宏觀經濟調整期，中國房地產一再成為中流砥柱。待到冬去春來，百花齊放，是否還能一枝獨秀？

　　精英對話的主題：市場的選擇 中國經濟回穩(wěn)預期中的樓市

　　主持嘉賓：

　　著名經濟學家、國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長 巴曙松先生

　　金科地產集團股份有限公司副總裁 李戰(zhàn)洪先生

　　對話嘉賓：

　　中國房地產業(yè)協(xié)會副會長 朱中一先生

　　著名經濟學家、中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長 陳　淮先生

　　著名財經專家、財政部財政科學研究所所長 賈　康先生

　　廣東省房地產協(xié)會會長 蔡穗聲先生

　　中原集團主席 黎明楷先生

　　五礦建設有限公司董事總經理 何劍波先生

　　主持人：有請巴曙松先生和李戰(zhàn)洪先生，為我們開啟今天這場年度精英對話。

　　巴曙松：李總，是你先主持還是我先主持？我先來。我有一個建議，前面的主持就讓現(xiàn)場提問，我們上面的專家在回答第一個問題的時候，大家可以向我們工作人員寫紙條提問，我中間選擇向他們分別提問。我提一個問題就交給你了。這次給的題目是市場的選擇，中國經濟回穩(wěn)預期中的樓市。而且剛剛我們觀點發(fā)布了2012年度房地產卓越100發(fā)布儀式，把兩個結合起來，我想請教各位專家的問題就是，你從我們觀點剛發(fā)布的榜單里面，你能看出我們中國的房地產市場什么樣的脈動、新的特征、新的趨勢、新的市場的選擇。因為從一粒沙子里可以看到一個世界，一個好的行業(yè)分析者，可以說一葉落而知天下秋，既然要談市場選擇，嚴格打分打出來本身就是市場選擇的結果。從這個我們可以看出什么。首先還是從朱中一會長開始。

　　朱中一：根據這兩年體會，盡管宏觀角度政策還是不斷，但是前30強企業(yè)也好或者這次進入榜單的企業(yè)也好，一個最大的特點，特別前30強企業(yè)、前10強企業(yè)，基本上還是堅持比較快速的一種銷售，基本上能主動判斷市場來決定自己市場策略，這樣就贏得了市場的主動。

　　陳淮：我贊成剛才幾位專家講的，2013年這個市場仍然是一個，可以兩個確定：一個，這種基本需求、自住型需求、首次置業(yè)需求、改善型需求仍然非常旺盛，投機性需求也立足于改善性需求旺盛的基礎上才可能有投機性需求，為什么京劇的票沒有黃牛黨，歌星的票就有？因為歌星的票供不應求，首先有一幫歌迷的基礎才有黃牛黨，我們堅信2013年仍然是中國城市化進程中老百姓住房持續(xù)改善的一年，我剛才實際已經說過了，2013年以及此后若干年，中國房地產仍將全世界規(guī)模最大的房地產而且增速最快的市場，但是我們需要額外注意的是同時也是競爭日益激烈的市場，如果在過去十年我們坐這樣的講臺上講房地產企業(yè)和政策怎么博弈，從2012年來看大家經常媒體說的以價換量，實際上競爭已經從供給和需求方面競爭開始，這個競爭是很好的開端，下一輪競爭，占據壟斷地位的企業(yè)（大國企）和市場化之間的競爭，高質量與低質量的競爭，大企業(yè)和小企業(yè)的競爭，不同城市之間的競爭會日益顯著，這就是我對2013年市場一個基本看法。謝謝！

