“38%水平已較行業(yè)平均的33%為高，預(yù)期即使毛利率未來會(huì)降至35%水平，仍優(yōu)于同業(yè)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 雖然2012年中海將銷售業(yè)績做過了千億，但在3月18日舉行的業(yè)績發(fā)布會(huì)卻是近幾年時(shí)間最短的一次。業(yè)績會(huì)上，除主席孔慶平之外，其他高管未說一字。

　　2012年，中海實(shí)現(xiàn)銷售額1115.2億港元，按年增加28.1%；凈利潤為158億港元，按年上升21.4%。公司同時(shí)宣布，2013年目標(biāo)銷售金額與去年目標(biāo)相同，為1000億港元。

　　隨后有業(yè)內(nèi)人士計(jì)算得出，中海去年日均利潤額達(dá)到4100萬元，即每2天半就可以賺取超過1億元的利潤。

　　中海預(yù)期，今年新開工面積將超過1000萬平方米，力爭(zhēng)竣工面積900萬平方米。至去年年底，中海于內(nèi)地及港澳擁有應(yīng)占土地儲(chǔ)備合共3157萬平方米。今年預(yù)計(jì)將進(jìn)入3-4個(gè)新城市，新增土地面積不少于800萬平方米，預(yù)留作增加土儲(chǔ)的開支為300億港元。

　　中海主席孔慶平表示，期望集團(tuán)今年凈利潤能保持超過20%增長，而商業(yè)地產(chǎn)租金收入亦能穩(wěn)定增長，以長遠(yuǎn)占整體利潤20%為目標(biāo)。目前，中海正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)300萬平方米，預(yù)計(jì)大部分將會(huì)于2015年全部完成，而其中約一半以上會(huì)保留為長線投資物業(yè)。

　　孔慶平續(xù)稱，今年集團(tuán)資本開支預(yù)算為1020億港元，較去年大增57%。其中，今年需付的土地款占220億，預(yù)留作增加土儲(chǔ)的開支為300億，而建筑費(fèi)用則約500億港元。

　　對(duì)于今年集團(tuán)銷售目標(biāo)為1000億港元，雖然較去年實(shí)現(xiàn)的1115億為低，但他指，是貫徹集團(tuán)一貫的保守作風(fēng)，以百分百能達(dá)到目標(biāo)的角度作出發(fā)展。不過，有關(guān)目標(biāo)亦反映集團(tuán)對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)持審慎的看法。

　　他續(xù)指出，中央政府有多種方法去調(diào)控市場(chǎng)，未來不排除采取任何手段，包括財(cái)稅措施；他重申，對(duì)于內(nèi)地宏觀調(diào)控常態(tài)化的判斷，集團(tuán)會(huì)正面應(yīng)對(duì)。

　　另外，中海去年毛利率降至約38%，但孔慶平在業(yè)績會(huì)上指，該水平已較行業(yè)平均的33%為高，預(yù)期即使毛利率未來會(huì)降至35%水平，仍優(yōu)于同業(yè)。

　　孔氏續(xù)指，今年公司計(jì)劃新增3至4個(gè)城市，主要會(huì)以二線城市為目標(biāo)，考慮地區(qū)包括中部、河南及山西省。至于海外方面，集團(tuán)亦有作出思考，但仍會(huì)以非常慎謹(jǐn)態(tài)度，并無投資壓力。

　　以下為中海地產(chǎn)2012年業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年中海的銷售其實(shí)就已經(jīng)突破了千億港元，為什么今年的目標(biāo)還是制定在千億的水平呢？這個(gè)目標(biāo)的制定是否有些保守？另外，中海接下來會(huì)不會(huì)有更多的發(fā)債等融資行為？最后想請(qǐng)教一下去年毛利出現(xiàn)下跌的原因是什么？

