全國(guó)區(qū)域分化嚴(yán)重，北京房?jī)r(jià)上漲幅度偏大，但一二線(xiàn)城市整體仍較為溫和，三四線(xiàn)城市仍低迷，未來(lái)政策只會(huì)分化，不可能出臺(tái)類(lèi)10-11年全國(guó)一刀切政策。

　　摘要：

　　北京市十四屆人大一次會(huì)議24日下午舉行“城市精細(xì)化管理”發(fā)布會(huì)，對(duì)2013年北京房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)等進(jìn)行表態(tài)。

　　(1)調(diào)控目標(biāo)首次關(guān)注“量?jī)r(jià)”雙穩(wěn)，態(tài)度仍是平穩(wěn)，非理性加碼。

　　北京“兩會(huì)”表態(tài)北京樓市的調(diào)控目標(biāo)為“雙穩(wěn)”，即“保持房屋交易量的穩(wěn)定以及交易價(jià)格的穩(wěn)定”。

　　(2)政府通過(guò)表態(tài)，以穩(wěn)定、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。北京將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策；加大保障房建設(shè)力度，增加普通商品住房的供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　(3)調(diào)控措施邁向“差別化”和“精細(xì)化”，可能推出同城中差別化的稅收政策。對(duì)于一些價(jià)格上漲過(guò)快的項(xiàng)目或區(qū)域，將聯(lián)合稅務(wù)部門(mén)完善差別化稅收政策，增加其交易成本。(北京可售低點(diǎn)12Q4-13Q1來(lái)臨，提前主流一二線(xiàn)城市半年到來(lái)，供應(yīng)低迷導(dǎo)致漲價(jià)壓力過(guò)大。)能夠避免一刀切，緩解局部地區(qū)需求過(guò)熱情況。

　　預(yù)判政策13年總體偏平穩(wěn)，區(qū)域分化加大，全國(guó)一刀切可能性低，部分漲價(jià)壓力大城市可能出臺(tái)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)措施。全國(guó)區(qū)域分化嚴(yán)重，北京房?jī)r(jià)上漲幅度偏大，但一二線(xiàn)城市整體仍較為溫和，三四線(xiàn)城市仍低迷，未來(lái)政策只會(huì)分化，不可能出臺(tái)類(lèi)10-11年全國(guó)一刀切政策。

　　北京可能措施1：重申繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)政策以及限價(jià)政策等，穩(wěn)定預(yù)期。

　　北京可能措施2：可能試點(diǎn)針對(duì)增量征收的房產(chǎn)稅。增量房征收房產(chǎn)稅的上海模式可能推廣試點(diǎn)，增量征收為存量征收的過(guò)渡階段，也為保有稅，且對(duì)房?jī)r(jià)、過(guò)度的消費(fèi)需求和投資需求能產(chǎn)生抑制作用。

　　北京可能措施3：通過(guò)稅費(fèi)手段調(diào)控，可能試行差別化的特別交易稅，類(lèi)似香港、新加坡的額外印花稅。目前中國(guó)的營(yíng)業(yè)稅最高收房?jī)r(jià)交易價(jià)格的5.5%，而香港、新加坡的額外印花稅嚴(yán)于中國(guó)，香港最高收總價(jià)35%、新加坡13%。

　　全國(guó)區(qū)域分化嚴(yán)重，未來(lái)政策只會(huì)區(qū)域差異化加大，不可能出臺(tái)類(lèi)10-11年全國(guó)一刀切調(diào)控政策。從全年看，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售上行、資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表改善，維持13年行業(yè)增持、超配建議，萬(wàn)科等一二線(xiàn)龍頭估值仍將提升。

　　對(duì)于受政策壓力大的北京開(kāi)發(fā)商，我們認(rèn)為并不用過(guò)于擔(dān)心，政策預(yù)期導(dǎo)致其估值下挫，但并不影響這些公司的基本面和盈利能力，北京的需求仍然旺盛，即便出臺(tái)政策，其銷(xiāo)售去化率、盈利能力依舊在所有城市中屈指可數(shù)。若市場(chǎng)持續(xù)降低該類(lèi)開(kāi)發(fā)商估值，則后續(xù)將是較好的增持機(jī)會(huì)。

　　國(guó)泰君安：北京調(diào)控表態(tài)，回歸穩(wěn)定是重心