調控政策依然在持續(xù)，但市場的法則也應尊重和順應，唯有如此，房地產行業(yè)才能重回穩(wěn)定增長的可持續(xù)發(fā)展之路。

　　主持嘉賓：世聯地產首席技術官黎振偉先生

　　對話嘉賓：金地（集團）股份有限公司董辦總經理許亞峰先生

　　東方銀座集團中國有限公司董事副總裁鐘帆飛女士

　　廣州華譽景觀工程設計有限公司董事總經理張明燕女士

　　蘭德咨詢（中國）有限公司董事長宋延慶先生

　　廣州市政協(xié)常委、廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉先生

　　合富輝煌集團首席市場分析師龍斌先生

　　本環(huán)節(jié)對話時間為40分鐘，接下來請黎振偉先生開始主持對話，有請。

　　黎振偉：坐到現在，還堅持在會場的，真的感謝。上午聽很多政策大的方向，下午可能都是企業(yè)家最關心的，我們如何做。因為最終還是要回到企業(yè)。我看一下我們這場對話嘉賓都是從企業(yè)來的，有做開發(fā)的，有做咨詢的，有做設計的，很好。我們這里還是回到我們自己該怎么做。談到市場，我們研判持續(xù)回暖房地產，其實我想這個題目很容易讀，因為回暖已經不容置疑，我們公司去年也超過2000億，我們很多樓盤都出現了日光盤。問題是如果我們簡單再講回暖了，是不是暖了，不用說。問題是我們如何解構這個暖，如何研判這個暖，還有一個問題，我們如何去計劃下一個冷來的時候，我們怎么樣去抓住這個暖，同時我們在冷的時候能夠有所計劃。當市場冷的時候，我們困惑怎么去降價賣房子？當市場暖的時候，我們困惑怎么買土地，我們做顧問的，市場不好的時候怎么接項目。先講研判，研判錯了，我們的決策就麻煩了。第一個問題，我們不要簡單說冷還是暖，而是如何解構這個問題，我們怎么看這次的暖？首先請金地公司董辦總經理談談。

　　許亞峰：2012年我們基本上可以劃一個句號了，現在各個公司很多銷售數據都已經可以看到了。其實整個2012年從我個人來看，我想這個暖，我更多地把市場叫做回歸健康。2012年從3月份我們說這是一個小陽春，一直到年底我們說這是一個暖冬，從年初到年底整個市場我們看到是一個剛需的，我們是首置首改的市場，這個市場的需求是一個真正居住的需求，可能講是一個理性的回歸、健康的回歸，我個人是這么看。當然我們如果去看2013年，我個人還是比較看好剛需的市場前景，我也覺得2013年會是一個相對供需兩旺的市場，從幾個方面來看。第一，我們真實的居住的需求仍然是一個非常堅實的需求，同時十八大以后，我們現在城鎮(zhèn)化的進程，這種需求我們認為還會持續(xù)相當長一段時間。第二，在整個2012年我們也看到了在很多開發(fā)商包括一些上市公司在去存貨方面已經做的非常好，我們現在面臨著反而是又繼續(xù)補充土地儲備，現在大家過了一年后，很多公司都是信心滿滿，我們有很多土地儲備來應對明年市場，供應量也是相對充裕，我覺得需求會比較堅實，供應也相應充分，我認為是一個相對平穩(wěn)，但是供需兩旺的市場。第三點，作為房地產企業(yè)我們還要保持一個理性的態(tài)度，最近局部上有一些局部發(fā)熱的狀況，可能我們在這個時候，拿地方面，確實像黎總講的不要在特別高的市場非理性去拿地，這個時候還要保持一個正常的心態(tài)、理性的心態(tài)，因為我們面對市場是真正的客戶居住的需求，所以我想是相對平穩(wěn)的一個心態(tài)比較重要。

　　黎振偉：第一，剛需，真實的需求，第二，整體供需平衡。第三，這次的暖不是泡沫，所以我們還是要理性對待我們的暖。下面的嘉賓來自我們設計公司華譽景觀張總，張總說現在非常忙。張總您作為一個設計公司，這么多客戶找你們，你從暖里面找到有什么好的地方，同時有什么值得開發(fā)商注意的地方？

