“拿地是動(dòng)態(tài)的，如果出現(xiàn)新的資本來(lái)源、新的伙伴，那就又會(huì)有所變化。所以既要算動(dòng)態(tài)賬，又要算靜態(tài)賬。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 曹萍 剛剛開年便在土地市場(chǎng)上大展拳腳的首創(chuàng)置業(yè)，近日高調(diào)宣布，其今年的拿地預(yù)算為80億元，并稱將聚焦于核心地段的商務(wù)區(qū)項(xiàng)目以及適合剛需產(chǎn)品的住宅用地。

　　“我們（拿地）重點(diǎn)是在一、二線城市，具體是京津地區(qū)以及首創(chuàng)已經(jīng)進(jìn)入的一線城市。”3月1日，香港業(yè)績(jī)會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍如此明確表示。

　　根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)同日公布的2012年度業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)，報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入91.34億元，較上年增長(zhǎng)21%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為18.92億元，同比增長(zhǎng)13%。歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為11.11億元，按年增長(zhǎng)11%。

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光于業(yè)績(jī)會(huì)上進(jìn)一步表示，扣除投資物業(yè)增值的影響，首創(chuàng)置業(yè)的凈利潤(rùn)是8.2億元，同比下降了14%。

　　另外，在毛利潤(rùn)方面，截止至2012年底，首創(chuàng)置業(yè)的毛利率由2011年的33%，下跌至27%，其項(xiàng)目平均售價(jià)按年下跌17.9%至7682元人民幣/平方米。

　　對(duì)此，劉曉光解釋稱，毛利率的下降主要由于在2011年的結(jié)算收入中包括兩個(gè)北京高端項(xiàng)目，即禧瑞都以及緣溪堂。盡管該兩項(xiàng)目所占的收入比重比較高，但是均在2011年基本完成結(jié)轉(zhuǎn)收入，所以導(dǎo)致2012年的毛利率有所下降。

　　“我們希望未來(lái)的毛利率在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上取得穩(wěn)步的增長(zhǎng)，公司的目標(biāo)是在30%左右。”劉曉光如是說(shuō)。

　　此外，在財(cái)務(wù)狀況方面，截止至去年年底，首創(chuàng)置業(yè)手持現(xiàn)金為人民幣86.2億，與上一年基本持平，凈負(fù)債率則高達(dá)99%，較上年同期有較大幅度的增長(zhǎng)。

　　但在唐軍看來(lái)，盡管凈負(fù)債率按年有較大幅度增長(zhǎng)，不過(guò)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，流動(dòng)比率為1.73，高于去年同期的1.55。

　　“我們希望把負(fù)債率維持在100%以下，隨著公司銷售規(guī)模的擴(kuò)大，相信這個(gè)狀況會(huì)進(jìn)一步改善。”唐軍續(xù)稱，截止到2012年底，該公司一年內(nèi)到期的負(fù)債（包括到期借款），約為人民幣34.8億，占公司整個(gè)有息負(fù)債總額185億的19%，財(cái)務(wù)狀況良好。

　　對(duì)于今年國(guó)內(nèi)的住宅市場(chǎng)，唐軍預(yù)測(cè)必然優(yōu)于去年，并稱首創(chuàng)置業(yè)今年的總體銷售平均價(jià)格會(huì)比去年提升10%左右。

　　在業(yè)績(jī)會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光、總裁唐軍、財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊以及投資者關(guān)系主管馮瑜堅(jiān)就該公司全年業(yè)績(jī)以及發(fā)展計(jì)劃，做出了進(jìn)一步闡釋。以下為現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前公司的凈負(fù)債率是99%，未來(lái)負(fù)債率會(huì)否有所下降？

　　唐軍：我們希望維持在100%以下，隨著公司銷售規(guī)模的擴(kuò)大，相信這個(gè)狀況會(huì)進(jìn)一步改善。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司毛利率下降的主要原因是什么？今年，首創(chuàng)置業(yè)計(jì)劃進(jìn)入一、二線城市，這就意味著地價(jià)上升，那么毛利率會(huì)不會(huì)有所改善？公司今年這方面的目標(biāo)是多少？

　　劉曉光：2012年的毛利率相對(duì)有所下降，主要由于2011年公司結(jié)算的收入中，兩個(gè)北京高端項(xiàng)目——禧瑞都以及緣溪堂所占的收入比重比較高。但該兩個(gè)項(xiàng)目在2011年基本上已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)了收入，所以導(dǎo)致2012年的毛利率有所下降。我們希望未來(lái)的毛利率在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上取得穩(wěn)步的增長(zhǎng)。我們的目標(biāo)毛利率是在30%左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：另外，盡管去年公司盈利有增長(zhǎng)，但派息卻少了，而今年又是首創(chuàng)置業(yè)上市十周年，公司會(huì)不會(huì)另有打算？

