012年達(dá)到1412億元的規(guī)模。而截至今年5月底，萬科的銷售額已達(dá)到700億，全年則有望達(dá)到1700億。

　　“盡管近期土地市場(chǎng)高熱，但萬科在業(yè)績和規(guī)模增長的壓力下，還是不得不繼續(xù)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。”分析稱。

　　但對(duì)于后市，即使在現(xiàn)金流充沛、上半年銷售飄紅的情況下，萬科卻仍然感到一絲冷意。郁亮告訴大家，雖然當(dāng)前樓市復(fù)蘇已經(jīng)持續(xù)超過一年，但樓市真正的春天很難到來，未來二三年全行業(yè)仍會(huì)比較痛苦，萬科還會(huì)繼續(xù)冬天模式，謹(jǐn)慎對(duì)待現(xiàn)金流。