從既有案例來看，舊城、工業(yè)用地改造模式的推廣，將使得開發(fā)商逐步地參與收儲過程，政府職能轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃審批，從土地市場經(jīng)營者的身份中退出，轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋乇O(jiān)管、用地規(guī)劃的角色。

　　事件

　　近日有媒體報道土地改革思路新聞(附后)，對此我們觀點(diǎn)如下。

　　評論

　　工業(yè)土地政策改革方向完全符合我們的判斷。我們在6月17日發(fā)出的《效率中國之二：房地產(chǎn)行業(yè)更合理，更差異，更集中》報告中提到：“中國土地供應(yīng)已經(jīng)充足，問題主要是用地結(jié)構(gòu)不合理，1)住宅地用于補(bǔ)貼低價出讓的工業(yè)地，導(dǎo)致資源錯配，從建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，住宅用地僅占建設(shè)用地的20%～25%左右，工業(yè)用地占到整體土地工業(yè)的30%，工業(yè)地出讓占比遠(yuǎn)高于日本等發(fā)達(dá)國家的10%左右水平，同時，2008~2012年間一線城市住宅供地占比僅有40%左右的水平，遠(yuǎn)低于同期二三線城市超過55%的供地占比；2)核心城市住宅用地容積率偏低，我們統(tǒng)計的2008年~2012年間一線城市住宅用地容積率平均僅有2.0，低于二、三線城市2.2左右的水平。”，從該新聞的表述看，“國土部也在醞釀工礦企業(yè)存量用地入市新政，預(yù)計從明年開始，國土部將通過控制新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)，要求新設(shè)立的試點(diǎn)縣、市加大工礦廢棄地復(fù)墾力度，盤活存量建設(shè)用地，提高城鎮(zhèn)化土地利用效率。”，說明政府開始意識到工業(yè)地供應(yīng)過度，占用土地指標(biāo)，且消耗土地儲備資源的問題，未來逐步收緊工業(yè)土地供應(yīng)，轉(zhuǎn)成商業(yè)、住宅用地出讓，一方面可以獲得更多土地出讓收益，另一方面也可以解決住宅用地供應(yīng)問題，完全符合我們前期判斷。

　　工業(yè)、舊城改造模式帶來土地出讓新格局，開發(fā)商有望逐步參與土地收儲過程。比較典型的舊城及工業(yè)地改造模式有廣東的“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”三舊改造(廣州、深圳、佛山)及武漢的“城中村”改造模式，從廣州、佛山經(jīng)驗(yàn)來看，主要分三種類型，一是公開出讓融資實(shí)施全面改造(比如廣州獵德村，引入富力地產(chǎn)，融資47億)，二是自行改造，采用協(xié)議出讓融資等方式，(比如廣州林和村，佛山舊城改造)，三是滾動開發(fā)改造(比如廣州花地村)，而武漢城中村模式，則是鼓勵集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造，并允許開發(fā)商參與合作改造，政府主管規(guī)劃。我們認(rèn)為，從既有案例來看，舊城、工業(yè)用地改造模式的推廣，將使得開發(fā)商逐步地參與收儲過程，政府職能轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃審批，從土地市場經(jīng)營者的身份中退出，轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋乇O(jiān)管、用地規(guī)劃的角色，原有模式下的土地凈收益將逐步以土地成交手續(xù)費(fèi)(比如說用地轉(zhuǎn)性費(fèi)用、土地交易費(fèi)用)+物業(yè)持有稅等形式來兌現(xiàn)。

　　對股票影響如何？工業(yè)地價值將提升,中長期利好持有工業(yè)用地較多，當(dāng)?shù)厥袌鲋雀?、資金實(shí)力較強(qiáng)的本地公司，比如深圳本地股，各地區(qū)域龍頭；以及新加坡上市的工業(yè)地產(chǎn)龍頭普洛斯(GLP)。

　　中金公司-房地產(chǎn)行業(yè)：工業(yè)用地結(jié)構(gòu)有望調(diào)整，土地出讓或現(xiàn)新格局！