秦虹：大家上午好！大會給我的題目是展望2013年房地產(chǎn)市場。下面我就這個問題談我兩點看法。第一點，我們分析今年房地產(chǎn)市場變化，我們認為市場變化主要受預(yù)期影響比較大。比如說以2012年為例，2012年整個房地產(chǎn)市場走出一波先低后高的市場。為什么是這個情況呢？主要受房地產(chǎn)市場預(yù)期所影響。影響這個預(yù)期的決定因素有以下三個方面：第一，貨幣政策的調(diào)整。今年為了穩(wěn)增長，貨幣政策在年中后適度地寬松，2012年貨幣政策整體比2011年要寬松。貨幣政策從偏緊走向?qū)捤?，?dǎo)致人們對房地產(chǎn)市場向好的判斷。第二，宏觀經(jīng)濟的走勢。我們看到今年房地產(chǎn)市場變化最大的就是11、12月份這兩個月表現(xiàn)比較好。我們也看到中國宏觀經(jīng)濟走勢也是第三季度觸底，第四季度回升。對未來房地產(chǎn)市場有一個利好。第三，關(guān)于供求關(guān)系判斷。從2010年開始我們實施對房地產(chǎn)嚴格調(diào)控政策，調(diào)控政策經(jīng)過兩年時間，沒有放松力度、沒有改變方向，特別是2012年沒有任何的放松房地產(chǎn)調(diào)控政策這樣一些新的政策出臺。在政策沒有變化的情況下，經(jīng)過兩年這樣的市場對庫存的消化，到了下半年開發(fā)企業(yè)資金狀況得到極大好轉(zhuǎn)，供求關(guān)系從年初庫存量過大到年末庫存量得到部分消化，引發(fā)了人們對未來房地產(chǎn)價格走勢的判斷，所以預(yù)期影響了房地產(chǎn)市場的變化。

　　房地產(chǎn)市場預(yù)期從來都是不穩(wěn)定的，經(jīng)常是由于預(yù)期決定了市場，導(dǎo)致市場預(yù)期或集中觀望或集中釋放，最后引起了市場上下起伏波動。由于房地產(chǎn)市場本身是資產(chǎn)屬性所決定，所以影響房地產(chǎn)市場的因素主要是預(yù)期，而不是實際的需求。一般消費品如果需要他的話，他就會去買。他對預(yù)期強度不是很大。但是房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性很強，即使需要，他也不一定買。對房地產(chǎn)市場來說，預(yù)期影響遠遠大于實際需求。這是第一個看法。

　　第二個看法，2013年市場。2012年整個房地產(chǎn)基數(shù)比較低，這是2010-2012年住宅市場銷售速度，我們以銷售面積研判2013年，因為價格從來都是跟著銷售來走。先有銷售變化，后有價格的變化，這幾年來，我們2012年的基數(shù)是低的，在這樣的基礎(chǔ)下，由于去年上半年基數(shù)很低，所以出現(xiàn)了低基數(shù)基礎(chǔ)的增長是不奇怪的。第二，從剛才所說的預(yù)期來分析，有以下方面影響我們2013年房地產(chǎn)預(yù)期。1、貨幣政策走向。影響房地產(chǎn)政策，我們總是在觀察調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)控政策，除了房地產(chǎn)行業(yè)本身調(diào)控政策之外，貨幣政策對行業(yè)影響特別大。去年年底的時候中央經(jīng)濟工作會議確定了2013年實施穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)，我們大致可以判斷2013年貨幣政策基本保持穩(wěn)定，既不會偏緊，也不會過于偏松，基本保持穩(wěn)定，他要掌握貨幣政策調(diào)控市場的靈活性，但是總體保持穩(wěn)定。第二，宏觀經(jīng)濟增長恢復(fù)在慣性下會延續(xù)。去年經(jīng)濟走勢是第四季度開始回升，經(jīng)濟增長回升有一定慣性，所以對房地產(chǎn)，可能在今年上半年經(jīng)濟增長可能是一個確定的因素，所以這對房地產(chǎn)預(yù)期也會產(chǎn)生一些正面影響。第三，在年末，特別是一些中心城市加速情況下，部分城市去庫存加快，供求出現(xiàn)新的挑戰(zhàn)。這些方面都是對房地產(chǎn)向好的判斷。