　　賈康：剛才我們揭榜的卓越房地產開發(fā)市場主體，他后面代表著我們中國經濟社會發(fā)展成長中間不斷地在涌動著和房地產相關的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新的潮流，這是完全合乎邏輯的。在我們通過一定程序打分的方式，把一些佼佼者表現(xiàn)出來的同時，還要看到整個業(yè)界2012年經受一次考驗，在去年5、6月之間，形成的實際的一種轉折。中央沒有明確提穩(wěn)增長，6月貨幣政策不到30天兩次降低利率動作出手之前，很多企業(yè)層面、地方政府層面向前預期展望非常悲觀，當時不段談房地產業(yè)會不會崩盤，一種內在邏輯決定了房地產業(yè)最嚴峻時期過去了，我們那個時候就判斷下半年是一個總體回暖。而這個時候要警惕一種傾向掩蓋另一種傾向，再往前經濟一定是波動的，下一輪考驗到來之前，我們要考慮怎么形成競爭中間的核心競爭力。怎么樣更加杰出，爭取做強的，很多著眼點很值得我們進一步消化和探討。如果咱們說得更直率一點，上一輪最嚴峻的時候我們沒有看到房地產業(yè)有典型的破產事件，下一輪到來的時候會不會還會這樣呢，那很難說了，市場經濟他運行過程中的優(yōu)勝劣汰在別的經濟體里面已經有多次洗牌，中國不經過這樣的洗滌，恐怕也不能真正健康和成熟起來。

　　何劍波：剛才我也特別仔細看了一下，我們卓越100的排行榜，我發(fā)現(xiàn)這個排行榜有一個特點。一方面是有很多非常知名的大企業(yè)入圍，另一方面也有一些不太有名的中小企業(yè)入圍。另外，既有一些項目遍布全國的，全國化經營的企業(yè)，也有一些著重一些區(qū)域的、地域比較小的這些企業(yè)的入圍。既有一些老字好的企業(yè)入圍，也有一些新品牌入圍。卓越100排行榜反映我們房地產行業(yè)是一個新興行業(yè)、方興未艾行業(yè)，這個行業(yè)經歷了市場競爭、迅速發(fā)展的產業(yè)，給大家?guī)矸浅６嗟臋C會，在這個行業(yè)里面，市場的競爭不會給誰買一個保險，實際上所有的企業(yè)都會接受市場的檢驗，經過這個檢驗，如果說你能經過這個檢驗，你可能發(fā)展的比較好。如不能經過這個檢驗，可能發(fā)展過程中就會夭折。實際這個排行榜也正好反映了這樣一個現(xiàn)實。

　　黎明楷：回應這個榜，剛才沒有仔細看，因為太多了。從這個榜上，市場聚焦度在增加，大企業(yè)市占率一直在提高，好幾年前什么還在爭取百億的、已經過千億的公司不在了。誰會做得好一點？誰會做得差一點？大陸基本上還是一個政策市。我想說聽話的孩子基本上活得好一點，隨著國家政策走，國家想你降價的，你趕快降，你的銷量反而是提高，你也沒有虧那么多。誰先降，他第一段還賣得塊。但是你第二個項目想學他這個價格來賣，已經賣不出了。所以人家讓你降，你就趕快聽話。還有國家如果說不想建太多高價的樓，地王太多了，你還在搶這些地塊，搶完之后你也賣不出，市場沒有人買，而政府不讓你賣，你還套在這兒。我現(xiàn)在從榜單看到有一些企業(yè)基本上都很聽話，就是跟隨國家的政策走，就可以走得快一點、遠一點、好一點。

　　蔡穗聲：我覺得整個市場環(huán)境發(fā)生了變化，整個政策環(huán)境也發(fā)生很大變化，所以市場選擇也面臨著企業(yè)的選擇，我們行業(yè)這幾年慢慢發(fā)生一些變化，特別是產品結構方面，新型城鎮(zhèn)化，除了80后首次置業(yè)、改善型要求，還面臨著農民轉成市民化一部分住房需求，這肯定給房地產提出一些新的要求。同時我們還有老齡化的問題，老年住宅的解決，我相信也會是2013年以后若干年重點課題之一。整個經濟發(fā)展已經不單純是住宅的要求，整個經濟發(fā)展對房地產提出很高要求，也面臨房地產行業(yè)應該跟各種行業(yè)有很好的結合，什么工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、文化園區(qū)、旅游地產等等，都是應該面臨的和逐步要解決的課題。這樣的話，我相信這個市場的選擇、行業(yè)企業(yè)的選擇，會給我們這個行業(yè)更多體現(xiàn)國民經濟的基礎性先導性的作用也會有更大發(fā)展空間。謝謝！