　　張明燕：這個回暖從我們的體會，不是一個預測和估計，而是一個事實。就是春江水暖花先知，就是設計行業(yè)，尤其是景觀行業(yè)對這個非常敏感。我們現在服務的招、保、萬、金、富力、中海這些高端企業(yè)來講，現在爭奪優(yōu)質開發(fā)商的行為非常明顯，我們最近甚至遇到一個集團有四個項目找我們，然后我們又不可能同時簽這么多約，就是想優(yōu)先跟我們簽約，以保證他們項目及時推進的現象，從這些項目可以看出來，一斑窺全豹，房地產回暖已經是不爭的事實。第二，回暖的量應該包括兩個部分：第一部分，被壓抑的需求，報復性反彈。第二部分，確實剛需的需求。我對開發(fā)商建議，正確估計第二部分比例，然后把第一部分數字在未來規(guī)劃里能夠適當打一個折扣去做下一個階段，包括拿地、銷售額的制定。這是我對于銷售的一個看法。

　　第二，關于地產，我覺得還有兩個視角。民生和政治的因素就決定了房價不會過熱，但是經濟的需求又不會過冷，這兩個因素之間去平衡。

　　第三，我認為未來房地產就是三個關鍵詞：控房價、穩(wěn)增長、城鎮(zhèn)化。房地產過熱的就是政治受不了，房地產過冷，經濟受不了，所以黃金時代過去了，健康時代來臨了，這就是我對未來房地產的看法。謝謝！

　　黎振偉：張總從設計公司角度談，但是有一點我跟你一樣，剛才我接到一個電話，我們同事說我們時間太緊了，客戶說不行，你們趕緊來做。如果這個時候我們真的派不出人，硬要人去做，做不好怎么辦？我跟同事講我們還要堅持，我們?yōu)樗麄冏龊庙椖坎拍芙铀麄兊幕?。不要為了把項目做了再說。在旺的時候，你去倉促從事，可能下來市場冷的時候你就麻煩了，所以這個時候我跟張總，越是旺的時候，我們越需要認真把好關，越需要把項目做好，否則的話，您過了這一關就難過下一關了，也希望開發(fā)商理解我們做服務的機構，我們質量第一。下面嘉賓來自東方銀座總裁鐘總。鐘總公司很特別，不僅是開發(fā)商，還有酒店、物業(yè)管理等等。鐘總說怕說太好了會不會影響。其實如果你的東西是剛性的無所謂，關鍵有一點，你們的企業(yè)是一個綜合性的，你們作為一個綜合開發(fā)企業(yè)怎么面對這個回暖，怎么把握。

　　鐘帆飛：謝謝，其實我覺得現在這個回暖是地產的一個回歸，應該說是之前限購把大家剛需壓住了，現在我們老百姓確實有需求，我們消費最大的量應該是買房子、住房子?，F在股票又跌，又面臨通脹的基礎上，這些老百姓總要有一個資金的消費的窗口，現在剛好又有微調，微調的政策其實對我們房地產回暖起了很大的推波助瀾作用。中午的時候，黎老師跟我講要講一些實例。其實我們做房地產真的經歷了嚴冬，去年初，來看樓的很多，但是買樓的不多，如果一天能賣一兩套房就很不錯了。但是到了3月份就開始發(fā)現已經有小陽春了，最明顯的我們在東莞的一個樓盤，是東方銀座城市綜合體，我們開盤當天正是端午節(jié)，當時我們開發(fā)商跟我們代理公司都擔心今天是節(jié)日，剛好又是廣東人最講究的，這一天要拜神的，就擔心老百姓會不來。但是我們剛門開，已經很多人過來了。我們當天推出去的樓盤，很快在上午就賣掉80%多，其中包括有住房、商鋪。另外一個事例，我們在沈陽盤錦東方銀座綜合體，這個綜合體建筑面積很大，20多萬平米，里面有地產、酒店、高端物業(yè)、休閑、娛樂為一體，當時我們推出來是500多套房子，推出去前一天晚上就開始有人在排隊，到了第二天上午就已經有600、700人。我們的工作人員、保安人員都意想之外的事。這是去年中秋的事情。當天也是銷售了好幾百套，也達到80%以上。所以我覺得現在說的回暖，其實也是老百姓壓抑太久了，確實需要有需求。政府要調控，在調控過程中，我們開發(fā)商要很聽話的，肯定跟政府同步走。我們怎么辦呢？我們的樓盤除了在設計、策劃、戶型、環(huán)保、園林、物業(yè)管理方面做好之外，我們的樓盤管理，因為東方銀座有五星級酒店管理的經驗，我們五星級酒店管理的經驗運用到物業(yè)管理上，我們集團給物業(yè)提倡一個涵養(yǎng)一生高貴的服務理念，讓我們業(yè)主回到我們的住宅區(qū)里面能夠享受到真正的服務。謝謝！

