城市觀點論壇中國行2012年度論壇討論下半場，討論主題是“模式：房地產(chǎn)新周期與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱”。

　　主持嘉賓：寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生

　　對話嘉賓：深圳美佳華實業(yè)有限公司董事長洪小佳先生

　　德信資本董事長陳義楓先生

　　金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士

　　5+1洲聯(lián)集團-五合國際董事、副總經(jīng)理盧求先生

　　本環(huán)節(jié)對話時間也是40分鐘，接下來請韓世同先生開始主持，有請！

　　韓世同：我們涉及兩個話題，我們還好這個嘉賓沒有那么多，我看了一下結(jié)構(gòu)，有商業(yè)、地產(chǎn)運營的，像陳董事長是資本運營。我們比較多專業(yè)的組合。我們對未來的房地產(chǎn)周期和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱這兩個話題分開來討論兩輪。周期這個方面，其實我們今天談論周期這個話題也挺多，的的確確從數(shù)據(jù)指標，甚至英國金融時報專家非?？春弥袊?，認為中國各項指標都是觸底，認為是觸底回升態(tài)勢。但是我也看到報紙，發(fā)改委張燕生說中國經(jīng)濟前些年一直在上坡，2008年以后下坡，但是由于托了一托，今年年初托了一下，實際上現(xiàn)在經(jīng)濟整體處于下坡，下到半山腰。李戰(zhàn)洪上午講了一個大年、小年，一年當中都還有變化，好像這個看法可能有從大的宏觀角度來看，也有從縱觀角度，如果大年、小年，近乎于微觀，所有曲線都是波浪一種變化態(tài)勢。這里面我想來聽聽各位對未來周期怎樣判斷會更好一點，從縱觀也好、微觀也好、宏觀來看都好。我一直認為如果要是能看準未來趨勢和方向，就能進澳門賭場，我比較贊同大的方面是下行方向到了半山腰。但是未來會怎么樣呢，樓市好像還是比較熱，股市是在中間，其實實體的經(jīng)濟或者第二產(chǎn)業(yè)制造業(yè)恐怕還在水深火熱之中，除非跟房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)比較大的。下面談談對房地產(chǎn)周期的看法。

　　洪小佳：我先講一講我的看法，對周期和熱的問題，我認為這兩個問題關(guān)系比較密切。對商業(yè)地產(chǎn)來說，現(xiàn)在有商業(yè)地產(chǎn)熱，包括我們今天各個三線城市當?shù)匦〉拈_發(fā)商，大家都蜂擁進入商業(yè)地產(chǎn)。我們作為其中從業(yè)者，我們認為商業(yè)地產(chǎn)做得好，收益更大，做得不好，風險更大。商業(yè)地產(chǎn)最終實現(xiàn)它的收益是到你的商業(yè)設施收租金的時候，周期遠遠大于住宅開發(fā)。所以累積泡沫時間會更長。當你感覺到的時候，這個周期很長，累積的泡沫會更大。這也是對周期的一個感覺。第二個，這幾年電商的發(fā)展突飛猛進，銷售額成倍增長，相對2012年各個零售企業(yè)增長率在下降，這個給我們一個啟示，千萬不要忽視電商的力量。未來商業(yè)地產(chǎn)，我們的購物中心、綜合體業(yè)態(tài)調(diào)整面臨一個重大的轉(zhuǎn)型，是不是能夠適應這股浪潮來決定企業(yè)的成敗。這是我第二個感受。第三個，我們現(xiàn)在到很多城市去，城市新城開發(fā)熱火朝天，政府推動新城商業(yè)建設動力很強，這里也面臨怎么把握周期的問題，如果周期把握不好，這也是巨大的陷阱。把握的好，是一個巨大機會。從商業(yè)地產(chǎn)周期跟熱的方面我就先談三點體會。

