黎明楷：大家下午好！中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上來講，我自己看，大陸還受政策影響比較多一點(diǎn)，所以我還是先從政策方面跟大家講一下關(guān)于調(diào)控。政府本來就是土地的主要供應(yīng)方，在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)方面主要的一個(gè)源頭，從調(diào)控來講，原本應(yīng)該政府的政策是從供應(yīng)方面來入手會(huì)比較理性一點(diǎn)，比較容易見效果一點(diǎn)。但是過去我看到政府因?yàn)樵诠?yīng)方面的一些控制并不是做得很好，就只能干預(yù)到需求方面，如果從供應(yīng)方面入手，按照需求方面變化來改變供應(yīng)，這樣也能從價(jià)格方面獲得一定的限制，甚至于你從供應(yīng)方面來改變市場(chǎng)對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期，其實(shí)也能調(diào)控需求，但是現(xiàn)在做不到了，只能直接插手需求。一般來講很多政府也有插手需求方面，但是直接插手需求方面一般還只是從金融、稅收方面入手來間接影響需求的變化，大陸的情況有點(diǎn)不同，他也沒法用好金融政策、稅收政策?；蛘哂X得政策不好用，就只能暴力去干預(yù)需求。

　　我們分析房地產(chǎn)需求，有時(shí)候很難完全從供需方面判斷市場(chǎng)的走勢(shì)，因?yàn)檎旧硪彩且粋€(gè)參與方，我們對(duì)國家的政策也需要有一個(gè)合理的判斷才能比較容易看到未來市場(chǎng)會(huì)有什么變化。如果純粹從供需方面來講，2013年這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是很好的。估計(jì)樓價(jià)的漲幅應(yīng)該還算是比較多的。有人比喻現(xiàn)在冬天風(fēng)高物燥，容易有火警，但是如果政府在旁邊已經(jīng)拿著滅火器虎視眈眈看著，你想點(diǎn)大火其實(shí)也點(diǎn)不起來，你想點(diǎn)小火其實(shí)還可以，但是要真正燒起來也并不是會(huì)出現(xiàn)的情況。當(dāng)然了，樓價(jià)大升在2013年或者往后要大升的機(jī)會(huì)并不是很大，但是要跌，也并不現(xiàn)實(shí)，基本上很難跌下來。如果采取一些比較平穩(wěn)、緩升的角度，應(yīng)該并不會(huì)出來很多新的政策出來。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)，中央跟地方博弈的一些情況。從過去來講，05年那一個(gè)階段算是我們的宏調(diào)慢慢開始緊了。05年主要針對(duì)的是上海那邊，因?yàn)樯虾Ｉ谋容^厲害。當(dāng)時(shí)一出來，上海政府跟中央，應(yīng)該力度比較密切，還是大家一致的。所以很快把上海壓下來，把上海壓下來對(duì)其他地方影響并不大，樓價(jià)慢慢升，升到07年那個(gè)階段，深圳是比較嚴(yán)重，當(dāng)時(shí)主要針對(duì)面應(yīng)該是打擊深圳，深圳方面當(dāng)時(shí)也挺配合，深圳第一個(gè)城市出了限外令，限制境外投資。然后慢慢又把樓價(jià)壓下來了，樓價(jià)已經(jīng)升了一段時(shí)間，從高位開始慢慢回落，到了什么時(shí)候地方與中央比較一致，就是09年救市，大家都比較齊心。地方非常配合中央的政策，出臺(tái)很多政策支持市場(chǎng)。所以樓價(jià)那一段時(shí)間又飛漲起來。到2010年7月份因?yàn)樯奶吡?，所以國十條又出來了，陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)很多限購政策，把樓價(jià)壓下去，壓下去一段時(shí)間開始恢復(fù)上升，恢復(fù)上升過程中有一些升的快一點(diǎn)、有一些升的慢一點(diǎn)，變得政策方面國家跟地方的一致性就開始變差了，地方出了一些微調(diào)政策來改變這樣的現(xiàn)實(shí)。