　　劉曉光：2012年，我們更看重公司未來(lái)發(fā)展的速度，同時(shí)希望將更多的資金投入到公司新的項(xiàng)目中，從而為股東帶來(lái)長(zhǎng)期的價(jià)值提升。

　　唐軍：關(guān)于分紅政策，我們上市基本確定在10%左右，這么多年也一直按照這個(gè)政策執(zhí)行，今年分紅相對(duì)少一點(diǎn)。與此同時(shí)，現(xiàn)在正好是一個(gè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)剛剛抬頭，我們用更多的力量去拿一些資源，對(duì)于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是有利的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司去年扣除投資物業(yè)收益的核心盈利狀況如何？

　　劉曉光：2012年，我們改變了對(duì)于投資性物業(yè)的會(huì)計(jì)政策，從原來(lái)的成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值的計(jì)量模式。因此，去年全年，我們投資物業(yè)增值在利潤(rùn)表上是2.9億，扣除投資物業(yè)增值的影響，公司的凈利潤(rùn)是8.2億元，同比下降了14%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年，首創(chuàng)置業(yè)在一、二線城市加快了推盤的速度，不過(guò)對(duì)于這些重點(diǎn)城市，中央可能會(huì)加大調(diào)控力度，對(duì)此你有怎樣的預(yù)期和判斷？

　　唐軍：去年剛性需求以及剛性的改善型需求都在釋放，所以價(jià)格和量增長(zhǎng)的幅度比較快。因而，前不久國(guó)務(wù)院發(fā)布了國(guó)五條宏觀調(diào)控措施，不過(guò)基本上都是在重申原來(lái)的政策。

　　但是如果價(jià)格和量持續(xù)過(guò)快增長(zhǎng)，肯定會(huì)有新的調(diào)控政策出臺(tái)，這得看3、4月份的情況。如果出臺(tái)了新的調(diào)控措施，我感覺也是正常的，過(guò)快了肯定要調(diào)控。此外，大起大落也會(huì)引發(fā)新的調(diào)控政策，決策層總的目標(biāo)還是維持穩(wěn)定。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：首創(chuàng)置業(yè)在湖州、海南做了一些調(diào)整，是否意味著你們?cè)趭W特萊斯方面已經(jīng)徹底和中國(guó)基建分手了？北京芭蕾雨將在今年5月份開業(yè)，屆時(shí)會(huì)有哪些國(guó)際品牌進(jìn)駐？除此之外，公司對(duì)于其他的芭蕾雨項(xiàng)目有怎樣的開業(yè)計(jì)劃？

　　劉曉光：不能說(shuō)徹底分手，因?yàn)槲覀冊(cè)瓉?lái)是伙伴，只是在運(yùn)作的過(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題。主要問(wèn)題并非運(yùn)作股東打架，而是因?yàn)檫\(yùn)作團(tuán)隊(duì)的連貫性和一致性導(dǎo)致的問(wèn)題，如果我們繼續(xù)做開發(fā)，但脫離了商業(yè)的運(yùn)作，將來(lái)勢(shì)必會(huì)影響效率。

　　在這種情況下，經(jīng)過(guò)合作雙方協(xié)商，最終形成這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)：首創(chuàng)置業(yè)退出南方的芭蕾雨，交由股東負(fù)責(zé)，而北邊的（芭蕾雨項(xiàng)目）基本給了我們。

　　另外，我們還遇到一個(gè)問(wèn)題：每個(gè)新的項(xiàng)目對(duì)于資金量的需求非常大，這就需要股東雙方的資金，當(dāng)我們資金量過(guò)大的時(shí)候，肯定要稀釋別人的股權(quán)。而經(jīng)過(guò)明確劃分之后，這些問(wèn)題得到解決，對(duì)于芭蕾雨項(xiàng)目的運(yùn)作是有好處的。

　　所以現(xiàn)在，位于北京房山的芭蕾雨項(xiàng)目已經(jīng)籌備的差不多，接下來(lái)是湖州和海南，再下一步是昆山。

　　芭蕾雨準(zhǔn)備不好是不能開業(yè)的，因?yàn)閵W特萊斯需求量比較大，會(huì)涉及到將來(lái)的貨源、價(jià)格、折扣以及企業(yè)的實(shí)力等諸多問(wèn)題，現(xiàn)在全世界的奧特萊斯同樣出現(xiàn)了品牌和貨源不足，折扣價(jià)格上升的問(wèn)題。在中國(guó)這還是一個(gè)新的業(yè)態(tài)，肯定會(huì)有一個(gè)實(shí)踐的過(guò)程。所以我們必須把品牌、折扣的水平、長(zhǎng)遠(yuǎn)的循環(huán)系統(tǒng)都做好，今年我們準(zhǔn)備得更加充分。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年1月份以來(lái)，首創(chuàng)已在土地市場(chǎng)豪擲65億，今年公司在拿地方面有怎樣的資金預(yù)算安排？