　　孔慶平：銷售目標(biāo)的制定其實(shí)也體現(xiàn)了中海一貫的作風(fēng)，就是以向市場(chǎng)百分之百能達(dá)到的承諾作為我們制定目標(biāo)的出發(fā)點(diǎn)。但是，我們也會(huì)一如既往地付出我們?nèi)康呐?，在市?chǎng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)的時(shí)候爭(zhēng)取創(chuàng)造更好的業(yè)績。同時(shí)，現(xiàn)在目標(biāo)的安排也反應(yīng)了我們對(duì)市場(chǎng)持審慎的態(tài)度。

　　今年的資本開支經(jīng)過我們精心的測(cè)算，按照手頭的現(xiàn)金資源，再加上銷售的回款，基本上可以滿足要求。但是我們?nèi)匀幌裢暌粯佑幸恍┤谫Y計(jì)劃，因?yàn)閷?duì)一個(gè)企業(yè)來說，融資是日常的工作。我們希望能夠把握市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，繼續(xù)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。當(dāng)然，也有可能在市場(chǎng)好的時(shí)候用一些成本相對(duì)比較低的新融資來取代舊融資。

　　至于毛利率方面我原來講過，隨著市場(chǎng)逐漸成熟，整個(gè)行業(yè)趨向平均的毛利率水平，所以我認(rèn)為還是處于一個(gè)比較正常的狀態(tài)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：中海制定這么保守的目標(biāo)是不是因?yàn)樾抡某雠_(tái)使得公司對(duì)市場(chǎng)情況出現(xiàn)了重新評(píng)估？另外，中海的母公司中國建筑涉及了大量的承建工作，那么您怎么看待深圳出現(xiàn)的海砂事件？中海在深圳的項(xiàng)目有沒有進(jìn)行自我排查，有沒有可能使用到深圳政府已經(jīng)責(zé)令停頓的那些攪拌廠的產(chǎn)品？

　　孔慶平：我們每年安排的計(jì)劃都是用市場(chǎng)最不利的情況來安排，也就是說，我們是把所有不利因素疊加在一起然后去制定銷售指標(biāo)。

　　這就像習(xí)主席說的要做好充分的準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)最大的挑戰(zhàn)，但是要全力以赴爭(zhēng)取最好的結(jié)果，我們過去是這樣做的，今年仍會(huì)如此。

　　關(guān)于深圳的這個(gè)事情，其實(shí)我跟你一樣都是在報(bào)紙上看到的，我也不是太了解。因?yàn)椋以诩瘓F(tuán)的分工是和其他幾位同事一起負(fù)責(zé)中海集團(tuán)的業(yè)務(wù)發(fā)展。我可以負(fù)責(zé)任地說，中海集團(tuán)在深圳的項(xiàng)目也是本著公司一貫的打造精品理念，通過過程的精品來實(shí)現(xiàn)最終的產(chǎn)品精品。

　　所謂過程的精品就是要在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，包括施工環(huán)節(jié)等每一個(gè)環(huán)節(jié)牢牢把關(guān)，在過程中發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，而不是突然間出現(xiàn)大的突發(fā)事件搞得手忙腳亂，這是不行的。因?yàn)槲覀兪巧w房子，牽扯到百年大計(jì)，所以安全是最重要的，我們一貫都是按照這樣的理念和原則推動(dòng)業(yè)務(wù)，一方面也向我們所有的相關(guān)員工牢牢樹立這樣的思想。

　　因此，我們所有的項(xiàng)目，不僅僅是深圳的，在40個(gè)城市所有項(xiàng)目的開發(fā)上都是這樣去做的。在進(jìn)行施工的過程中肯定要了解原材料的質(zhì)量情況，我們要求材料供應(yīng)商能夠提供出完全符合國家標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量水準(zhǔn)的材料應(yīng)用到我們的工程中。迄今為止，我們非常幸運(yùn)地說中海的項(xiàng)目還沒有見到過類似的情況。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：最近我們看見有企業(yè)在收購上海的一些豪宅項(xiàng)目，這是不是意味著新政導(dǎo)致一線城市出現(xiàn)投資者逃離呢？另外中海在上海本身也是有豪宅項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)的，那你們?cè)趺纯丛絹碓蕉嗟姆科筮M(jìn)入上海的豪宅開發(fā)？你們?cè)趺纯催@種競(jìng)爭(zhēng)？最后想了解一下中海今年準(zhǔn)備新進(jìn)入3-4個(gè)城市具體指哪些？