　　我們看地方政府的一些微調(diào)的尺度其實(shí)跟他本身的交易量有比較大的關(guān)系，剛才說了政府很少從供應(yīng)方面來調(diào)控市場(chǎng)，主要直接針對(duì)需求。直接針對(duì)需求的效果是怎么樣？通常政策出來不是讓樓價(jià)跌下來，主要是讓成交量跌下來，壓需求，成交量一跌，對(duì)地方政府帶來的影響還是比較大的。一些地方過去也有一些微調(diào)的尺度，微調(diào)的多與少就取決于本身這個(gè)市場(chǎng)在過去限購以后，它的成交量減的多還是少，減的少一點(diǎn)基本上也不需要什么微調(diào)政策，如果成交量跌的比較厲害，地方政府也出了很多不同手段來測(cè)試中央的底線，究竟哪些可以微調(diào)，哪些不可以。到目前基本上比較明顯的，從限購這樣的政策上，基本上要他停止的可能性幾乎等于零。地方一觸到限購這條紅線，馬上給中央叫停。但是如果針對(duì)一些剛需的微調(diào)，基本上很多地方政府也可以過關(guān)，包括公積金貸款放寬、購房?jī)?yōu)惠。

　　我們也可以看看從成交量變化，成交量變化這里比較清楚看到從08年市場(chǎng)從高峰開始下滑的時(shí)間，其實(shí)地方已經(jīng)有一些微調(diào)的政策出臺(tái)，中央基本上是觀望的態(tài)度，沒有多少反對(duì)。從08年以后，慢慢地成交量就可以從谷底爬升，到了09年初，中央與地方一起救市，09年一整年成交量暴漲，但是到了2010年慢慢又開始收緊調(diào)控政策，成交量往下走，2011年成交量一手加二手都跌了一定的量。去年開始慢慢好起來了，但是比09、07年高峰，成交量還并不算很火熱，只是算比2011年低潮好一些而已。

　　從十八大以后，我們看中央主要提出是兩方面方向，一個(gè)是市場(chǎng)配置。一個(gè)是政府的保障，來解決住房改革制度。我們看在過去一段時(shí)間從2010年開始，我們的保障房建設(shè)在一直增加，雖然2013年計(jì)劃比過往都要少一些。但是其實(shí)總的加起來這個(gè)量也是不少的。從目前來看，保障房從建設(shè)方面開始進(jìn)入分配方面的一些問題。從保障房講，又看到分配上出現(xiàn)很多不公平或者有些保障房出來，認(rèn)購率還是不足的情況。政策出臺(tái)，小毛病肯定是有的，但是出現(xiàn)大問題應(yīng)該也不會(huì)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，保障房應(yīng)該解決了中央關(guān)于輿論方面的壓力。

　　未來來講，從行政干預(yù)方面來看基本上也很難。未來政策變化主要集中在三方面：第一，一些地方的政策微調(diào)應(yīng)該還會(huì)陸陸續(xù)續(xù)有。第二，另外也加大了土地供應(yīng)。第三，房產(chǎn)稅方面的試點(diǎn)我想在未來一段時(shí)間，從2013年開始慢慢到往后應(yīng)該也會(huì)增加。政策方面也提出兩點(diǎn)：住有所居、擴(kuò)大內(nèi)需。住有所居方面主要通過保障房建設(shè)，還有剛需方支持方面。另一方面在擴(kuò)大內(nèi)需，比較明顯可以看到對(duì)于改善型一些需求的釋放應(yīng)該未來會(huì)越來越大。所謂改善型的住房，在未來也會(huì)是一個(gè)很大的商機(jī)，因?yàn)檫^去我們從改革開放以后建了很多房，當(dāng)時(shí)的房從設(shè)計(jì)也好、配套也好，都是比較差一點(diǎn)點(diǎn)的?，F(xiàn)在經(jīng)過20、30年這個(gè)階段，我想未來很大的商機(jī)就是產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面怎么可以吸引到改善型需求，未來還是還大一塊可以進(jìn)展的地方。

　　說完了政策方面，我講一下大概的市場(chǎng)的趨勢(shì)，我們統(tǒng)計(jì)了42個(gè)城市，這42個(gè)城市主要都是一線、二線城市，從2012年整體成交量比2011年上升了20%，比全國平均高了很多。這反映了什么？主要是2011年一些一線、二線城市受的影響比較大。而三四線城市基本沒有受什么影響。但是從去年開始，一二線城市成交量開始發(fā)力，反而跑贏了三四線城市，而未來來看，三四線城市過去土地供應(yīng)大有過多土地出來，未來應(yīng)該還是有一些壓力的。從供應(yīng)量來講，開工從去年上半年開始開工量是開始下降，會(huì)反映到去年年初的供應(yīng)量等于今年下半年以后或者明年初的供應(yīng)量。未來判斷，從總體供應(yīng)量應(yīng)該在下半年開始會(huì)出現(xiàn)一個(gè)階段性的短缺。所以如果純粹從供需關(guān)系來講，對(duì)樓價(jià)是利好的，但是剛才說過要考慮政策方面的壓力。就是樓價(jià)要漲其實(shí)也并不容易。

