對于濱江此番從項目公司抽水資金，多位業(yè)內(nèi)人士均一致認(rèn)為，是由于濱江長期資金鏈緊繃壓力下的無奈之舉。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬 在房地產(chǎn)市場火熱程度堪比炎炎盛夏的六月，因杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司一紙項目子公司為其股東提供72.2億財務(wù)資助公告，惹出業(yè)界不少疑慮。

　　6月14日，濱江發(fā)布公告，杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司部分與合作方共同設(shè)立項目公司(目前該等項目公司均為公司控股子公司)將按股權(quán)比例向母公司及合作方提供財務(wù)資助。

　　項目公司財務(wù)資助72.2億

　　按照濱江的打算，將分別從其開發(fā)中的武林壹號項目、湘湖壹號項目以及金色黎明二期、三期項目中抽取資金提供給母公司作為財務(wù)資助。

　　濱江公告稱，鑒于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長的特點，在合作項目預(yù)售后，為提高資金的使用效率，保護合作各方的合法經(jīng)濟利益。項目公司將在充分保證項目后續(xù)建設(shè)和項目公司正常經(jīng)營所需資金的前提下，按股權(quán)比例向母公司及合作方提供財務(wù)資助。

　　其中，武林壹號項目公司杭州濱綠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬向濱江提供財務(wù)資助金額20億元（濱江占股權(quán)比例50%），而項目合作方杭州綠智科技有限公司將獲得財務(wù)資助金額17.2億元，杭州添惠投資管理有限公司獲得2.8億元。

　　另一項目，湘湖壹號項目公司杭州濱江盛元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將分別向濱江和杭州盛元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兩家項目合作方提供財務(wù)資助金額各10億元。

　　而金色黎明二期、三期項目項目公司杭州濱江三花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司則將為濱江提供財務(wù)資助金額6.2億元（濱江占股權(quán)比例51%），合作方浙江三花置業(yè)有限公司則獲得財務(wù)資助金額6億元。

　　按以上比例統(tǒng)計，三家項目公司將總計向濱江等股東提過財務(wù)資助金額72.2億元，其中濱江將獲得財務(wù)資助金額36.2億元，而其各項目合作方則分享36億元的財務(wù)資助金額。

　　濱江公告續(xù)稱，該財務(wù)資助期限自實際提供財務(wù)資助之日起至項目公司完成利潤分配之日止。而對抽取資金將會對項目公司產(chǎn)生的風(fēng)險，濱江則表示，如項目公司在后續(xù)經(jīng)營過程中需要追加投資或歸還銀行貸款，而項目公司賬面資金不足以支付時，濱江及各合作方同意按投資比例及時補足資金。

　　此外，濱江亦表示此類財務(wù)資助風(fēng)險均處于可控范圍內(nèi)。

　　資金壓力下的無奈之舉

　　對于濱江此番從項目公司抽水資金，多位業(yè)內(nèi)人士均一致認(rèn)為，是由于濱江長期資金鏈緊繃壓力下的無奈之舉。

　　他們分析，從濱江4月26日公布的第一季度報告來看，截至3月末，濱江的貨幣資金為29.74億元。而流動負債方面，短期借款5000萬元，其他應(yīng)付款22.94億元，一年內(nèi)到期的非流動負債10.2億元。

　　“濱江的短期債壓力非常緊張，但現(xiàn)在濱江的資金需求又很大”，據(jù)熟悉濱江的分析師介紹，“同時濱江現(xiàn)在面臨的問題還有--亟需擴充更多的土地儲備”。

　　“（濱江）前期攤子鋪得太開，存貨有點多。導(dǎo)致在新一波的拿地?zé)岢碑?dāng)中，錯失了機會。而且這個影響從2012年下半年一直持續(xù)到現(xiàn)在。”

　　翻閱歷史資料得知，從2012年下半年土地市場復(fù)蘇升溫開始，濱江僅有3次公告拿地。

　　其一是2012年8月30日，濱江系投資公司--杭州普特濱江股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）曾聯(lián)合廣景房產(chǎn)以8.1億元競得杭州西溪五常的兩宗低密度宅地。