　　韓世同：美佳華比較致力于在三四線城市發(fā)展中等規(guī)模的商業(yè)綜合體。我接觸過你們在珠三角的項目，發(fā)展的非常好，他剛才從商業(yè)地產(chǎn)角度解釋。你覺得現(xiàn)在算是周期的底部還是高位？

　　洪小佳：從商業(yè)地產(chǎn)供應總量來說，現(xiàn)在應該是底部?，F(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠遠落后第一、二產(chǎn)業(yè)。商業(yè)設施服務總量還需要增長。從這個角度來說，他處于起步階段，但是問題在于我們行業(yè)情況，大家都進來的話，他有一個快速發(fā)展，面臨著總量在短期內(nèi)迅速增加怎么做好。

　　韓世同：下面請陳總從資本運營角度談談房地產(chǎn)周期。

　　陳義楓：我們公司來自深圳，華南區(qū)領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金，我們投資領(lǐng)域遍及全國十多個省，看周期，我們基金更加的嚴肅認真，因為看錯就虧大錢了。是拿真金白銀在印證自己的看法。今天分享一下自己的看法，周期我可以從宏觀角度、縱觀行業(yè)角度簡短說說，最后從房地產(chǎn)金融、從投資角度、微觀角度怎么把握。

　　宏觀來看，我們認為房地產(chǎn)市場具有很強的政策性，離開政策看周期，我覺得不可取。政策無非是政策制定者的主觀愿望和調(diào)控的能力。我覺得主觀愿望是什么呢？是不要像以前那樣瘋漲，但是也不要出大的下跌，免得影響經(jīng)濟平穩(wěn)。不漲或者說平穩(wěn)應該是政策制定者主觀愿望。最近這段時間也許是政策制定者對地產(chǎn)行業(yè)最滿意的一段時間，其實是很滿意的。價格穩(wěn)定、溫和放量，對經(jīng)濟也有所支撐，它的調(diào)控能力有沒有呢？我們認為是有的。過去這兩年大家領(lǐng)教過了，既然有愿望，有能力，它的愿望就能實現(xiàn)。所以我認為從周期的角度來看，周期有長中短不同的周期，咱們講中期吧，可能5、6年，我們看是橫盤震蕩，震蕩意味著很短的周期內(nèi)還會起起落落，今天上午有嘉賓講精確到一個季度的判斷，這個實在沒有辦法看清楚，也是很正常的震蕩，但是幾年時間來看，應該是比較平穩(wěn)的。平穩(wěn)之后意味著什么？意味著從行業(yè)角度，政策所催生的土地紅利沒有了。企業(yè)需要靠能力和優(yōu)勢獲得利潤，沒有自然而然增值的土地利潤，這樣的話，資金成本就是一個大問題，土地紅利不能消化資金成本。行業(yè)就進入一個更加激烈競爭的，優(yōu)勝劣汰的一個新周期，一個行業(yè)性周期，從無序的比較多元化競爭過渡到更加激烈的寡頭競爭階段。我總結(jié)幾句話：大的會更大、有能力的、強者可以做大，弱小的基本上要退出。一個巨大的優(yōu)勢就是融資成本低，融資成本可以低好幾倍，從8%到25%，可以有這樣的差距。大的企業(yè)，尤其是國資背景的，上市公司第一梯隊優(yōu)勢很明顯，強的主要指區(qū)域品牌產(chǎn)品可以賣更高價錢。市場平穩(wěn)、競爭加劇、融資成本成為他的很重要的一個優(yōu)勢。第三個講到作為我們地產(chǎn)基金投資，我們就推動強者做大，配合行業(yè)格局的新周期。

　　韓世同：剛才杜女士已經(jīng)講過輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)這方面的轉(zhuǎn)變，從整個形勢和格局來看，我們房地產(chǎn)周期應該怎么看？

