龍湖剛剛補充的土地還沒有進入銷售，因此遭遇轉型陣痛在所難免。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 對于大多數(shù)房企而言，最難的日子似乎已經(jīng)過去了。2013年之后，樓市成交價和成交量飛速上漲，市場看上去一片紅火。

　　不過，對于龍湖來說，銷售的增長似乎并不直接，前5個月的銷售額為180億元，離全年460億元的目標尚有距離。

　　但另一方面，龍湖在香港做融資毫不含糊，貸款規(guī)模從30億港元迅速擴大至75億港元。

　　規(guī)模擴大2.5倍

　　有香港資本市場消息稱，龍湖地產(chǎn)將擴大其自行安排的30億港元四年期分期貸款規(guī)模至75億港元。該貸款的額度分配即將敲定，本月內(nèi)有希望簽署合約。

　　該筆貸款可能參貸的銀行包括中國銀行、東亞銀行、法國巴黎銀行、中國建設銀行香港分行、中國光大銀行、招商銀行、中信銀行(國際)、恒生銀行、匯豐、渣打銀行、大豐銀行、永隆銀行。

　　貸款的綜合收益與此前早前消息一致，均為380個基點，利率較香港銀行同業(yè)拆息/倫敦銀行間拆放款利率加碼310個基點。

　　對于擴大融資規(guī)模一事，龍湖方面表示暫時不發(fā)表任何回應。

　　龍湖本次30億港元融資早已取得市場認可。5月31日就有報道稱，龍湖將可能擴大其自行安排的30億港元四年期分期貸款規(guī)模，且貸款已經(jīng)獲得約10家銀行的超額認購。

　　從2013年來看，龍湖融資并不算頻密。雖然全年已經(jīng)過半，但在本次借貸之前，僅在1月進行了一次發(fā)債。

　　資料顯示，龍湖1月23日公布稱與花旗、匯豐、摩根士丹利及渣打銀行，就發(fā)行于2023年到期的5億美元6.75%優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議。

　　顯然，龍湖地產(chǎn)此次75億港元貸款規(guī)模更為巨大，而與龍湖擴大融資額度相應的是該公司近期在土地市場上的積極表現(xiàn)。

　　6月19日，龍湖旗下的上海龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司，以2.06億元投得上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)30A-05A商住地塊。

　　4月22日，蘇州高新區(qū)2013-G-18號地塊經(jīng)過多輪競拍，最終由龍湖地產(chǎn)旗下順升企業(yè)以25億競得，折合樓面價為4685元/平方米，溢價率達62.23%。

　　4月8日，大連龍湖西城置業(yè)有限公以底價6.9億元競得大連甘區(qū)紅旗街道五岔營一居住、商務地塊，樓面價約為3500元/平方米。

　　若再加上龍湖于今年第一季度在上海、長沙、昆明、杭州、大連等地以近55億元競得的多宗地塊，龍湖上半年用于拿地的資金已有90億元左右。

　　轉型調(diào)整陣痛

　　國泰君安分析師余立峰表示，導致龍湖需要在香港擴大融資規(guī)模獲得更多現(xiàn)金的重要原因是其毛利率的下降。

　　余立峰稱，此前龍湖的銷售項目大多以別墅為主，這樣的項目毛利空間高，公司的盈利也比較高，但現(xiàn)在龍湖加大了高層的銷售比重，由于高層住宅比別墅的毛利低，其真正的利潤自然也明顯下降。

　　同時，因高層的銷售比重加大，為了滿足今年460億元的銷售目標及未來更高的銷售增幅，龍湖必須加大銷售貨量，沖抵別墅產(chǎn)品減少造成的核心盈利縮減。

　　因此，龍湖急需補充大量土地儲備，自然也就要花錢拿地。

　　余立峰還稱，今年龍湖會比較難受，這是因為龍湖過去的拿地位置、項目定位及產(chǎn)品結構比例所致。此前龍湖拿地很少位于一二線城市的核心地段，大部分土儲都是在相對比較偏僻的位置，這樣的地理位置決定龍湖過去以開發(fā)低密度產(chǎn)品，即別墅為多。

　　但在調(diào)控之時，低密度別墅產(chǎn)品首當其沖遭受限制，龍湖不得不調(diào)整產(chǎn)品結構，加大高層產(chǎn)品，同時加快開發(fā)周期。

　　“目前龍湖拿地到銷售一般7-8個月的時間。”余立峰進一步指出，為了改善過去土地位置不佳所帶來的連鎖問題，龍湖今年拿地的區(qū)域選擇明顯有所改變。

　　然而，在一二線城市相對較好的位置拿地意味著土地成本的上升，為此龍湖的資本支出不得不增加。

　　“從上半年各地的土地出讓來看，土地成本上升是肯定的，那么未來就會出現(xiàn)兩個方向：一是小企業(yè)越來越不容易在核心區(qū)域拿地；二是促使很多企業(yè)合作拿地開發(fā)。”余立峰認為，目前正是龍湖調(diào)整的尷尬期，剛剛補充的土地還沒有進入銷售，因此遭遇轉型的陣痛在所難免。

　　“這其實不是龍湖一家的問題，很多企業(yè)都在進行調(diào)整。”余立峰續(xù)稱，為了未來更高速的發(fā)展，龍湖進行調(diào)整是非常有必要的。

　　另一方面，余立峰認為龍湖能夠從香港資本市場融資，并能將融資規(guī)模從30億港元順利擴展至75億港元，而且利率非常低，也說明投資者對龍湖的前景還是非常認可的。

　　值得注意的是，近期中國金融市場鬧起了“錢荒”，和在A股上市的房企相比，類似龍湖這樣的境外上市房企還是有更多的渠道可以融資。

　　“最近的金融環(huán)境對房企還是有影響的。”余立峰指出，必須在國內(nèi)進行的項目開發(fā)貸下半年則可能收緊，屆時很多小企業(yè)可能會很難在國內(nèi)獲得開發(fā)貸，或者會面臨利率上升，融資成本加劇。