　　巴曙松：現(xiàn)在交給李總，李總也收到一些大家的提問，這樣大家互動性更強。

　　李戰(zhàn)洪：本來主辦方給40分鐘，巴所長你只有30分鐘，我把那10分鐘要回來，我想問一下巴曙松、陳淮所長，兩位所長這么多年從北京到博鰲，一路南下，一路爭辯，而且多年。這個過程中我一直在關注，包括過程關注、包括他們觀點的關注，發(fā)現(xiàn)一個悄悄的變化。我們陳淮所長觀點影響力逐年在上升，底氣越來越足，巴所長觀點慢慢越來越悲觀、越來越謹慎，從他們做事方法也可以發(fā)現(xiàn)。以前聽陳淮所長作報告的時候，一定能看到他的PPT，可以看到他在世界各地游歷的照片、世界的風景、建筑物。已經不要PPT。巴所長以前不要PPT，侃侃而談，到今天，他有可能判斷失誤后開始認真做PPT了，就是找理論了。他自己提出了，發(fā)了一個博客、還寫了一篇文章，我看到有四個疊加，包括開發(fā)商供應段抑制、需求段調控，真正意義的調整現(xiàn)在開始了，而且從今年開始是進入起點階段。但是到了下半年后他一看情況有所變化，他開始做PPT，終于找到十八大的理由。我們陳淮所長看到后，說跟十八大無關，他們兩個爭論的實質就是巴所長找到了一個理由，就是城鎮(zhèn)化。而陳淮所長認為和這個無關。還有一個特點，陳淮所長一直從住建部政策研究所開始研究，研究的越深，底氣越足，真正反映人民需求的反彈是好反彈，與市場直接對抗的出來的政策都不是好政策，這個底氣越來越足。本來是業(yè)內慢慢慢慢起來的。我們巴所長從房地產業(yè)外進入的，就越來越悲觀。請問兩位所長，巴所長你怎么看，為什么越來越悲觀？為什么今天你仍然還在找城鎮(zhèn)化的理由？

　　巴曙松：你的這個判斷，陳淮教授就不像剛才那么對抗的坐了。剛才的提問沒有這個提問，你發(fā)揮了主持人的特權。一個行業(yè)的發(fā)展是在一個大勢的推動下，我們從我們行業(yè)再來做行業(yè)、產品、客戶的選擇定位。既然政策上上下下都在開始強調說城鎮(zhèn)化要轉型、經濟要轉型，那也就意味著我們從99年房改以來的基本上可以說是單邊市，單邊突進這樣的走勢，有可能面臨一個大勢的調整。我們要試圖理解這個大勢往哪個方向走，既然研究完后跟他無關，那也是一個結論。比如城鎮(zhèn)化到底下一輪怎么走。這來未來經濟主線之一，再激進一點，把之一去掉都可以。各個部委都在開始考慮從戶籍、土地、融資這些方面都在開始配套準備推出，這樣對我們行業(yè)產生深遠影響的政策，要漠視它，可能會成為行業(yè)洗牌非常重要的推動力量。順應它和沒有順應這個趨勢，最后結果會出現(xiàn)很大的變化。你看我們過去99年以來，很多房地產企業(yè)盈利構成的變化，我也在幾個大的地產公司做過董事，工業(yè)地產、商業(yè)地產都做過。原來很重要的利潤貢獻，比如土地，房地產公司地的貢獻少了，房的貢獻會增多，這樣就跟日本、香港我們看看不同階段房地產公司利潤構成貢獻有趨同，開始的時候也是土地，土地漲了很多。后來開始考驗你的產品設計能力、銷售能力。所以我是從這個意義上。倒不是悲觀，覺得把握趨勢很重要。