　　我們統(tǒng)計(jì)了一些標(biāo)桿企業(yè)，市場(chǎng)的聚焦度開始增加，從很早之前就開始盯住十個(gè)標(biāo)桿企業(yè)，從標(biāo)桿企業(yè)上我們看到銷售占有率提升，03年十大企業(yè)只占到市場(chǎng)7%的市場(chǎng)占有率到去年已經(jīng)達(dá)到12%。未來這些大的房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)占有優(yōu)勢(shì)還會(huì)持續(xù)增加。這十大企業(yè)從銷售額比對(duì)去年拿地的量來講，我們也可以看到不同企業(yè)采取方法不同。過去一年，招商地產(chǎn)拿地的量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年的銷售量，而有些企業(yè)基本上按照銷售量定土地的目標(biāo)，就是萬科、保利、中海，基本上是比較平衡的，賣了多少，就補(bǔ)入多少土地。還有一些比較慢的，像富力、華潤、金地，他們銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于拿地。這幾個(gè)企業(yè)當(dāng)中，誰是進(jìn)取一點(diǎn)，誰是保守一點(diǎn)。可能拿地比較少的，這段時(shí)間還是處于去存貨一個(gè)階段。

　　我們也可以看一下行業(yè)利潤率，也拿十個(gè)標(biāo)桿企業(yè)的利潤率來講，凈利潤來講，現(xiàn)在也看到一個(gè)明顯下降。以前說房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)，現(xiàn)在從銷售凈利潤來講，也在下滑。07年的時(shí)候平均是24%凈利潤率，現(xiàn)在只有18%，這個(gè)趨勢(shì)有可能以后再會(huì)低一點(diǎn)也說不定。所謂暴利的階段在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該沒有以前這么高了。為了彌補(bǔ)利潤率下降，很多標(biāo)桿企業(yè)來做的就是提高了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，剛才討論的時(shí)候說的快的問題，誰做的快，生產(chǎn)線跑的快，他在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)比較好?，F(xiàn)在高周轉(zhuǎn)在我們十個(gè)企業(yè)統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，萬科最快，土地周占率達(dá)到31%。其他比較平衡一點(diǎn)的，保利、恒大、華潤這些，大概18%。富力、綠城、雅居樂周轉(zhuǎn)率比較偏低，最低的綠城是6%，就是拿了地要很長(zhǎng)時(shí)間才能變現(xiàn)，要跑得快，我們大概可以評(píng)估這些企業(yè)未來利潤會(huì)比較高一點(diǎn)。

　　二手市場(chǎng)，從銷售量來講，2011年處于一個(gè)谷底，2012年開始上升，雖然比09年還是沒得比，但是已經(jīng)好了很多。我們判斷今年如果樓價(jià)并不是升的太快，而讓政府要新的出一些比較嚴(yán)厲的政策來限制市場(chǎng)的情況下，應(yīng)該市場(chǎng)成交量還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。從成交面積來講，一些剛需型的物業(yè)還是占成交比例是越來越大。其實(shí)我們自己本身也做物業(yè)，在北京、上海、深圳三個(gè)城市做項(xiàng)目調(diào)查，從我們二手市場(chǎng)我們碰到的一些需求，主要是60%的是首次置業(yè)的，還有30%左右是改善型的需求，只有10%是真正的投資型，拿來收租。這個(gè)結(jié)構(gòu)也比較符合國家的政策，希望降低了投資方面的需求。

　　從我們價(jià)格走勢(shì)來講，統(tǒng)計(jì)了六個(gè)城市價(jià)格趨勢(shì)，從二手價(jià)格來講，從去年3月份開始我們的價(jià)格就一直在逐步走高。我們現(xiàn)在是去到11月份，其實(shí)12月份我們初步跟前線了解過，價(jià)格漲的更快，個(gè)別城市，像北京、上海這些二手價(jià)格這一個(gè)月漲的蠻厲害。而從我們統(tǒng)計(jì)的報(bào)價(jià)指數(shù)，所謂報(bào)價(jià)指數(shù)就是二手房業(yè)主想用什么價(jià)格賣出去，他是漲了還是跌了這樣來統(tǒng)計(jì)，我們看到現(xiàn)在二手的業(yè)主基本上的傾向還是加價(jià)。所以從價(jià)格趨勢(shì)來看，未來二手房?jī)r(jià)格還會(huì)保持一個(gè)平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。謝謝大家！