目前長(zhǎng)沙政府重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域有幾個(gè)，洋湖垸片區(qū)雖有它得天獨(dú)厚的地方，但首屈一指的發(fā)展區(qū)域仍應(yīng)是梅溪湖板塊?！　?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè)  眼下，對(duì)今年擬投150億元入土地市場(chǎng)的藍(lán)光地產(chǎn)來說，是個(gè)忙碌的季節(jié)。

　　繼4月底，以3.4億元首入青島獲得李滄區(qū)商住用地后，近日，藍(lán)光又以4.5億元的價(jià)格競(jìng)得長(zhǎng)沙岳麓區(qū)洋湖垸的一宗商住地塊。

　　同時(shí)，在所拿地地段方面，藍(lán)光地產(chǎn)也兌現(xiàn)了其此前放言的市區(qū)。

　　不過，雖然此次所拿地塊處于目前長(zhǎng)沙熱點(diǎn)區(qū)域洋湖垸片區(qū)，但在目前各知名房企早已搶駐的情況下，未來是否能取得好的銷售成績(jī)，以助力其“9年1000億”銷售規(guī)模目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，則仍有待市場(chǎng)的考究。

　　最高的溢價(jià)率

　　5月9日，成都房企藍(lán)光地產(chǎn)經(jīng)過86輪激烈競(jìng)價(jià)后，以總價(jià)4.49億元的價(jià)格，成功將位于長(zhǎng)沙岳麓區(qū)洋湖垸片區(qū)的[2013]網(wǎng)掛012號(hào)商住地塊收歸囊中。

　　綜合計(jì)算，該地塊的溢價(jià)率高達(dá)86.2%，刷新今年長(zhǎng)沙土地拍賣溢價(jià)率。

　　資料顯示，12號(hào)商住地塊位于岳麓區(qū)洋湖垸片區(qū)濱河路與廟灣路相交東南角(G-47)，出讓面積3.1萬平方米，地塊起始價(jià)為2.41億元。

　　正是基于該地塊的溢價(jià)率，因此有業(yè)內(nèi)坦言，算上開發(fā)成本及利潤(rùn)，估計(jì)未來該項(xiàng)目均價(jià)最少要去到9000元每平米，估計(jì)在9500-9800元之間。

　　“雖然溢價(jià)比較高，但房企既然選擇拿下，那么其肯定會(huì)有自己的考量”，對(duì)于藍(lán)光地產(chǎn)如此高溢價(jià)拿地，一長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，非常期待藍(lán)光地產(chǎn)未來的表現(xiàn)。

　　同時(shí)，對(duì)于藍(lán)光地產(chǎn)之所以選擇以高溢價(jià)落子長(zhǎng)沙洋湖垸，上述該業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，或離不開以下三方面的原因。

　　其一，洋湖垸片區(qū)的資源比較豐富，洋湖垸不僅擁有洋湖垸濕地公園，同時(shí)還有靳江河及平塘大云山旅游基地。

　　其二，洋湖垸片區(qū)是長(zhǎng)沙除了梅溪湖國(guó)際新城之外的，相對(duì)來講比較干凈，又相對(duì)集中的一個(gè)發(fā)展片區(qū)。

　　其三，湘湖路大橋拉通后，在整個(gè)交通體系支撐之下，洋胡垸的整個(gè)交通通達(dá)性會(huì)越來越好。

　　而在上述原因中，最值得一提的則是擁有洋湖垸濕地公園這一特有資源。

　　據(jù)悉，洋湖垸濕地公園位于湖南長(zhǎng)沙市洋湖大道以北，瀟湘南大道東線以西、靳江河以南、以東，總占地面積5.2平方公里。該濕地公園于2010年7月29日正式開工建設(shè)。預(yù)計(jì)2014年竣工，是長(zhǎng)沙城區(qū)目前最大的濕地公園。

　　由于擁有洋湖垸濕地公園這一得天獨(dú)厚資源，也使得對(duì)該片區(qū)的關(guān)注度迅速升溫。

　　于藍(lán)光地產(chǎn)拿地的前6天，湖南合能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以約3.56億元拿下洋湖垸片區(qū)的010號(hào)地塊，溢價(jià)率達(dá)81.32%，刷新了截止當(dāng)日的長(zhǎng)沙今年土地拍賣最高溢價(jià)率記錄。

　　洋湖垸與梅溪湖

　　據(jù)上述長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)介紹，目前洋湖垸片區(qū)的樓盤均價(jià)大概在7000元每平米左右，而一些高端產(chǎn)品價(jià)位則更高。

　　該業(yè)內(nèi)認(rèn)為，洋湖垸片區(qū)目前預(yù)留的發(fā)展空間還非常大，而這也是開發(fā)商對(duì)該區(qū)域比較關(guān)注的一個(gè)原因。

　　據(jù)了解，截至目前，已有萬科、中海、華潤(rùn)、中建、合能、中國(guó)水電等品牌房企搶灘洋湖垸片區(qū)。

　　項(xiàng)目方面，中海國(guó)際社區(qū)、華潤(rùn)橡樹灣、中建麓山和苑等項(xiàng)目已有產(chǎn)品在售，而萬科白鷺郡、合能洋湖公館等項(xiàng)目也將于今年入市。

　　正是基于上述品牌房企的集體搶灘，因此在外界看來，未來該區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)被助推也是必然事件。

　　雖然外界對(duì)洋湖垸片區(qū)的關(guān)注度正逐步增加，但相較于長(zhǎng)沙另一重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)梅溪湖片區(qū)，上述長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)則認(rèn)為，目前長(zhǎng)沙重點(diǎn)發(fā)展的幾個(gè)板塊都不相伯仲，只是梅溪湖片會(huì)成熟的更快一些。

　　“目前長(zhǎng)沙政府重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域有幾個(gè)，洋湖垸片區(qū)雖有它得天獨(dú)厚的地方，但首屈一指的發(fā)展區(qū)域仍應(yīng)是梅溪湖板塊”。

　　該業(yè)內(nèi)補(bǔ)充稱，目前梅溪湖片區(qū)的項(xiàng)目非常多，且成熟度也更高，因此買家對(duì)梅溪湖片區(qū)的關(guān)注度會(huì)更集中。

　　梅溪湖位于湖南省長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)，西二環(huán)至三環(huán)之間。2007年長(zhǎng)沙投資600億啟動(dòng)梅溪湖綜合開發(fā)項(xiàng)目，梅溪湖綜合開發(fā)項(xiàng)目是集防洪、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、文化旅游和高檔住宅開發(fā)于一體的綜合型項(xiàng)目。

　　在對(duì)梅溪湖的開發(fā)中，最為外界關(guān)注的應(yīng)是方興地產(chǎn)在梅溪湖做的土地一級(jí)開發(fā)。

　　據(jù)悉，作為方興首次涉足土地一級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目，梅溪湖項(xiàng)目高達(dá)600多億的投資規(guī)模不完全被業(yè)界看好。而究其原因，主要是考慮到2011年方興拿地的成本較高，再加上拆遷、安置等費(fèi)用，其投入成本相當(dāng)高。

　　資料顯示，2011年方興地產(chǎn)將同樣身為央企的中建股份引入萬畝梅溪湖一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目的股權(quán)結(jié)構(gòu)是方興80%，中建20%。

　　而據(jù)第一上海于1月底發(fā)布的研究報(bào)告預(yù)計(jì)，今年方興地產(chǎn)將在長(zhǎng)沙梅溪湖推出約900畝土地進(jìn)行銷售，總銷售額預(yù)計(jì)在50億元左右的水平。

（審校：勞蓉蓉）