　　杜麗虹：大家現(xiàn)在最近很熱議一個詞：城鎮(zhèn)化。我這個觀點可能有一點不同，我覺得城鎮(zhèn)化這個提法是很奇怪的提法，城鎮(zhèn)化是一個結(jié)果，它不是一個原因，不是經(jīng)濟發(fā)展的原因。就像我們當年深圳是因為鄧小平說要把深圳建成改革的一個試點地方，而不是說目標要把深圳建成一個一線城市、千萬人口的城市。中國過去十來年地產(chǎn)發(fā)展，實際上是因為我們有了30年經(jīng)濟改革的成果，才有了十多年地產(chǎn)的發(fā)展。所以如果說一個國家單純靠地產(chǎn)來帶動整個經(jīng)濟，從歷史證明如果靠以地產(chǎn)起點的經(jīng)濟發(fā)展都是在吹泡泡。我從這個角度來說，我覺得中國現(xiàn)在的，你要說大的周期，我同意是在一個長周期的下行過程中，因為我們過去30年改革的優(yōu)勢現(xiàn)在基本體現(xiàn)完了，下一階段可能需要做產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，因為我們制造業(yè)處于一個水深火熱之中。沒有制造業(yè)的升級或者第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國整體的經(jīng)濟都還沒有完成這樣一個從低谷中崛起的再次快速增長這樣的過程，所以我覺得從長周期來看，整個經(jīng)濟周期也包括地產(chǎn)周期實際上是處于一個下行過程中，還沒有完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和升級。但是你要從小周期來說，確實跟政策相關(guān)，政策托一把，可能又會起來一兩年、兩三年，但是政策力量并不是萬能的和無窮大的。這個是對周期我的一個看法。

　　無論長周期還是短周期，地產(chǎn)企業(yè)自己都不能控制。但是如果你去判斷這個周期，確實它又帶有很大的賭博性的成分。我也同意剛才嘉賓講的作為地產(chǎn)企業(yè)只能以不變應萬變，但是這個不變就是不斷地提高自身效率，進行模式創(chuàng)新，包括商業(yè)模式、金融模式各種模式創(chuàng)新，以這種不變來應對整個大周期也好、小周期也好這種波段。

　　韓世同：下面請盧總從設計師角度怎么看待房地產(chǎn)周期變化。

　　盧求：大家下午好！五合國際是一家國內(nèi)著名的房地產(chǎn)開發(fā)設計企業(yè)，過去五件年，隨著中國房地產(chǎn)市場發(fā)展，也隨著房地產(chǎn)市場波動也非常感受到了整個市場波動對于設計行業(yè)的影響。2012年在上半年特別在十八大召開之前，我們感覺整個房地產(chǎn)行業(yè)特別是開發(fā)企業(yè)處于一種不確定的氣氛和因素，很多項目都擱置、停滯。十八大確定了推動城鎮(zhèn)化主導思想，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)引導還是非常正面。我們接觸的眾多客戶當中，很明顯在2012年最后一兩個月之內(nèi)大量的項目，以前接觸的項目、擱置的項目又重新啟動，所以從設計行業(yè)一線企業(yè)來講，我們很明顯感受到無論從一線城市、二線城市以及三四線城市大的開發(fā)企業(yè)、中小開發(fā)企業(yè)項目推進的動力和意愿非常強大。

　　我們過去參與11個萬達廣場，其中已經(jīng)有5、6個落成開業(yè)，在大型商業(yè)地產(chǎn)綜合地產(chǎn)開發(fā)上，目前是國內(nèi)許多開發(fā)商非常關(guān)注，真正實際向前推進的。在養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)方面，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)目前還處于概念炒作上，沒有幾家開發(fā)企業(yè)真正探索出養(yǎng)老開發(fā)地產(chǎn)真正盈利模式，更多是炒作概念。從房地產(chǎn)周期來講，中國房地產(chǎn)是一個特別特殊的行業(yè)，用國外數(shù)據(jù)、理論分析中國房地產(chǎn)市場幾乎都不會正確，中國的房地產(chǎn)開發(fā)受政策影響非常巨大，中國是一個強勢的政府，相對弱勢的市場經(jīng)濟，所以不確定因素非常多。

