保利置業(yè)欲出售旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，與其今年初提出要努力降低凈負(fù)債率的計(jì)劃不無(wú)關(guān)系。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 作為廣州的標(biāo)志性建筑之一，中信廣場(chǎng)絕對(duì)是廣州屈指可數(shù)的黃金商業(yè)樓盤，但日前卻有消息稱，保利置業(yè)欲將持有的部分中信廣場(chǎng)物業(yè)出售。

　　保利置業(yè)總經(jīng)理助理蔡偉生日前接受訪問(wèn)時(shí)表示，如價(jià)錢合適，不排除出售寫字樓及商業(yè)項(xiàng)目，其中就包括廣州中信廣場(chǎng)、上海保利廣場(chǎng)、上海證券大廈及武漢保利廣場(chǎng)等項(xiàng)目，涉資10至20億元左右。

　　蔡偉生的此番表態(tài)，與保利置業(yè)今年初提出要努力降低公司負(fù)債率的計(jì)劃不無(wú)關(guān)系。

　　在今年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，保利置業(yè)曾強(qiáng)調(diào)，公司在去年底已將凈負(fù)債率控制在100%左右，而今后的長(zhǎng)期目標(biāo)，是希望將凈負(fù)債率控制在70%以下。

　　然而，持續(xù)的拿地支出及整體毛利率下滑，令保利置業(yè)降低凈負(fù)債率的愿意難以成行。

　　蔡偉生日前就坦承，公司今年要降低負(fù)債率仍需努力，因?yàn)樵诂F(xiàn)金上升的同時(shí)，債務(wù)亦有上升，因此預(yù)料今年上半年的凈負(fù)債率還將維持在去年底的水平。

　　據(jù)保利置業(yè)公布的2012年報(bào)顯示，截至期末，其凈負(fù)債率為94%，在全行業(yè)而言，實(shí)屬高負(fù)債水平。

　　難降凈負(fù)債

　　其實(shí)，保利置業(yè)如今約94%的凈負(fù)債水平相比之前已有所好轉(zhuǎn)。其在2012年年中時(shí)，凈負(fù)債曾一度高達(dá)115%，而在2011年年底也曾處于103%的高位。

　　保利置業(yè)的凈負(fù)債率之所以長(zhǎng)期高企，與其堅(jiān)持高資本杠桿的發(fā)展策略有關(guān)，因而就算在銷售不斷增長(zhǎng)的形勢(shì)下，依然難以降低負(fù)債。

　　2012年，保利置業(yè)全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額234億元，同比大幅上升48%，但過(guò)高的資本杠桿使用，還是導(dǎo)致公司的負(fù)債面臨壓力。

　　同時(shí)，在收益率方面，保利置業(yè)也并未因銷售額大增而有所改善，反而呈下滑趨勢(shì)。2012年，保利置業(yè)的毛利率為30.4%，同比下降8個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)也同比下跌5.3%。

　　而對(duì)于今年的毛利率前景，保利置業(yè)仍倍感壓力。蔡偉生日前就坦言，今年要維持3成的毛利率仍需努力。

　　蔡偉生進(jìn)一步解釋稱，土地成本上升是導(dǎo)致毛利率下滑的主要因素，以貴陽(yáng)為例，保利置業(yè)在該地共擁有6個(gè)項(xiàng)目，而貴陽(yáng)的地價(jià)已由2005至2006年間600元/平米，急升至近年的1500至1600元/平米，故令毛利率受壓。

　　但貴陽(yáng)又是保利置業(yè)的重點(diǎn)銷售區(qū)域，2012年實(shí)現(xiàn)銷售額約50億元，占整體銷售逾20%。而今年，貴陽(yáng)也將占保利置業(yè)全年銷售目標(biāo)的14.6%，達(dá)到38億元，目前僅完成約10億元。

　　除貴陽(yáng)區(qū)域銷售表現(xiàn)不佳外，持續(xù)的土地投入也是導(dǎo)致保利置業(yè)凈負(fù)債難以改善的因素之一。

　　蔡偉生表示，今年保利置業(yè)在拓展土地方面的開支預(yù)算為61億元，當(dāng)中已花16億元付帳，而年內(nèi)至今已拿下4幅土地，共耗資約20億元，因此考慮到凈負(fù)債率問(wèn)題，未來(lái)買地將趨謹(jǐn)慎，不會(huì)搶地王。

　　此外，為了改善債務(wù)結(jié)構(gòu)和負(fù)債水平，保利置業(yè)近期還少有的選擇了發(fā)行美元債券。今年5月，其曾發(fā)行了一筆年利率4.78%的5億美元債券，主要用于現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般企業(yè)用途。

　　欲售商業(yè)物業(yè)

　　除在土地市場(chǎng)減少投入，以及發(fā)債等方式外，保利置業(yè)欲降低負(fù)債的方式還有計(jì)劃出售旗下的商業(yè)物業(yè)。

　　據(jù)保利置業(yè)2012年年報(bào)顯示，其持有的投資物業(yè)總建筑面積約47萬(wàn)平方米，2012年累計(jì)營(yíng)業(yè)收入約為5.16億元，租金水平與2011年相當(dāng)。

　　在這些物業(yè)中，就包含了廣州中信廣場(chǎng)的3.8萬(wàn)平方米，上海證券大廈的4.8萬(wàn)平方米，上海保利廣場(chǎng)的5.7萬(wàn)平方米，以及武漢保利廣場(chǎng)的13.5萬(wàn)平方米。其中，廣州中信廣場(chǎng)物業(yè)的出租率達(dá)到96%。

　　對(duì)于保利置業(yè)欲出售上述商業(yè)物業(yè)一事，相關(guān)分析師認(rèn)為，如果將這批優(yōu)質(zhì)的物業(yè)出售，短期內(nèi)可為保利置業(yè)回籠大筆資金，這對(duì)其降低高企的凈負(fù)債率大有益處。

　　不過(guò)，上訴分析師還提到，保利置業(yè)如果將這批物業(yè)出售其實(shí)并非明智之舉，因?yàn)檫@類物業(yè)每年能為其提供穩(wěn)定的租金收入，同時(shí)，這些物業(yè)在保利置業(yè)的發(fā)展壯大過(guò)程中曾起到重大作用。

　　事實(shí)也如此，上述由保利置業(yè)大股東保利集團(tuán)直接注入的資產(chǎn)，確實(shí)為保利置業(yè)的迅速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　資料顯示，保利置業(yè)的前身新?？岛綐I(yè)投資有限公司成立于1973年。1993年2月，中國(guó)保利集團(tuán)收購(gòu)了該公司55%股權(quán)，此后，保利集團(tuán)開始整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并不斷將旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入公司。

　　在2005年至2010年期間，保利集團(tuán)曾4次向保利置業(yè)大規(guī)模注入資產(chǎn)。使其由一個(gè)近乎空殼公司，成長(zhǎng)為擁有近1700萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，業(yè)務(wù)擴(kuò)展至包括長(zhǎng)三角及珠三角在內(nèi)的16個(gè)城市的全國(guó)性公司。

　　而廣州中信廣場(chǎng)就是保利集團(tuán)于2009年9月注入其中，上海和武漢項(xiàng)目則是保利集團(tuán)在2005年和2010年分別注入。

　　在外界看來(lái)，保利置業(yè)的成長(zhǎng)就是由保利集團(tuán)不斷的資產(chǎn)注入奠定的，如今在公司已成規(guī)模，并能獨(dú)立發(fā)展后，選擇出售之前的資產(chǎn)從而為下一階段的發(fā)展籌集資金，也不失為一種實(shí)用的發(fā)展策略。