　　黎振偉：它的暖有大勢的暖，也有企業(yè)自身內功做的好帶來的暖，還有一個他們價格上。下一位嘉賓來自蘭德咨詢宋總。宋總，從您角度看，這次的回暖，我們企業(yè)是碰到了一個好機會，去年相信企業(yè)都找你。這次的暖，你又怎么看呢？企業(yè)該怎么面對這個暖？我們需不需要在企業(yè)自身管理上做好準備。你怎么看這個暖？

　　宋延慶：我講三點，直接回答你的問題，什么叫暖。我們也給有關部門做研究報告，從我們監(jiān)測到的4類17項指標來看，有16項指標已經明顯呈現了觸底昂頭的態(tài)勢。唯一一項指標就是土地成交面積這塊。所以第一個問題是不是回暖，應該是確定無疑的。但是距離全面的回暖或者極為樂觀的回暖，我個人保持謹慎樂觀。

　　第二，關于今年市場回暖狀況如何。我個人判斷可能會呈現一個先揚后抑再揚N型呈現45度曲線，3月份之前可能是揚的態(tài)勢，到年中的時候可能大家有一些政策預期略有一點失望，再加上政府調控的準備，可能有一些回落，10月份以后繼續(xù)揚，簡單來說就是一個N型的走勢。價格就7%加減2%，面積10%加減2%，產品銷售狀況可以毫無疑問說首置大于首改，首改大于再改。其中就增速而言，我個人認為隨著住建部推出改善型需求保障，今年有可能首改類成交面積增速會比其他幾類產品需求要快一些。

　　第三，從我們企業(yè)來看，2012年，我們三項業(yè)務，管理咨詢、產品標準化、報告服務，年初定的目標是5、4、1。但是到了2012年10月份，我們業(yè)務一下反轉了，到了年底業(yè)務收入結構成了3、6、1。增長速度最快的就是產品標準化、產品線研究與咨詢。包括咱們的海爾地產，我們開了十幾個這樣的單子，產品線研發(fā)。我們公司做年終報告的時候，我就寫的可能這意味著什么呢？去年、前年一調控，把關注焦點集中在資金這方面。隨著調控的不斷常態(tài)化和深化，這兩年大家有一個回歸，回歸到產品層面，企業(yè)畢竟是生產產品、提供服務。產品無非兩個方面：產品創(chuàng)新、標準化。產品創(chuàng)新有難度，標準化實施起來相對可行一些，從我們業(yè)務來看，開發(fā)企業(yè)對產品的關注點越來越強，我們產品標準化咨詢工作也越來越多。這里提前給大家透露一下，十八號我們有一個房地產產品線專題研討會，原來計劃報名70人，現在已經爆滿了。這兩年開發(fā)企業(yè)對產品重視程度越來越高。謝謝！

　　黎振偉：宋總剛才的觀點，我發(fā)現一點，我們都有共通點，暖的時候，我們又忙了，費用更高了。有沒有想過我們冷的時候多做一些，暖的時候就可以更寬松面對機會。很多基礎工作、專業(yè)工作應該在冷的時候做，但是發(fā)現中國企業(yè)先活了命再說。下面一位嘉賓是曹志偉先生，曹總在廣州是很有名的房地產專家，他對房地產的看法、對企業(yè)的做法有很多獨到之處。他吃飯的時候提到好像海南并不暖，房市有點冷。曹總你談談你怎么看這個暖，你的企業(yè)怎么面對這個暖？

　　曹志偉：很樂觀、很肯定說現在已經暖了，我做這個行業(yè)23年。比去年冷得多的時候都見過。如果23年來看，現在不算暖。而且暖的話，相對每個人，就等于說今天的天氣，從全國來講，這個度數有些說暖了，有些說冷了。對身體不同的人，他的冷暖感覺不一樣，所以我們單純講冷暖，沒有參數，這也是“思想家”的判斷。中國人做事經常這樣的判斷。你暖了就扒你衣服，加大空調，在臺下感覺很暖，上來就有冷氣吹來，有點冷了。所以做這一行一定要有清醒頭腦，不能說現在就暖。

　　我14個月來第一次講房地產。我說我不講了，因為跟陳詩濤是鄰居，所以過來講一下。我講話不代表政協(xié)，跟政協(xié)沒有關系，雖然我是省房協(xié)副會長，我講話也跟省房協(xié)沒有關系，更不代表企業(yè)，只代表個人。我現在的身份跟我網名一樣是曹同學，跟大家一樣學習。所以錯了是正常的，對了蒙的。