　　韓世同：我們接著談談后面這個話題，剛才也提到養(yǎng)老地產(chǎn)，關(guān)于地產(chǎn)熱現(xiàn)在也是非常流行養(yǎng)老的、旅游的、商業(yè)、工業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)熱你是怎么看的？

　　盧求：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以狹義廣義講，狹義就是工業(yè)、物流這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，近來大家把這個概念更廣義化了，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)也變成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。從英文這個詞來講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)沒有后面中國人延續(xù)的這些概念。中國城市開發(fā)中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地面積、絕對比例似乎比其他發(fā)達國家有比較大的差距，從我們一線設計感覺，中國開發(fā)有特殊性，雖然統(tǒng)計數(shù)據(jù)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比例非常巨大，但是許多開發(fā)企業(yè)拿到產(chǎn)業(yè)用地性質(zhì)的土地開發(fā)并不是真正開發(fā)產(chǎn)業(yè)用地，所以無形中又彌補了住宅開發(fā)用地或者其他綜合用地土地的欠缺，所以從實際的現(xiàn)狀來講，我感覺差距與其他發(fā)達國家不會有那么大。另外我們很明確感覺到，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，包括商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展，主要是由于政策引導。因為國家政策嚴格限制住宅用地開發(fā)，特別限制住宅用地開發(fā)購買人群的資格，限制了資金流入，也限制了這方面獲利渠道，大量聰明資金必須尋找出路，就進入工業(yè)地產(chǎn)以及其他商業(yè)地產(chǎn)等等方面。而工業(yè)地產(chǎn)方面相應來說比較復雜，我們也和國內(nèi)最大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議，幫助他們在全國范圍內(nèi)做項目的前期、后期開發(fā)設計，包括產(chǎn)品定位等等，我們感覺到這樣的企業(yè)他們也在不斷摸索他們的標準化開發(fā)模式，以降低成本，包括綜合服務。很多政府希望引入他們這樣的企業(yè)，并不是說他們能夠在開發(fā)上能有多大強項，更多是為他們企業(yè)投入，為該城市招商引資和企業(yè)化整體一條龍企業(yè)的介入經(jīng)濟增長帶來帶來動力。

　　韓世同：杜女士談一談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱。

　　杜麗虹：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中國肯定還有非常大發(fā)展空間，但是確實中國很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不是真正的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，只是打著旗號的住宅或者商用地產(chǎn)。這也使得實際上大家做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時候還是在博取資產(chǎn)本身的升值收益，但是真正產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以真正通過物業(yè)長期運營獲取長期收益。從這個角度來說，第一需要你有一個很強的產(chǎn)業(yè)運營能力，不管文化地產(chǎn)也好、養(yǎng)老地產(chǎn)。文化地產(chǎn)要求你有很強的文化產(chǎn)品運營機構(gòu)，比如劇場運營機構(gòu)等等。養(yǎng)老地產(chǎn)在國外更多跟醫(yī)療、介護這些產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，需要有很強的運營能力。如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從長期運營角度來說，并不是一個暴利行業(yè)，而且投資回收期很長，需要很長期的金融后盾支持。有了很強的運營能力、有了很強的長期資金支持，才有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正意義的發(fā)展。

　　韓世同：陳總從資本角度談談。

　　陳義楓：一方面他很可能當噱頭來拿地，我們可以忽略他。他如果真正想做的話，也可能剛剛開始，他的能力還不夠，不一定做得好。還有一個重要原因，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個模式相對低收益率，跟目前比較高的融資成本不配套，或者說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)金融環(huán)境不成熟，所以我們謹慎地來看待它。

　　韓世同：能不能通過引入國際上比較追求穩(wěn)定回報的資金組合來發(fā)展國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)。

　　陳義楓：國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)資金從國外引進資金的路徑還不是很暢順，我們公司倒是跟前海在研究，QDGP、QDLP，他的錢在香港拿境外人民幣，通過前?；亓鞯剿侥蓟鹄?，然后投到項目里。