　　孔慶平：我相信每一家公司都有自己的發(fā)展策略，會(huì)根據(jù)自己的需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，進(jìn)行投資。別人的事情我們不想去點(diǎn)評(píng)，但是有一個(gè)問題我必須回答。不論中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策怎么樣變化，在每一個(gè)城市仍然有發(fā)展的機(jī)會(huì)。無論是一線、二線、三線，甚至四線城市。

　　當(dāng)然，我們進(jìn)入這些城市的時(shí)候必須要看是不是最佳時(shí)機(jī)。到這些城市去投資也要考慮當(dāng)?shù)氐男枨?，所以這就需要進(jìn)行綜合的專業(yè)化評(píng)估和判斷，這樣才能避免盲目投資。從目前的情況來看，我們?cè)谒膫€(gè)一線城市仍然還有一些項(xiàng)目，而且我也很高興的看到一線城市在銷售方面依然給我們帶來了很強(qiáng)的貢獻(xiàn)，我還是希望我們的投資眼光能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)同。

　　至于拿地，實(shí)際上不用我透露，大家都應(yīng)該能夠看到。中?，F(xiàn)在沒有進(jìn)入的每個(gè)城市都是我們的目標(biāo)，尤其是二線城市。比如說像中部地區(qū)還有沒有進(jìn)去的，河南我們?cè)诳?，山西我們也曾?jīng)跟蹤過，后來因?yàn)闄C(jī)會(huì)不太適當(dāng)沒有進(jìn)去，類似這樣的城市我們還會(huì)非常密切的關(guān)注。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在國內(nèi)的很多房企已經(jīng)銷售過千億了，這其中很多房企說要向中海學(xué)習(xí)，那么中海在規(guī)模上是不是會(huì)有擴(kuò)張的舉動(dòng)以保持領(lǐng)先的位置？

　　第二是關(guān)于毛利率的問題，現(xiàn)在買地的成本越來越高，中海要怎么應(yīng)對(duì)土地成本增加情況導(dǎo)致的毛利空間減小的問題？

　　孔慶平：中海不是片面的追求規(guī)模，中海追求的是價(jià)值創(chuàng)造，我們畢竟是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的行業(yè)，在這個(gè)行業(yè)中每買一塊地都要投入很多的資金。所以最關(guān)鍵的是要能夠把價(jià)值發(fā)揮出來，所以我們一直說中海追求的是成為價(jià)值創(chuàng)造能力最強(qiáng)的企業(yè)。

　　但是，在創(chuàng)造價(jià)值的過程中，也會(huì)有一部分來自于規(guī)模的擴(kuò)張，在這個(gè)過程中我們用一種平常心看待。就像我們達(dá)到千億的銷售額后也一樣，還是看盈利能力和價(jià)值創(chuàng)造能力。

　　我們都知道一個(gè)企業(yè)的毛利率的決定因素有很多方面，土地只是其中一塊，構(gòu)成開發(fā)價(jià)值鏈中土地只是一塊。還有其他很多方面包括工程成本的控制、間接費(fèi)用的控制、財(cái)務(wù)成本的控制。

　　而大家可以看到，我們?cè)诳刂崎g接費(fèi)用方面還是有經(jīng)驗(yàn)的，我們銷售費(fèi)用不足1%，這在行業(yè)內(nèi)可能很少。所以，我們考慮的是貫穿整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈每一個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)的專業(yè)化管理，這就是我們的優(yōu)勢(shì)。在每一個(gè)專業(yè)環(huán)節(jié)上都非常注重精細(xì)化和專業(yè)化，這樣綜合起來才能保證有一個(gè)很強(qiáng)的價(jià)值創(chuàng)造能力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：之前說中海水泥供應(yīng)商沒有類似的案例發(fā)現(xiàn)，是不是意味著深圳公布的那些企業(yè)名單中和你們沒有任何的供應(yīng)往來，他們的停工沒有影響到你們?nèi)魏畏矫妫?/strong>