　　我倒是想請那些三年前、五年前將中國房市泡沫要爆破的人、房地產要崩盤的人，許諾過很多要裸跑的人，做各種打賭的人，這些專家能不能反思一下，能不能以后講話真實一點，有點依據。否則的話，讓別人看我們這一行是很垃圾。所以很簡單去講暖不暖，這個有問題。從現在來講，好像銷售額高了一點點，房價統(tǒng)計數據上了一點點就叫暖了。但是開發(fā)商的利潤實際上有沒有增加？剛才稅務籌劃專家講你這個房價上升這么一點，實際上大頭誰拿去了？我們現在的地價的增幅也還沒感覺暖的時候，地價已經漲了。如果我們覺得房價是暖了，地價已經是火燒了。地價漲幅遠遠大于房價漲幅，那這個利潤到哪里去了？所以我更多的思考是我們的地產商包括在座各位，可能不需要多少年，你們都淪為打工人，都替土地擁有者打工。你第一塊地賺的利潤，加上你的成本，會成為第二地的成本，這叫重置成本。第二塊地的利潤加上第一塊的利潤加上原始成本會成為第三塊地成本，同樣依此類推，最后所有中國發(fā)展商都成為只是房屋的制造者，這也是我對未來的判斷，這個時間不需要太長，很快就來了。

　　一個龍頭出水供應土地，眾多人去搶，再限制你的銷售，用行政的手段調節(jié)供求關系，這是非經濟學理論。經濟學家不要覺得自己很牛，游戲規(guī)則是不一樣的，經濟學家為什么不懂經濟，就是這樣的原因。我們要做好做土地擁有者打工者的準備?？赡苓@一年干脆我就不賣樓了，不賣樓之后，我們的樓現在賣每一平方能多賺5000、6000元，利潤會增加2倍，當時稅務籌劃沒有考慮這一點，我也不知道怎么辦。這個可能也劃為下一塊地的夠低成本，所以暖還是不暖只有自己知道，不能用你的體溫、你的感覺套在別人身上，然后在報紙上暖講，悟道一大堆人，因為智者畢竟是少數，愚者眾多。我們不能譴責一些制定政策的人，因為我們自己都在糊弄自己。我們這一行被玩死，最后大家都沒得玩，我就胡說這些。

　　黎振偉：曹總在暖的時候還保持了冷靜的思考。最后一位嘉賓，龍斌博士，來自合富輝煌。龍博士，可能在各位里面你是最專業(yè)的，在大家特別暖的情況下，你來解構一下有哪些地方暖、哪些地方不暖，這些暖它的延續(xù)的地方在哪里？

　　龍斌：也抓緊時間做一個2012年的研判和2013年的展望。非常明顯從我們觀察來看，2012年其實是在政策預調、微調力度非常大的基礎上，房地產市場整體向好，回暖也好、向好也好，數據可以說明一切問題。1-11月份，包括12月份，我相信應該都是比較圓滿的數據，從各個企業(yè)來也都是這樣。政策因素，特別是信貸放松應該說給房地產市場的發(fā)展注入了比較大的動力，因為我們都知道房地產市場一定是離不開國家信貸、房貸這些政策，我們的降息、降準備金率，我們的重新啟動投資，包括我們首套房85折利率，這些給我們市場信心回暖注入非常強大的動力。這是非常重要一點。

　　第二方面，非常明顯剛性需求，包括高端的需求，還有我們通常也說理財的需求，房地產在中國比較獨特，還有理財的需求，這是融合在一起。在年底的時候應該說已經是很明顯大家看到非常清晰的表現，在這樣一個剛需、高端需求，還有一些大家有錢怕通脹，怕貨幣貶值這樣一種很明顯的居民心態(tài)之下大家走進房地產市場?；蛘哒f在自己需求迫切要求下也走進這個市場。各個城市賣的好的樓盤是什么盤？剛需盤、優(yōu)質盤或者資源、地段非常獨特，它的特征非常明顯，這種我們說的附加值非常高，其實這樣的樓盤大家會看到在市場上應該說不管是在降價的時候，還是在價格企穩(wěn)的時候還是在提價的時候，他都走得很好，這也是給我們一個啟發(fā)。

　　第三點，在全國的市場來看，因為我們也是監(jiān)測很多城市，我們集團業(yè)務也在很多城市有。其實城市之間的風化和差異是存在的，我們很明顯看到一線城市回暖的特別明顯，像一線城市我們看北、上、廣、深圳，2012年增長非常明顯，最低的都在30%以上，北京最高，50%以上，三四線城市相對會比較淡靜，它的市場表現背后驅動因素值得我們思考。這對我們未來判斷2013、2014年房地產市場走勢有有啟發(fā)意義。

