在構(gòu)建長效機(jī)制的道路上，顯然首套房政策在近期內(nèi)更值得期待，相信在下一階段的房調(diào)政策中，“限價(jià)首套房”將成為一個(gè)核心關(guān)鍵詞。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 近日北京樓市中的兩大熱門話題是“預(yù)售配額管理”和“預(yù)售資金監(jiān)管”。所謂配額管理是指每平米4萬元以上的樓盤北京每月只批準(zhǔn)一個(gè)樓盤；后者是指6月6日北京最新出臺(tái)的預(yù)售資金監(jiān)管辦法，規(guī)定除了增加預(yù)售資金支取節(jié)點(diǎn)外，豪宅和商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)售資金的監(jiān)管更嚴(yán)格了。

　　客觀來看，配額管理很直接的把著力點(diǎn)指向房價(jià)，短期內(nèi)高價(jià)房無法銷售，這對(duì)抑制高房價(jià)有明顯效果；而預(yù)售資金監(jiān)管則直接控制和影響了開發(fā)商的現(xiàn)金流、拿地節(jié)奏和推盤策略。但不管政策出臺(tái)的初衷如何，這兩項(xiàng)政策實(shí)際的結(jié)果很可能是減少了市場(chǎng)中原本有限的供應(yīng)量，而當(dāng)前一線城市樓市問題的癥結(jié)恰恰在于供應(yīng)不足。

　　顯然，這些政策只是“頭疼治頭，腳疼治腳”之術(shù)。關(guān)于政府決心構(gòu)建長效機(jī)制的討論，近期在市場(chǎng)中的聲音已然非常多。我認(rèn)為靠譜的分析是某接近決策者的專家觀點(diǎn)，即長效機(jī)制的主要方向可能有兩個(gè)：第一、房產(chǎn)稅的出臺(tái)。近期網(wǎng)絡(luò)盛傳的四個(gè)試點(diǎn)城市沒有如期出臺(tái)，其實(shí)是為下半年推出長效機(jī)制留足空間；第二、關(guān)于支持“限價(jià)首套房”的系列政策可能是長效機(jī)制的核心。政府構(gòu)建長效機(jī)制的核心目的之一便是使得低收入者有房住。具體可行的政策著力點(diǎn)如下：其一、以家庭為單位，只要是首套房就給予按揭貸款的優(yōu)先和利率優(yōu)惠，同時(shí)限價(jià)，把解決剛需的關(guān)注點(diǎn)放在全產(chǎn)權(quán)的首套房。其二、保留廉租房，同時(shí)取消經(jīng)濟(jì)適用房。怎樣操作呢？在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)就規(guī)定首套房在整體開發(fā)面積中所占的最低比例，地價(jià)還是競(jìng)拍，只不過不是最高者得，而要看誰的“限價(jià)首套房”配比最高。

　　在構(gòu)建長效機(jī)制的道路上，顯然首套房政策在近期內(nèi)更值得期待，相信在下一階段的房調(diào)政策中，“限價(jià)首套房”將成為一個(gè)核心關(guān)鍵詞。但房產(chǎn)稅推進(jìn)的步伐亦不能停止，尤其是房產(chǎn)稅的對(duì)房價(jià)預(yù)期管理功效不可或缺。對(duì)于那些持有多套房的房叔、房姐，可通過房產(chǎn)稅的預(yù)期效力，擠出市場(chǎng)中積攢的大量存量供給。只有這二者結(jié)合方能治本。

　　(文/蘇鑫 高和投資董事長)