　　但是還有一些因素也在影響我們的預(yù)期，一個是房地產(chǎn)調(diào)控政策。我對今年房地產(chǎn)調(diào)控政策一個基本判斷就是方向不變、力度不減。所以我們沒有任何的理由期望今年房地產(chǎn)調(diào)控抑制投資、投機方面能有所放松。我認為投資和投機性需求空間不大的情況，完全靠自住性需求推動房地產(chǎn)市場大幅增長有多大的可能性以及有多大能量是值得研究的。這是一個調(diào)控政策在部分地區(qū)和城市，特別是房價有上漲明顯的地方會從嚴從緊，這是一個對沖預(yù)期的因素。還有一個因素是城鎮(zhèn)化。去年年底我參加了很多論壇，我發(fā)現(xiàn)我們業(yè)界人士突然十八大之后對未來預(yù)期極為樂觀。上次參加完一個行業(yè)會議回來，回來跟我講，他們說已經(jīng)聽到春天步伐，馬上要進入夏季。我說為什么會得到這樣一個極為樂觀的判斷呢？大家就認為新型城鎮(zhèn)化一定會對房地產(chǎn)市場有極大的推動。我的看法，新型城鎮(zhèn)化它的內(nèi)涵應(yīng)該是非常豐富的，當然我們現(xiàn)在沒有看到官方的解釋。我個人理解新型城鎮(zhèn)化是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，改變城鎮(zhèn)化不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的粗放發(fā)展模式。我們判斷它對房地產(chǎn)市場的影響就不能簡單套用過去的經(jīng)驗來判斷，過去通過房地產(chǎn)發(fā)展和城鎮(zhèn)化相關(guān)度，達到90%以上，但是今后我認為提高城鎮(zhèn)化不是簡單的擴張土地面積和簡單的增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，而是要提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，讓已經(jīng)在城鎮(zhèn)的農(nóng)民工，如何讓他們享受到定居落戶的問題以及一系列相關(guān)改革。和過去單純追求數(shù)量、粗放城鎮(zhèn)化發(fā)展不一樣。過去城鎮(zhèn)化由于快速發(fā)展、粗放發(fā)展、數(shù)量發(fā)展導(dǎo)致不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問題要在新型城鎮(zhèn)化推動過程中予以解決的。我就認為的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的影響至少在2013年影響是中性的，而不應(yīng)該像我們一些人過分那么樂觀。

　　綜合以上影響因素，我判斷2013年房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)保持以穩(wěn)為主，保持房地產(chǎn)成交和價格一絲不動是不可能，如果把小幅波動作為穩(wěn)定的話，我認為整體市場有望繼續(xù)保持以穩(wěn)為主，小幅的波動。城市和企業(yè)的分化格局將繼續(xù)延續(xù)。我們過去房地產(chǎn)市場，任何一個房地產(chǎn)市場是一個單邊上漲格局，所有企業(yè)投資房地產(chǎn)都是賺錢的，今后一定是分化格局，這個格局對城市來講，取決于人口規(guī)模，對企業(yè)來講，取決于品牌美譽度、專業(yè)化能力。另外一個細節(jié)問題，我認為過去的兩年，中國房地產(chǎn)市場內(nèi)部格局，就是非住宅市場，有了商業(yè)地產(chǎn)投資增速、在建面積增速、新開工增速都好于住宅。2013年住宅市場銷售、投資增速會好于非住宅，這是我對2013年房地產(chǎn)市場總體判斷，回答會議主辦方對我提出這樣的問題，我的發(fā)言僅供大家參考，謝謝大家！