　　此后濱江集團以16.55億元包攬杭州良渚錦江路西通運街南地塊、良渚錦江路西祥園北路北地塊，該兩幅地塊總可建面積約26.4萬平方米。

　　而最近于6月6日，濱江房產(chǎn)集團股份有限公司宣布，公司參加了杭州市國土資源局蕭山分局組織的土地使用權(quán)掛牌出讓活動，以9.20億元競得蕭政儲出(2013)9號地塊的土地使用權(quán)。

　　“盡管濱江所拿地塊不多，但每幅地地價都接近10億元，導(dǎo)致濱江對資金的需求非常大。”上述分析師還指出，濱江現(xiàn)階段土儲足夠，但并不能保證今后兩三年還能持續(xù)勻速增長。

　　事實上，濱江就在不久前還通過轉(zhuǎn)讓旗下項目來回籠資金。

　　早前5月15日，杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司宣布，將其持有的金色草莊項目50%權(quán)益以9.19億元出讓萬科南都。

　　盡管轉(zhuǎn)讓價格9.19億元較當(dāng)初投入的7.5億元略有盈利，但在合作快三年后項目即將開盤前選擇退出，彼時據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，濱江還是出于回籠資金的考慮。

　　涉嫌抽水預(yù)售監(jiān)管資金

　　此次濱江采取通過抽水項目公司資金的手段來融資，最大的原因還是融資渠道欠缺。

　　據(jù)分析師介紹，濱江作為中小開發(fā)商，并沒有什么后臺和政府關(guān)系背景以及別的融資渠道，在A股平臺幾乎喪失融資功能的當(dāng)下，融資方面無論是信托還是其他的方法，成本都在10%以上。

　　顯然，在此種窘境下，抽水項目預(yù)售監(jiān)管資金成本最低，最為便捷。

　　從濱江發(fā)布的公告中可以看出，在利息方面，杭州濱綠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、杭州濱江三花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為濱江及合作方提供財務(wù)資助不計利息。杭州濱江盛元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為濱江及合作方提供財務(wù)資助利息另行計算。

　　盡管濱江盛元房地產(chǎn)提供財務(wù)資助的利息沒有在公告中披露，但“兩者是合作方，一般情況下利息肯定是低于其他融資渠道”，業(yè)內(nèi)人士如是分析。

　　也就是說，通過這樣的方式，濱江方能以較低的成本便捷的獲取發(fā)展所需流動資金。

　　據(jù)了解杭州房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士介紹，“這是中小房企非常自然的方法”。“與其讓錢沉淀在銀行中，為什么不拿出來用呢？”

　　該業(yè)內(nèi)人士提到，類似這種集團公司竄用子公司資金的現(xiàn)象其實在杭州本地非常普遍。

　　“若不是因為濱江是上市公司，（資金）早就拎走去用，根本不會披露出來。另外如果不是合作項目的話，（資金的騰挪）也非常方便。”

　　然而盡管濱江此次在項目公司抽水資金的打算非常理想，卻仍然避不開涉及抽水項目預(yù)售監(jiān)管資金的嫌疑。

　　據(jù)了解，從2010年11月20日起，杭州主城區(qū)的預(yù)售商品房項目都按照《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則》實行預(yù)售資金監(jiān)管。

　　該《細則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預(yù)售資金，應(yīng)逐季編制用款計劃，并按計劃分次向監(jiān)管銀行提出申請；商品房預(yù)售所得款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，其中監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊總額不低于130%的預(yù)售資金按預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議方式監(jiān)管等。

　　據(jù)杭州當(dāng)?shù)劂y行相關(guān)人士介紹，預(yù)售款從監(jiān)管賬戶中轉(zhuǎn)出，只能是?？顚Ｓ谩Ｐ栝_發(fā)商提供資金用途的票據(jù)等憑證才能通過銀行的監(jiān)管審批。

　　然而濱江在公告中并未披露從子公司項目中抽水資金的具體用途。故而36.2億元的財務(wù)資助款將如何從銀行監(jiān)管賬戶中取出則不得而知。

　　據(jù)了解，該融資方案已經(jīng)通過濱江股東大會審批。至于將如何實施，此前觀點新媒體致電濱江集團，對方回應(yīng)稱會根據(jù)相關(guān)要求來執(zhí)行。