　　韓世同：國內(nèi)保險資金能不能進入產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域？

　　陳義楓：這是另外一個問題，國內(nèi)保險資金數(shù)量龐大，從政策上也允許進入地產(chǎn)行業(yè)，但是國內(nèi)的像我們這個行業(yè)太年輕了，我們這個行業(yè)還沒有出現(xiàn)讓保險資金非常放心認可的主流品牌，也就是說管理人還年輕這么一個情況，所以還需要點時間，但是每天都在進步。

　　韓世同：洪總從商業(yè)角度談談產(chǎn)業(yè)熱。

　　洪小佳：如果從商業(yè)地產(chǎn)來說，目前從近兩年進入商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量跟開發(fā)數(shù)量來說，可以說商業(yè)地產(chǎn)很熱。但是從另外一個角度來說，商業(yè)地產(chǎn)又不熱，因為實際上進入商業(yè)地產(chǎn)的很多企業(yè)，從對商業(yè)地產(chǎn)的理解，商業(yè)品牌的整合能力，商業(yè)設施的規(guī)劃能力到商業(yè)的運營能力都沒有真正建立起來，所以在這個行業(yè)里面真正從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)并不多，從這個角度來說真正的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并不是很熱，我們現(xiàn)在國內(nèi)非常缺乏真正的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，所以從這兩個角度來理解，作為我們從業(yè)企業(yè)，我覺得關(guān)鍵還是你練好你的內(nèi)功，把核心要素做好，這個行業(yè)并不熱。這是我的第一個觀點。

　　第二，剛才兩個金融機構(gòu)的朋友講的，其實商業(yè)地產(chǎn)非常需要有長期穩(wěn)定的資金的支持，按照目前的信托基金、房地產(chǎn)基金這種高回報方式，商業(yè)地產(chǎn)根本沒有辦法做。如果做了，只是一種保險，也是一種殺雞取卵，這個行業(yè)健康發(fā)展需要一個好的資金模式，現(xiàn)在我們沒有辦法跟商業(yè)地產(chǎn)理性開發(fā)模式形成一個銜接，這應該也是一個機會，也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所期待的怎么樣跟金融界朋友共同探討一種模式讓這個行業(yè)健康發(fā)展。

　　韓世同：剛才各位從不同角度，從設計師眼光、從資本運營角度、商業(yè)運營角度，向各位解讀了產(chǎn)業(yè)熱背后的原因，還有目前的狀況。像養(yǎng)老有不同的模式，我們看到的養(yǎng)老院還處于傳統(tǒng)的政府補貼方式。旅游地產(chǎn)，早上朱中一會長講了旅游地產(chǎn)，這種方式，最近海南那邊有報道說市場很不好。我在央廣節(jié)目中提出轉(zhuǎn)型迫在眉睫，怎么轉(zhuǎn)？我覺得如果沒有長期穩(wěn)定的資金配合其實也很難轉(zhuǎn)，他們都是短期資金。當然現(xiàn)在海南發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)、度假社區(qū)開發(fā)商已經(jīng)跟當前的開發(fā)商不一樣，他有實力，把銷售型逐漸轉(zhuǎn)到持有、租賃型的，這可能跟杜女士講的輕資產(chǎn)的有點背離，但是在市場壓迫下，這種轉(zhuǎn)型可能也是一個必然，才能朝著旅游業(yè)興旺發(fā)展的角度。

　　最后我們請嘉賓用一句話概括一下對新的一年房地產(chǎn)的希望和看法。

　　洪小佳：理性思考、立足長遠，構(gòu)建企業(yè)核心競爭力。

　　陳義楓：我們希望我們能夠共同迎接新周期新的機會。

　　杜麗虹：地產(chǎn)企業(yè)就是效率和金融并行。

　　盧求：政策平穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)能夠延續(xù)我們國民經(jīng)濟主導地位。

　　韓世同：這一環(huán)節(jié)我們就到這里。