　　李戰(zhàn)洪：陳所長怎么看？

　　陳淮：十二五規(guī)劃以來，中國房地產領域有這么幾類人，一類是江湖術士，機場經常碰到說你面臨血光之災，趕緊把房子賣掉。這幾年不斷警告賣房子的江湖術士不少。第二，國外投資機構的代言人，再加上中國金融專家不斷告訴我們房地產業(yè)綁架了國民經濟，是最大風險。錯了，我們面對最大風險是國際化的金融競爭。我們到今天借給美國老百姓買房的錢基本要不回來了，借給中國老百姓買房子的錢順暢地成為銀行優(yōu)質資產。我們借給地方政府的錢，變成地方政府地鐵、城市基礎設施，我們借給美國政府的錢，現(xiàn)在變成財政斷崖，還不上了。美國議員說把阿拉斯加賣給中國得了。我們面對著的通貨膨脹實際上來自于發(fā)達國家用貨幣戰(zhàn)爭的辦法轉嫁國內的矛盾。也就是說我們決策者以為危機最大的是房地產的時候，其實掩蓋的最大危機是金融，當金融專家沮喪地看到過去幾年，中國在國際金融競爭中處于完全的被動和束手無策的時候，他們就來主持房地產論壇。2007年十七大報告有一句最重要的話：創(chuàng)造條件讓更多人民群眾擁有財產性收入?；仡^看，這五年中凡是持有金融資產的基本沒有獲利，股民說問君能有許多愁，恰似滿倉中石油。今年拼死一爭，年底比年初上漲了1點多百分點，僅僅在全球范圍內表現(xiàn)優(yōu)于西班牙。把錢存在銀行的老百姓忍受了負利率的損失，到2011年忍受了8000-1萬億損失，2007年十七大報告說的財產性收入，真正享受了財產性收入升值的只有買了房子的老百姓，這就是金融專家和房地產學者底氣的區(qū)別。謝謝！

　　巴曙松：還有7分鐘。我的體會，金融介入房地產還是太少，所以導致不得不指出一些錯誤，本來忍了半天。第一，關于持有金融資產，如果你能判斷這是一個回落的市場，應該持有股指期貨做空的收益率提高，明明市場回落，你為什么做多呢？金融市場比較復雜，評估起來需要專業(yè)技巧，不像房地產。這是需要專業(yè)。

　　第二個回應，現(xiàn)在外匯儲備已經開始見頂回落，我們的房價上漲跟外匯儲備直接相關，他也要花一點解釋。現(xiàn)在我們的經濟，比如A點要到B這個均衡點，有兩條路，第一，匯率升值20%。這個對出口有很大的短期打擊。第二，不升值，國內通脹壓力20%。通脹承擔不了。所以中國過去十年政策選擇是升值一部分，然后把另一部分壓力轉移到物價上，經濟學稱為貿易品、不可貿易品。大量通脹壓力在貿易品上體現(xiàn)不出來，因為進出口全球統(tǒng)一定價，所以就把通脹的壓力全部集中在了非貿易品，其中主要是房地產、基礎設施，因此國家外匯管理局易綱局長說做房地產的應該感覺國家外匯管理局，大家不要自己得了好處還不知道怎么來的，還一個勁批金融專家，這個說明有些原來一直做理論研究的同志改行做房地產研究之后，視野就不太宏觀了。過去十年可以這么做，但是現(xiàn)在匯率已經變成一個均衡波動了，外匯儲備不再持續(xù)增長了，環(huán)境變了，所以我建議這樣的專家要重新把他原來熟悉的宏觀揀起來。第三點，關于兩房投資純屬一個誤傳，兩房受損的是兩房的股權投資者，股值縮水了，所以從這個市場上摘牌了。但是在這個過程中，兩房在不斷地新發(fā)債券，40%到60%是美國本土的金融資本持有的，而近年危機以來，兩房債券如果中國投資的話，投沒投資我不知道，因為它是保密的。到現(xiàn)在加上人民幣、加上美元走強，加上分紅，是一個收益很可觀的投資。普及三點金融知識。

　　李戰(zhàn)洪：我總結一下過去十幾年，不管房地產高峰還是低谷，我們房地產學者陳淮所長一直在我們論壇出現(xiàn)。過去幾年，股市低谷的時候我們經?？梢钥吹桨退L，但愿如果股市未來幾年出現(xiàn)大牛，我們同樣希望還能看到巴所長還能在我們房地產論壇上。謝謝！

