在如今中高端項(xiàng)目面臨去化難題，資金壓力并未實(shí)質(zhì)解決的情況下，華僑城重啟的二次擴(kuò)張將面臨不少變數(shù)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)指標(biāo)的向好，給了華僑城重啟二次擴(kuò)張的底氣。

　　繼去年末資產(chǎn)負(fù)債率將至69.55%，凈負(fù)債率也由125%回落到85.7%后，華僑城今年一季度的業(yè)績(jī)?cè)俅螌?shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　據(jù)華泰證券早前的一份報(bào)告顯示，今年一季度華僑城獲得現(xiàn)金流65.8億元，同比增長(zhǎng)116%，同時(shí)除旅游業(yè)務(wù)增長(zhǎng)約10%以外，地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售也處于持續(xù)好轉(zhuǎn)中，預(yù)計(jì)一季度認(rèn)購(gòu)金額約50-60億元。

　　業(yè)績(jī)的好轉(zhuǎn)，使得華僑城在“停一停、喘口氣”后，加大了擴(kuò)張步伐。繼去年下半年敲定寧波、福州和深圳大鵬三大超百億規(guī)模的新項(xiàng)目外，華僑城于今年4月15日宣布落子重慶，隨后又在4月26日宣布簽約佛山順德。

　　銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不俗，文化旅游被國(guó)家大力扶持，面向二三線城市的新一輪擴(kuò)張又重新啟動(dòng)，華僑城本應(yīng)得市場(chǎng)最廣泛的關(guān)注，但事實(shí)卻相反，華僑城的此輪擴(kuò)張?jiān)俅问艿綐I(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑。

　　究其原因，華僑城的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和財(cái)務(wù)改善其實(shí)主要還是來(lái)自于地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，但如今在各地加大調(diào)控政策執(zhí)行力度，特別是北京、上海等地針對(duì)高價(jià)項(xiàng)目嚴(yán)控預(yù)售證的情況下，主打中高端產(chǎn)品的華僑城今年無(wú)疑會(huì)面臨巨大的去化壓力。

　　中高端產(chǎn)品去化難題

　　根據(jù)華僑城年初公布的計(jì)劃，今年在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面可售面積為168.2萬(wàn)平方米，折合貨值約405億。其中，深圳地區(qū)占比高達(dá)到37%，上海為24%，北京則到占8%，此三地合計(jì)占比達(dá)到69%，貨值約280億元。

　　以此看來(lái)，華僑城今年銷(xiāo)售額和業(yè)績(jī)向上的空間，將高度依賴(lài)深圳、上海、北京三地中高端產(chǎn)品的銷(xiāo)售。但是此類(lèi)產(chǎn)品在目前調(diào)控進(jìn)一步收緊的趨勢(shì)下，去化無(wú)疑會(huì)面臨難題。

　　華泰證券就指出，目前北京及上海區(qū)域?qū)︻A(yù)售價(jià)格的監(jiān)管，使北京華僑城和上海蘇河灣項(xiàng)目受到預(yù)售嚴(yán)厲監(jiān)管，即使政策不對(duì)實(shí)際售價(jià)產(chǎn)生影響，但仍將拉長(zhǎng)預(yù)售審批時(shí)間，因此加速去化將是華僑城今年的一大挑戰(zhàn)。

　　在當(dāng)前的北京市場(chǎng)，限價(jià)政策無(wú)疑是執(zhí)行最嚴(yán)厲的區(qū)域。日前更是有報(bào)道稱(chēng)，北京市住建委在限價(jià)方面，不僅涉及期房，甚至連現(xiàn)房也要限價(jià)，此種情況下，北京華僑城的去化談何容易。

　　而在上海，華僑城投資超百億元的蘇河灣項(xiàng)目除了面臨政策影響外，其本身就存在極大銷(xiāo)售壓力。

　　據(jù)相關(guān)分析師透露，蘇河灣項(xiàng)目其實(shí)從去年開(kāi)盤(pán)至今銷(xiāo)售一直都表現(xiàn)不好，主要是目前所售產(chǎn)品均為商辦性質(zhì)，同時(shí)所處片區(qū)的市場(chǎng)認(rèn)可度不高，周邊各種配套也不成熟。

　　另外，作為華僑城今年可售貨值最大的深圳區(qū)域，當(dāng)前市場(chǎng)上的中高端項(xiàng)目在去化及定價(jià)方面也存在諸多難題。

　　“最近一周（5.6-5.12）深圳的新房住宅成交均價(jià)已達(dá)到23902元/平方米，為近兩年的最高值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了今年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)(相比2012年增長(zhǎng)9%，約20800元/平米），因此深圳近期也實(shí)施了對(duì)高價(jià)項(xiàng)目的預(yù)售證監(jiān)管。”深圳業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。

　　而今年華僑城在深圳的可售項(xiàng)目主要是即將入市的高端公寓項(xiàng)目華譽(yù)，以及歡樂(lè)海岸內(nèi)的別墅項(xiàng)目。

　　對(duì)此，上述深圳業(yè)內(nèi)表示，由于華譽(yù)項(xiàng)目位于寶安區(qū)，該區(qū)域目前的成交均價(jià)約為2萬(wàn)元/平米，但以華譽(yù)的品質(zhì)和定位，入市價(jià)格肯定會(huì)遠(yuǎn)高于區(qū)域均價(jià)，因而在獲取預(yù)售證和定價(jià)上肯定會(huì)受到政府制約。

