李戰(zhàn)洪：地產(chǎn)新趨勢與對策，十八大之后我們怎么做，用我們開發(fā)商在實踐中比較形象的語言認真地做了一下PPT，然后形象地表述出來，然后再這么做。

　　兩個方面：一個是地產(chǎn)新趨勢。第二，轉型，如何做。新趨勢，怎么發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)周期性規(guī)律，怎么形象化，第二個是怎么轉型，一線企業(yè)、二線企業(yè)、三線企業(yè)他們是怎么表演的。

　　我一直有一個觀點，十八大后的趨勢判斷，第一，由所謂暴利時代到微利時代。第二，二元化發(fā)展這是特別明顯。1、品牌企業(yè)搶占市場份額。還有一部分企業(yè)以企業(yè)生存為目的。第三，究竟是黃金十年還是白銀十年、青銅十年。黃金十年就不用說了，現(xiàn)在說我們進入白銀時代，其實我贊同青銅時代的觀念，黃金時代那個黃金不需要加工，青銅時代，青銅的價值需要加工。所以進入了一個產(chǎn)品的時代。

　　你要發(fā)揮地產(chǎn)的新趨勢，一定是政策作用之下一直在出現(xiàn)一個怪圈，一抓就死、一死就叫、一叫就放、一放就活、一活就亂、一亂就抓、一抓就死，現(xiàn)在處于由叫到放的過渡階段。

　　第三個趨勢，過去兩年調整的結構還是一個“球”。我歸納了一下，包括剛才中原的走勢圖，前面比較平穩(wěn)，后面走出正玄波，放進去就是一個球。2011年、2012年走了一個96式。2011年上半年虎頭蛇尾，2012年上半年差，下半年好，走了一個96式。未來兩年我預計可能還是一個“球”。我們說69式，換了一個姿勢。2013年可能會低開高走。2014年又是一個9，上半年好，下半年比較微妙。過去兩年和未來兩年就是由96式到69式，換了一個姿勢。這種規(guī)律一定要把握好。最后走出一個“太極”。其實剛剛我看到中原黎總那張圖就特別有感觸，我從92到02、2012年做了這樣一個曲線，政策沒有太大作用，他是要平穩(wěn)上升的。自從扶持政策、打壓政策出臺后，就把它打成一個正玄波，非峰即谷的走勢。過去兩年和未來兩年，走了兩個球，這個規(guī)律特別重要，牽扯到我們怎么做開發(fā)。

　　在大年、小年，高峰和低谷的時候做法不一樣，低谷的時候，開發(fā)商對策是一定要先活下去。先活下去，用一個字形容：“量”為先。行話說就是高周轉，輕資產(chǎn)。在高峰的時候要，對策以現(xiàn)金流為導向改成以利潤率為導向，這個時候注重資產(chǎn)質量。特別在未來，資產(chǎn)質量顯得尤為重要。

　　這張圖上次在博鰲也說了，我說了一定要以量價法則應對周期調整。結構性調整，你就要轉型。在低谷的時候一定要做好，比如剛剛進入低谷的時候我們一定要按照第一個階段，這個時候去庫存，余貨最小化。第二階段，以現(xiàn)金流為導向。第三階段，順勢而為，該要降價的要降價，價跌量增，先活下去。第四階段，這個時候要開始拿地，為下階段做準備了。比如自己手上的企業(yè)，我們在2012年低谷的時候拿了20塊地。

　　在這種球的走勢里面，其實三調還是最重要的：開發(fā)規(guī)模、開發(fā)節(jié)奏、產(chǎn)品結構要適應高峰低谷的時候。高峰的時候庫存最小化來做新一輪周期開發(fā)量的準備。到高峰的時候就把它賣掉，開發(fā)節(jié)奏跟開發(fā)規(guī)模跟地產(chǎn)周期性規(guī)律特別重要。產(chǎn)品結構，在低谷的時候做剛需，小年的時候做剛需，大年的時候做改善型的比較重要。剛才說了周期性調整的時候對策是等待，結構性調整的時候是轉型。

　　上午對話的時候也說了周期性調整和結構性調整都是企業(yè)兩種能力，一個是等待、一個是轉型。你就一味地忽略周期性，全部把精力投到轉型，會給企業(yè)帶來很大傷害。周期性面對結構性調整，這個對企業(yè)最有利。企業(yè)在轉型的時候一定要同時培養(yǎng)兩種能力。我歸納了兩種能力，不同企業(yè)有不同企業(yè)生產(chǎn)狀態(tài)。我歸納為房地產(chǎn)業(yè)界的轉型演唱會：原生態(tài)唱法、流行唱法、美聲唱法。第一種，原生態(tài)唱法，以三線開發(fā)商為主，他們說的轉型其實不叫轉型，其實是行業(yè)退出，是經(jīng)過調控，在調控過程中行業(yè)大洗牌之后，是企業(yè)無奈地退出，找一個理由。他說他轉型了，特別是土地招拍掛規(guī)范之后，靠關系拿不到地了，這個情況下他經(jīng)常是無米下鍋，通過招拍掛競爭不了品牌開發(fā)商。每次調整，我說是1/3格局，1/3企業(yè)退出，1/3企業(yè)強大，1/3企業(yè)在掙扎。第二種，以二線開發(fā)商為主的流行唱法。這部分企業(yè)說的轉型也不是真正意義上轉型，他們在資金、模式、產(chǎn)品、團隊、管理在轉型上都沒有準備好，急著就轉型。所以這種做法叫流行唱法。剛才也說了這種情況怎么應對，還是不要忘記周期性，去面對，然后逐步進行結構性轉型。他們有效對策應該是這樣去做。第三種，美聲唱法其實是最有特色，以一線開發(fā)商為主，一線開發(fā)商說轉型，歌聲太美妙，但是很難掩蓋掛羊頭賣狗肉的本質。轉旅游地產(chǎn)，還是賣房子。轉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等賣的還是住宅，其實那不叫根本意義上的轉型，但是通過美聲唱法可以從政府獲得更多資源、支持。我一直反對把所有產(chǎn)業(yè)后面都加一個地產(chǎn)，比如休閑產(chǎn)業(yè)，我們一定要說休閑地產(chǎn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，一定要說養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游產(chǎn)業(yè)一定說旅游地產(chǎn)，他們就是掛羊頭賣著住宅的肉。這里要注意一個是產(chǎn)品提升、開發(fā)業(yè)態(tài)拓展、開發(fā)模式轉變、開發(fā)融資的創(chuàng)新。

　　未來時間里，價平量增應該還是2013年主要選擇，也是符合民生、政策導向。轉型中，我們第一個是換價格，讓它的價格具有競爭優(yōu)勢。第二，換產(chǎn)品。把產(chǎn)品換成，掛上商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、休閑度假的頭，讓產(chǎn)品快速銷售。以美聲唱法換自己的產(chǎn)品。第三，換客戶。

　　要把握三大形成優(yōu)勢的因素：第一，轉型過程中一定要讓企業(yè)和項目具備高周轉性，大陸開發(fā)商和港澳開發(fā)商具備最大區(qū)別，大陸開發(fā)商基本上靠高周轉，未來時間我們不僅僅是高周轉，還要注重市場的質量。未來的調控一定還是一個“球”，球型那個理論，6和9頂部圓圈那塊的時候，大年我們回歸一線，小年的時候通過三四線城市來過渡。這個布局讓你占到優(yōu)勢。第三，多業(yè)態(tài)擴張，多業(yè)態(tài)擴張可以增強企業(yè)抗風險能力。謝謝大家！