　　我再提一個關鍵問題，市場的選擇這個話題，有一家企業(yè)，剛才劉愛明也說了一下，未來誰能做大，他說央企。我們有一家企業(yè)在臺上，五礦建設，他就很有底氣說了一句話，我不賭市場。第二，高速低債，高速發(fā)展過程中，我負債最低。因為他們是央企合作。這個話題你怎么看？

　　何劍波：其實我覺得房地產市場我是很喜歡的，這個行業(yè)真的是一個完全市場化的行業(yè)，雖然國家的政策老在調控它，一只看得見的手老在摸它，弄得它很不安分。但是這個行業(yè)還是很市場化的。在這個行業(yè)里，不管央企也好、民企也好，上市公司也好，你能不能在市場上發(fā)展、生存，歸根到底就是你能不能尊重市場，按照市場規(guī)則去做。這一點應該說是最重要的。剛才說到我們其實作為一個央企我們在發(fā)展過程中，我們一個基本要求確實是不賭市場，不賭市場不是不預測市場、不跟蹤市場，而是不去賭博，比如說在一個市場已經比較高位的時候，不是為了去追求超額的利潤去賭一把，剛才我們有好多專家發(fā)言的時候也都特別提到了，我記得朱會長也提到了說今年兩會前是一個非常關鍵的時期，大家不要因為對后市預期比較樂觀而去盲目搶地王，這樣可能導致一個情況就是政府調控加碼。其實我覺得這是一個方面，就是跟政策有一個良好互動。另一方面來說，在企業(yè)本身來講我們在這個行業(yè)發(fā)展過程中我確實有一個把握周期的問題，就是在市場相對處于比較清淡的時候你能夠果斷地出手去拿地、去拓展，而在市場確實比較高位的時候你能沉得住氣，你不要頭腦發(fā)熱。能做到這一點就能實現(xiàn)一個低債高速的增長。

　　李戰(zhàn)洪：還是夸一下巴所長，當我們同時面臨結構性調整和周期性調整的時候，巴所長有一句話說得特別好，周期性面對結構性轉型。一定要記住這句話，這句話是應對現(xiàn)在新地產形勢下最重要的對策。周期性無法改變，結構性轉型要一步一步轉型，太急給企業(yè)帶來傷害更大。另外一個，我覺得這個話題是大家都共同關心的話題，是問賈康先生，請進一步闡述征收房產稅審批程序合法性的問題，人大在審批稅種所起的作用，國務院對稅權實施細則是否有權不經人大審批就予以實施？

　　賈康：我前面說的觀點是說我們現(xiàn)在在具體的法律框架它的設計理念有一個人大對國務院授權這樣一個在邏輯上完全符合法制精神這樣一個必要安排。我們房產稅有些人說存在違法的問題，我認為不存在。就是80年代后期人大審批了我們房產稅的法律文本的同時，對國務院授權制定具體的實施方案和細則，原則的規(guī)定是相對而言比較籠統(tǒng)，中國經濟社會轉軌過程中也只能在人大層面比較籠統(tǒng)這樣來處理，后面留下就是改革和機制創(chuàng)新空間，如果簡單以依法治國、依法治稅，什么事都要到人大那里討論，中國很多改革就寸步難行，這一定要從動態(tài)的推進，中國現(xiàn)代化轉軌角度來理解中國的法制，他在比較高的法的層面文本表現(xiàn)是跟進的，不能在前面鉗制，一定要允許大量改革創(chuàng)新活動，使相對穩(wěn)定的東西、為大家取得可接受共識之后才能上升到更高的法律層面。所以我們現(xiàn)在實際開征的十八種稅，其中只有個人所得稅、企業(yè)所得稅稱為法，其他叫做條例或者暫行條例。何況這樣一個爭議的一塌糊涂的房產稅不可能一下上升到法，只能在鄧小平改革智慧指引下，通過原則、方向的把握和允許局部試點、先行先試試點結合，慢慢表現(xiàn)出大家接受，然后通過人大程序把試點上升到暫行條例、條例，最后爭取成為一個房產稅法。我們完全可以正面談論它，這里不存在違法問題，而是這是中國稅收制度改革的必然。

　　巴曙松：感謝在座各位的包容，也感謝每位專家的精彩觀點。謝謝各位！