　　同時(shí)，歡樂(lè)海岸的別墅項(xiàng)目在入市時(shí)毫無(wú)疑問(wèn)也會(huì)遇到和華譽(yù)類(lèi)似的問(wèn)題，這兩個(gè)項(xiàng)目在今年的銷(xiāo)售會(huì)相當(dāng)艱難。

　　該業(yè)內(nèi)還提到，雖然相比華譽(yù)和歡樂(lè)海岸的別墅項(xiàng)目，華僑城當(dāng)前于深圳在售的曦城與天麓由于大多是現(xiàn)房，可能受政策影響較小，但由于這兩個(gè)項(xiàng)目均是高端別墅項(xiàng)目，其目標(biāo)客戶(hù)群已在前期消耗殆盡，如今正面臨重新尋找客戶(hù)群的階段，因而今年的銷(xiāo)售也不會(huì)太好。

　　雖然主要銷(xiāo)售區(qū)域均面臨嚴(yán)峻的政策壓力，但華僑城自身還是顯得較為樂(lè)觀。

　　華僑城董秘倪征就對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，其實(shí)目前的調(diào)控政策、預(yù)售證審批、以及限價(jià)策略與去年前年都差不多，雖然當(dāng)前北京等地區(qū)在審批預(yù)售證方面確實(shí)比較嚴(yán)格，但整體上對(duì)公司影響不大，對(duì)在這些地區(qū)的銷(xiāo)售，公司還是比較有信心。

　　二輪擴(kuò)張存變數(shù)

　　由于華僑城2012年的中高端項(xiàng)目銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)，從而促使結(jié)算業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，尤其是高負(fù)債率問(wèn)題明顯改善，進(jìn)而也加快了其擴(kuò)張步伐。

　　但這一切的前提均是地產(chǎn)項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)良好的銷(xiāo)售，不過(guò)就目前華僑城所面臨的形式而言，今年的地產(chǎn)項(xiàng)目能否依然熱銷(xiāo)難度不小。

　　對(duì)此，相關(guān)分析師不無(wú)擔(dān)憂的提到，如果今年華僑城的地產(chǎn)項(xiàng)目去化緩慢、銷(xiāo)售不暢，財(cái)務(wù)狀況很可能會(huì)重新惡化，同時(shí)也會(huì)影響新項(xiàng)目的拓展速度，至少像寧波、福州項(xiàng)目在推進(jìn)方面會(huì)受制約，進(jìn)而影響到主題公園的進(jìn)一步拓展。

　　其實(shí)一直以來(lái)，身為負(fù)債率最高的央企之一，華僑城備受業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑。其激進(jìn)的擴(kuò)張，住宅銷(xiāo)售過(guò)分喧賓奪主，文化旅游面臨的激烈競(jìng)爭(zhēng)，以及令人擔(dān)憂的財(cái)務(wù)狀況也一直制約其發(fā)展。

　　另外，自2009年底實(shí)現(xiàn)整體上市以來(lái)，華僑城一直期望能借助資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)第二次全國(guó)規(guī)模擴(kuò)張的計(jì)劃，但因中途遭遇宏觀調(diào)控而一直推進(jìn)緩慢。

　　如今，其第一輪擴(kuò)張后帶來(lái)的資金壓力在經(jīng)過(guò)最近兩年消化后已大大緩解。

　　倪征在年初也提到，華僑城這幾年是一個(gè)臺(tái)階一個(gè)臺(tái)階往上走，在目前從凈負(fù)債到經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流都有一些突破后，可以穩(wěn)定一下、喘一口氣，然后再進(jìn)入下一階段的發(fā)展。

　　但是，當(dāng)前樓市調(diào)控政策的持續(xù)不放松，以及其中高端地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，再加之國(guó)內(nèi)各大開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，華僑城的發(fā)展空間也正遭遇不斷擠壓。

　　其中尤其值得注意的是，華僑城的資金壓力目前仍沒(méi)有得到根本緩解。雖然今年一季度仍保持了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入11.6億元，同比大增234%，但這主要是由于一季度未實(shí)質(zhì)獲取土地。

　　其實(shí)從2009年到2012年的四年期間，華僑城幾乎都沒(méi)有新增像樣的土地儲(chǔ)備。但在近兩年接連簽下5個(gè)大型項(xiàng)目后，華僑城或許將很快進(jìn)入實(shí)質(zhì)的拿地階段。

　　倪征也稱(chēng)，寧波、福州項(xiàng)目都在穩(wěn)步推進(jìn)，估計(jì)今明年會(huì)有大的進(jìn)展。

　　但是，如果進(jìn)入大規(guī)模拿地階段，地價(jià)支出肯定又會(huì)使華僑城才降下來(lái)的負(fù)債率再次升高，從而再次面臨資金壓力的困境。

　　在如今中高端項(xiàng)目面臨去化難題，資金壓力并未實(shí)質(zhì)解決的情況下，華僑城對(duì)新項(xiàng)目的成本控制無(wú)疑將異常謹(jǐn)慎，其重啟的二次擴(kuò)張也將面臨不少變數(shù)。