在眾多房企向“高周轉(zhuǎn)”開(kāi)發(fā)模式積極靠攏的當(dāng)下，中南建設(shè)卻反其道而行，奉行“小流水”開(kāi)發(fā)的做法在業(yè)界看來(lái)仍存風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 作為在江蘇起家的A股企業(yè)，除了上市以來(lái)未能在資本市場(chǎng)融資之外，短期資金壓力加劇或許是困擾中南建設(shè)的另一件煩心事。

　　5月9日，江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告表示，擬通過(guò)中國(guó)銀行股份有限公司深圳高新區(qū)支行向深圳方盈瑞凱投資管理合伙企業(yè)借款5億元，借款期限2年，年利率10%。

　　據(jù)介紹，此次借款所得資金將用于該公司經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)。

　　短期資金壓力

　　根據(jù)借款公告，該筆資金使用期限為2年，其中一年后還款1.5億，二年后還款3.5億。

　　公告披露，此次簽訂交易協(xié)議的方盈瑞凱、中南控股、中南建設(shè)、南通總承包、南通新世界五方，中南控股則為中南建設(shè)的控股股東，中南建設(shè)及其旗下子公司與方盈瑞凱并不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

　　對(duì)于最近三年的購(gòu)銷(xiāo)金額，中南建設(shè)表示，該公司及下屬控股公司與方盈瑞凱不存在商業(yè)交易，購(gòu)銷(xiāo)金額為零萬(wàn)元。

　　不過(guò)，南通建筑工程總承包有限公司和南通中南新世界中心開(kāi)發(fā)有限公司為共同債務(wù)人，中南控股提供連帶責(zé)任保證、南通總承包以其對(duì)南通中南新世界中心開(kāi)發(fā)有限公司的債權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。

　　值得一提的是，早前，中南建設(shè)曾公開(kāi)表示，2013年，該公司與控股股東中南控股集團(tuán)有限公司下屬的其他子公司將會(huì)發(fā)生日常經(jīng)營(yíng)性關(guān)聯(lián)交易。預(yù)計(jì)關(guān)聯(lián)交易金額不超過(guò)8.17億元。

　　事實(shí)上，中南建設(shè)對(duì)于資金的渴求從未減弱。

　　中南建設(shè)相關(guān)人士表示，該公司近幾年擴(kuò)張的比較快，新項(xiàng)目拿得比較多，但卻從未在資本市場(chǎng)上融過(guò)資，因而迫于資金渴求，只能通過(guò)貸款、信托等方式籌得資金。

　　“而現(xiàn)在其他的融資渠道又都是債務(wù)性融資，因而負(fù)債也就隨之攀升。”該人士如是說(shuō)。

　　據(jù)東莞證券于4月份披露的研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止至2012年末，中南建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債率為82.26%，負(fù)債水平相對(duì)較高。其中，賬上共有預(yù)收款項(xiàng)155.93億，扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為50.26%，負(fù)債水平在同行中稍偏高。

　　東莞證券分析師何敏儀進(jìn)一步表示，盡管截止至今年一季末，該公司扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為45.76%，負(fù)債水平趨于合理。

　　“但其手持貨幣資金51.36億，為短期負(fù)債和一年內(nèi)到期長(zhǎng)債的0.57倍，因而短期資金壓力仍較大。” 何敏儀于研究報(bào)告中如此坦言。

　　260億貨值與“小流水”

　　不過(guò)，在中南建設(shè)常務(wù)副總經(jīng)理陳小平看來(lái)，該公司目前的資金狀況在其獨(dú)特的開(kāi)發(fā)模式之下仍然樂(lè)觀。

　　陳小平認(rèn)為，大多數(shù)主流企業(yè)或許更傾向于大面積開(kāi)發(fā)、大規(guī)模投入、大規(guī)模銷(xiāo)售，一天甚至可以賣(mài)十幾、二十個(gè)億，但這種模式前期對(duì)資金的投入較大，相對(duì)而言風(fēng)險(xiǎn)也就比較高。

　　“在資金運(yùn)作方面，我們和主流房企不同，堅(jiān)持的是‘小流水’開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)投資、滾動(dòng)建設(shè)、滾動(dòng)銷(xiāo)售。”陳小平補(bǔ)充稱：“具體來(lái)說(shuō)，比如獲取一塊土地，我們每個(gè)月都會(huì)保證有房源上市，但每次上市的量都不會(huì)特別大，這樣就會(huì)減小資金投入的壓力。”

　　而對(duì)于開(kāi)發(fā)量，中南建設(shè)內(nèi)部有具體的衡量指標(biāo)，該公司內(nèi)部稱為“三三制”。

　　據(jù)介紹，“三三制”是該公司在評(píng)估開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度時(shí)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

　　“比如今年我們的銷(xiāo)售目標(biāo)是120億，那么在每一個(gè)時(shí)間點(diǎn)來(lái)評(píng)估的時(shí)候，基本上要保持手上有三分之一的可售房源、三分之一的在建房源以及三分之一的規(guī)劃設(shè)計(jì)房源。”陳小平如此表示。

　　值得注意的是，在眾多房企向“高周轉(zhuǎn)”開(kāi)發(fā)模式積極靠攏的當(dāng)下，中南建設(shè)卻反其道而行，奉行“小流水”開(kāi)發(fā)的做法在業(yè)界看來(lái)仍存風(fēng)險(xiǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士就指出，這種開(kāi)發(fā)模式其實(shí)與他們的拿地模式緊密相關(guān)。

　　“由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系，這家公司一般都是以“打包”的方式獲取土地。”

　　該業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示，中南建設(shè)大部分土地通過(guò)“打包拿地”模式獲取，包括一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方式及公建換土地方式，這樣就會(huì)涉及一級(jí)開(kāi)發(fā)、公共建筑以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等方面業(yè)務(wù)。同時(shí)，項(xiàng)目的體量通常都比較大。

　　“這種情況下，前期對(duì)于資金的需求比較高，同時(shí)也會(huì)拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期。”該人士如此表示。

　　另有分析人士于研究報(bào)告中表示，2012年中南建設(shè)收入增長(zhǎng)5.95%，EPS為0.88元，低于預(yù)期。仔細(xì)分析，主要是其房地產(chǎn)結(jié)算收入沒(méi)有達(dá)到預(yù)期中的增長(zhǎng)，反而下滑4.97%。