　　唐軍：今年我們拿地的預(yù)算是80億，目前已經(jīng)拿到了重慶西永商務(wù)中心區(qū)的地塊，位于一條新的地鐵邊上，位置非常好，重慶的市場(chǎng)需求量非常龐大。另外還有我們?cè)谔旖蛑行律鷳B(tài)城獲得的17萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目今年都會(huì)進(jìn)入銷售階段。

　　此外，1月18號(hào)我們拿到了北京麗澤商務(wù)區(qū)49萬(wàn)平方米的綜合體項(xiàng)目，其位于北京二、三環(huán)之間，位于地鐵14號(hào)、16號(hào)線上方，屬于黃金位置，并且是北京最后可供開發(fā)的商務(wù)金融區(qū)，我們特別看好這個(gè)項(xiàng)目的前景。

　　劉曉光：拿地是動(dòng)態(tài)的，如果出現(xiàn)新的資本來(lái)源、新的伙伴，那就又會(huì)有所變化。所以既要算動(dòng)態(tài)賬，又要算靜態(tài)賬。

　　而對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)來(lái)說(shuō)，北京麗澤商務(wù)區(qū)這個(gè)項(xiàng)目意味著我們?cè)谝?guī)?；蛯I(yè)化上提升了一個(gè)臺(tái)階，同時(shí)又體現(xiàn)了首創(chuàng)置業(yè)和母公司的融合。因?yàn)?4號(hào)地鐵線是首創(chuàng)在投資，這條地鐵線我們和港鐵合作，大概投資了540億元。在這個(gè)過(guò)程中，地上、地下就有很大的空間可供利用。未來(lái)，這或許是首創(chuàng)置業(yè)持續(xù)發(fā)展的一個(gè)方向：母公司在做水利、高速路、地鐵、開發(fā)區(qū)的過(guò)程中（包括一級(jí)土地開發(fā)的過(guò)程中），首創(chuàng)置業(yè)應(yīng)該運(yùn)用好這些資源運(yùn)用好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在今年500萬(wàn)平方米的貨量中，你們的中小戶型比例是多少？另外，剛才劉總提到了一級(jí)開發(fā)，目前一級(jí)開發(fā)是否已經(jīng)能為公司貢獻(xiàn)收入？

　　唐軍：目前，土地一級(jí)開發(fā)已經(jīng)逐步進(jìn)入了收獲期。不過(guò)，我們重點(diǎn)還是希望放在土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)上，這樣更有效果。

　　另外，在今年的銷售規(guī)模中，約70%-80%屬于90平方米以下的產(chǎn)品，剛需占了絕大部分。

　　在獲取新項(xiàng)目方面，我們的拿地方向還是剛需，除了核心地段類似于商務(wù)區(qū)這樣的項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目一定是剛需。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：會(huì)關(guān)注什么樣的城市？

　　唐軍：我們重點(diǎn)在一線城市和二線城市，具體是京津地區(qū)和首創(chuàng)已經(jīng)進(jìn)入的一線城市。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年公司在北京的平均售價(jià)下降了23.9%，反而京外項(xiàng)目的均價(jià)只下降了7.7%。這與“二、三線城市壓力比較大”的觀點(diǎn)有些出入，原因?yàn)楹?？既然今年公司想進(jìn)一步提高毛利率，是不是也會(huì)從提高售價(jià)方面考慮？

　　唐軍：去年，北京銷售價(jià)格比2011年下降是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，不僅僅是首創(chuàng)置業(yè)，其他的公司也一樣。因?yàn)楸本┖诵牡囟蔚耐恋卦絹?lái)越少，新的區(qū)域，量在增加，而這些區(qū)域的售價(jià)必然低于核心地段的銷售價(jià)格，這很正常。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年首創(chuàng)置業(yè)的銷售目標(biāo)是200億元，公司將如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)？京內(nèi)、京外項(xiàng)目將維持一個(gè)怎樣的貢獻(xiàn)比例？

　　唐軍：我們?nèi)ツ赇N售了132億元，北京地區(qū)約占17%-18%左右，天津占16%-17%，這兩個(gè)地區(qū)加起來(lái)約占35%左右。

　　今年200億元的銷售目標(biāo)中，按照價(jià)格來(lái)算，預(yù)計(jì)京津地區(qū)的銷售比重會(huì)超過(guò)40%。也就意味著，京津地區(qū)特別是北京的銷售比重會(huì)比2012年大，所以2013年的毛利率一定會(huì)高于2012年。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：2012年，公司其它業(yè)務(wù)收益今年是30億元，比上年新增長(zhǎng)了四倍，這是什么原因？

　　羅?。?/strong>2012年底的其它應(yīng)收賬款是30億元，2011年底是7.7億元，增加了大概22億元。主要原因有兩方面：首先，我們?cè)诒本╉樍x板橋下面的土地一級(jí)開發(fā)中投入了約16億元的資金，預(yù)計(jì)在今年通過(guò)土地掛牌交易能夠收回，所以這部分投資是放在了其它應(yīng)收款中，金額大概是16億元。