如果一直是這樣的狀態(tài)，首開(kāi)在資金方面勢(shì)必有些偏緊，因此，目前首要的問(wèn)題是提高銷(xiāo)售。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 四度在北京土地市場(chǎng)失手，并沒(méi)有影響到首開(kāi)股份扎根北京的決心，并盡快加速北京市場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，支持該動(dòng)作最直接的便是融資。

　　22億融資

　　1月25日，首開(kāi)股份發(fā)布公告稱(chēng)，公司第七屆董事會(huì)第六次會(huì)議已通過(guò)了三項(xiàng)融資議案，共計(jì)融資額度為22億元。

　　這3筆融資的詳情為：(1)擬向北京銀行紅星支行申請(qǐng)5億元開(kāi)發(fā)貸款，期限3年；(2)擬向北京銀行紅星支行申請(qǐng)10億元開(kāi)發(fā)貸款，期限1年；(3)擬向國(guó)投信托有限公司申請(qǐng)7億元信托貸款，期限2年。

　　根據(jù)公告所示，這三筆貸款目的都在于滿足公司項(xiàng)目建設(shè)資金需求，不過(guò)，公告并未言明融資所得的具體項(xiàng)目投向。

　　另外，這3筆貸款均由控股股東首開(kāi)集團(tuán)提供第三方連帶責(zé)任擔(dān)保，首開(kāi)股份擬按每年1%的費(fèi)率向首開(kāi)集團(tuán)支付擔(dān)保費(fèi)，額度標(biāo)準(zhǔn)分別為500萬(wàn)元/年、1000萬(wàn)元/年、700萬(wàn)元/年。

　　首開(kāi)股份方面稱(chēng)，向北京銀行紅星支行申請(qǐng)的15億元的貸款將用于不同項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，利率在央行同期基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，略有上浮，浮動(dòng)范圍在5%-10%。而7億元的信托借款的利率為9.5%。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，“盡管在發(fā)行私募債后，首開(kāi)股份現(xiàn)金充足，完全能夠應(yīng)付今年到期的近100億元的債務(wù)高峰。但是面對(duì)京內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的土地市場(chǎng)，充足的資本相對(duì)必須。此次22億的融資利好公司未來(lái)發(fā)展，同時(shí)，從融資渠道來(lái)看，成本尚處可以接受范圍?！?/p>

　　事實(shí)上，諸如此類(lèi)的銀行貸款于首開(kāi)股份而言，并不少見(jiàn)。但從另外一個(gè)方面來(lái)講，不斷展開(kāi)的融資，對(duì)本身就具有高負(fù)債水平的首開(kāi)而言，無(wú)疑是件好事。

　　截止2012年9月底，首開(kāi)股份賬面貨幣資金為147億元，但總負(fù)債為584億元，其中，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為109億元，長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券為190億元，凈負(fù)債率為119.3%。

　　解壓高負(fù)債

　　國(guó)海證券在近期發(fā)布的研究報(bào)告中指出，首開(kāi)股份對(duì)高負(fù)債問(wèn)題的回答是，“公司正處于高杠桿經(jīng)營(yíng)，去杠桿非常困難，只能控制財(cái)務(wù)成本?！?/p>

　　正是由于借款利息的資本化率低導(dǎo)致的財(cái)務(wù)費(fèi)用較高。目前，首開(kāi)股份的資本化率為50%，一線房企的這一數(shù)據(jù)高達(dá)90%。

　　首開(kāi)股份方面介紹，目前在融資渠道方面，公司主營(yíng)通過(guò)銀行和其他融資產(chǎn)品，平均資金成本接近8%。其中，通過(guò)信托融資超過(guò)百億，成本較高，平均成本達(dá)11%。

　　不過(guò)，“公司目前也在關(guān)注通過(guò)保障房能進(jìn)行的低成本融資來(lái)置換高息貸款，比如去年發(fā)行的三年期私募債，資金成本相當(dāng)?shù)?，僅4.7%?！?/p>

　　據(jù)悉，首開(kāi)股份現(xiàn)在配建的一些保障房項(xiàng)目基本是虧本銷(xiāo)售，其售價(jià)遠(yuǎn)低于土地成本，但首開(kāi)還會(huì)繼續(xù)拿保障房項(xiàng)目，以期獲得申請(qǐng)私募債的資格等。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然首開(kāi)股份曾為保障房建設(shè)申請(qǐng)私募債，但保障房建設(shè)資金屬于專(zhuān)款專(zhuān)用，保障房私募債只有在監(jiān)管允許范圍內(nèi)，才可以置換其高息貸款，操作空間有限。

　　有熟悉首開(kāi)股份的分析師指出，就目前而言，首開(kāi)股份的杠桿用得很足，凈負(fù)債率偏高，

　　其銀行貸款的成本在7%-8%，信托成本在11%-12%，存在必然的融資需求。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售175億元，合約銷(xiāo)售面積約120-130萬(wàn)平米?？⒐っ娣e為118萬(wàn)平米，在建面積790萬(wàn)平米，新開(kāi)工面積210萬(wàn)平米。

　　“在建面積達(dá)800萬(wàn)平米，是合約銷(xiāo)售面積的幾倍，新開(kāi)工面積已經(jīng)提速，卻遲遲未能進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，這說(shuō)明開(kāi)工后的一些項(xiàng)目未能及時(shí)銷(xiāo)售出去，這可能跟當(dāng)時(shí)拿地和產(chǎn)品定位有關(guān)”。分析人士如是稱(chēng)。

　　“如果一直是這樣的狀態(tài)，首開(kāi)在資金方面勢(shì)必有些偏緊，因此，目前首要的問(wèn)題是提高銷(xiāo)售，如果首開(kāi)2013年的銷(xiāo)售額能突破200億這一臺(tái)階，這些問(wèn)題立馬迎刃而解?！?/p>

　　據(jù)相關(guān)人士介紹，2012年，首開(kāi)股份針對(duì)首置、剛需人群的中小戶型占比達(dá)80%-90%，從總體可售面積來(lái)看，去化率超過(guò)60%。2013年，首開(kāi)股份會(huì)保持一個(gè)比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)，也就是增長(zhǎng)速度不超過(guò)30%。

　　有接近首開(kāi)股份人士透露，目前首開(kāi)股份可售貨量充足，關(guān)鍵就看銷(xiāo)售能否有個(gè)好起色。據(jù)悉，截至目前，首開(kāi)股份2013年1月的銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)20億元。