　　還有一點很明顯看到，房企之間的分化也是比較明顯的，千億房企進一步增加，900億的，2013年肯定會進入千億了。估計2013年有5、6家達到1000個億，這個全世界范圍都是很罕見的。綜合起來看，2013年是有延續(xù)性，我們覺得2013年總體基調應該是樂觀。但是樂觀之下也要保持謹慎，這個謹慎大家都會看到，房地產政策市，結合的非常緊密，我們說如果個別城市過熱，其實現在已經有所苗頭了，房價過快上漲，其實又會引發(fā)新一輪的調控，這種調控帶來了市場波動可能也會難免，但是總的來說在中國城鎮(zhèn)化、城市化、工業(yè)化進程加速的情況下，房地產朝陽行業(yè)的特征應該說在很多年都不會改變。其實在調控時代之下，大家都在思考它的增長點在哪里。我們覺得我們要發(fā)現房地產最終的價值在哪里，這個價值我們已經看到在現在的調控時代，價值有所分化。這個價值歸根到底還是城市的價值。我們說為什么一二線城市、核心城市發(fā)展那么快，它的城市價值高，它的人口、產業(yè)、購買力、財富積累水平、城市綜合的配套，我們說是價值高的體現。調控情況下，價值高的最有抗衡壓力，最能反映房地產發(fā)展的特征，也成為房地產的領導者。我們覺得2013年這種價值分化，包括城市、區(qū)域、包括不同的房企、包括不同的產品其實應該都會延續(xù)。

　　概括來看，樂觀中應該保持一份謹慎，同時要去發(fā)現我們的價值所在，去尋找最能夠提升價值空間的地方，包括我們的布點也好、項目也好、產品挖掘也好、還有我們對客戶需求的挖掘，其實這個需求非常龐大，除了剛性需求，還有很多需求都會在今年經濟向好大的趨勢下會得到釋放，謝謝大家！

　　黎振偉：除了政策、除了剛需，還有價值、產品的品質，這個很重要。其實中國房地產很特點，沒有一個國家像中國這樣，所以很多經濟學家看跌眼鏡了。中國它是在發(fā)展中，這個行業(yè)也在發(fā)展中，所以很多東西我們不要簡單看暖、也不要簡單看冷，總之抓好機會，做好企業(yè)。最后請每一位嘉賓對2013年有什么好的忠告給出一句話。

　　許亞峰：作為2013年我們最希望的應該是穩(wěn)定，穩(wěn)定首先包括政策，我們面對的更多是市場，我們提供客戶滿意產品，包括經營業(yè)績這對我們都非常重要。

　　張明燕：2013年我想我們策略就是審慎地選擇項目，然后保證品質，這樣就為下一個冷積累了我們的信譽和實力，同時選擇就是未來策略有幫助的項目，積累下一步的競爭力。謝謝！

　　鐘帆飛：我想調整是還要繼續(xù)的，也希望政策能夠穩(wěn)定一點，順應市場需求，能給我們發(fā)展商，做出更高質量的樓盤給到需求的客戶。

　　宋延慶：我們的主題詞已經定了：升級。我始終有一個觀點，無論房地產形勢如何，像天氣一樣，冷死的、被車撞死的人肯定遠遠少于病死的，企業(yè)要好好發(fā)展還是要回歸到企業(yè)本義，包括產品、管理、經營策略。

　　曹志偉：大家都覺得是穩(wěn)定，我倒覺得世界是不穩(wěn)定的，無論政治上、軍事上、經濟上都是不穩(wěn)定的。給我們購房者一點建議，在去年我們有兩個特別日子，2011年11月11日，2012年12月12日，2013年1月4日，都有很多年輕人結婚，對于結婚的剛需來講，我建議他們買小房子好過買大房子，買市區(qū)好過買郊區(qū)的，千萬不要對你買的第一套房子有感情。第二，對改善型的人來講，少買房，買好房。對發(fā)展商買地來講，有一個忠告，沒有最高的價，唯有更高的價，能買你就買吧，能買地的日子不多了。

　　龍 斌：八個字：順應變化、優(yōu)化價值。我們會發(fā)現房地產的發(fā)展一定是在波動中發(fā)展，這個波動有時候會超過我們的預料。

　　黎振偉：謝謝各位！謝謝我們嘉賓。