主要觀點(diǎn)

　　經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不足 有賴地產(chǎn)維穩(wěn)

　　受人民幣升值壓力，貨幣政策“穩(wěn)中趨松”的可能性增加；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇低于預(yù)期，出臺(tái)新一輪經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃可能性較低，因此保持房地產(chǎn)平穩(wěn)，關(guān)系新一屆政府調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長(zhǎng)任務(wù)。

　　維持全年行業(yè)“N”型走勢(shì)判斷，下半年向上窄幅波動(dòng)

　　1-5月，一、二線城市樓市銷售和資金全面改善，使開發(fā)商拿地信心倍增，土地市場(chǎng)升溫表明開發(fā)商看好后市；下半年供求平穩(wěn)，但區(qū)域、城市和產(chǎn)品間分化更加明顯：一線城市新增供給不足，房?jī)r(jià)仍有上漲壓力，二線城市則可能出現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)升”，三四線城市供應(yīng)則偏大。

　　政策短期穩(wěn)房?jī)r(jià) 中期推改革

　　從調(diào)控導(dǎo)向上，“新國(guó)五條”不改樓市升溫趨勢(shì)，房產(chǎn)稅增量征收和試點(diǎn)城市擴(kuò)容將是漸進(jìn)過程，旨在短期內(nèi)穩(wěn)定房?jī)r(jià)；中期促進(jìn)改革還需更多頂層制度設(shè)計(jì)，存量房征稅將是大方向，但短期難推行，調(diào)整預(yù)售和按揭制度仍存爭(zhēng)議。下半年若出臺(tái)“新城鎮(zhèn)化”規(guī)劃，對(duì)行業(yè)短期利好有限，短期小城鎮(zhèn)受益，中長(zhǎng)期將釋放大中城市新增住房需求。土地流轉(zhuǎn)和戶籍改革有望成為新城鎮(zhèn)化的核心，根據(jù)先易后難原則，首先或有序放開中小城鎮(zhèn)的落戶限制，再到解決大中城市的非戶籍人口，而大城市將繼續(xù)控制人口規(guī)模。資金和新增就業(yè)是解決“人口”城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵。

　　上海證券-房地產(chǎn)行業(yè)2013年下半年投資策略