陳淮：謝謝大家！給我出了一個(gè)題目十八大和房地產(chǎn)，十八大和房地產(chǎn)沒有關(guān)系，和十八大有關(guān)系的就是不擺鮮花。剛才前面致辭嘉賓談到反彈、回暖這個(gè)問題。我以為房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其市場(chǎng)的正常，如果這個(gè)需求不是來自于投機(jī)需求，而是來自于老百姓實(shí)實(shí)在在的自住型需求、改善型需求，那么這個(gè)反彈就是好反彈。如果這個(gè)需求不是來自于恐慌性需求，這個(gè)反彈就是好反彈。如果我們這么一個(gè)反彈有助于調(diào)整中國(guó)的城市結(jié)構(gòu)，而不是像過去過度集中于少數(shù)沿海特大城市和高端房產(chǎn)，這個(gè)反彈就是好反彈。如果這個(gè)反彈有助于調(diào)動(dòng)存量住房資源而不是導(dǎo)致更多的閑置資產(chǎn)，那么這個(gè)反彈就是好反彈。調(diào)控房地產(chǎn)不是不讓老百姓改善住房，慢改善住房，而是讓更多老百姓、更多人民群眾分享城市化的好處，不僅分享住房條件改善的好處，而且分享由于城市建設(shè)的不斷推進(jìn)帶來的資產(chǎn)性收益的好處，我以為這沒有什么不好。我剛才跟賈康所長(zhǎng)說我們今年是2012年度論壇，我挺奇怪，剛才說因?yàn)橛?012優(yōu)質(zhì)企業(yè)評(píng)獎(jiǎng)。2013我們還從2012說起。

　　2012這一年來，從一二三四季度以來，我想在座40多家媒體記者們你們說過沒有很多這樣的詞：冰點(diǎn)、步入低谷、一蹶不振、撲朔迷離、損失慘重。有沒有不如意的行業(yè)？鋼鐵、煤炭。有沒有不如低谷的？出口。有沒有撲朔迷離的呢？汽車。有沒有損失慘重的？股市和股民。都不是我們房地產(chǎn)業(yè)。

　　我們有必要回手一下2012，2012政策最大特點(diǎn)：穩(wěn)定。我們媒體不斷說四大部委調(diào)研，16個(gè)省市自治區(qū)馬上要出政策。沒有。也沒有對(duì)原有政策有任何放松，比如說限購(gòu)、限貸、保障房建設(shè)。既不加碼也不放松，就叫穩(wěn)定。如果2012房地產(chǎn)有什么回顧？就是兩個(gè)字：穩(wěn)定。2012年政策有重要值得肯定的。優(yōu)先保障改善型需求、住房困難需求、首次置業(yè)需求起著重要作用。維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行上發(fā)揮重要作用。2012年真正的宏觀調(diào)控政策也就是維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的財(cái)政與貨幣政策目標(biāo)就是穩(wěn)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)在我們剛才上述所說的各領(lǐng)域、各行業(yè)、各部門中是穩(wěn)定成數(shù)最高的，是為2012年穩(wěn)定市場(chǎng)貢獻(xiàn)最大的一個(gè)領(lǐng)域。保障房建設(shè)上取得突破性進(jìn)展，給低端性老百姓以良好的預(yù)期。給住房保障體系完善和建設(shè)，有中國(guó)特色住房保障體系建設(shè)打下一個(gè)良好的物質(zhì)基礎(chǔ)的開端。最后明顯改善了市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的預(yù)期。人們明確知道我們住房改善是一個(gè)漸進(jìn)性的，房?jī)r(jià)波動(dòng)在多大程度上可以接受，所以有了去年一年相對(duì)平穩(wěn)。維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行、抑制投機(jī)性需求、保障房建設(shè)和改善老百姓價(jià)格預(yù)期上是值得我們肯定的過去四個(gè)重要的。

　　但是展望2013，不是簡(jiǎn)單呼吁加強(qiáng)調(diào)控、更嚴(yán)重調(diào)控之類這種詞。我以為先把2012此前政策不足部分、缺陷部分認(rèn)真回首看一下更有意義。有哪些不足呢？第一，不斷強(qiáng)化政府權(quán)力。依靠強(qiáng)化政府權(quán)力矯正市場(chǎng)是一個(gè)笨辦法，不得已辦法，最直接結(jié)果就導(dǎo)致尋租、腐敗。昨天下午參加搜狐一個(gè)論壇，有嘉賓說有的地方不僅限購(gòu)、限貸，甚至政府直接定價(jià)。我說政府如想定高一點(diǎn)跟市場(chǎng)接近的價(jià)格，你一定得給官員花錢。我們現(xiàn)在又有很多聲音，到今天早上互聯(lián)網(wǎng)說新一輪宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)打壓政策是呼之欲出，呼之欲出的就是政府錢權(quán)交換。林義夫先生今天有一篇講話講得很好，他說我們最重要的改革就是打破削弱政府行政權(quán)力尋租。簡(jiǎn)單強(qiáng)化政府權(quán)力，讓政府管更多事，絕不是一條正確的路。總是治標(biāo)上狠下功夫，打破了市場(chǎng)節(jié)奏。也由此導(dǎo)致了市場(chǎng)中很多不滿的聲音。滯后的政策，政策本來的目標(biāo)就是要事前性、預(yù)見性、人之手干預(yù)市場(chǎng)，如果失去了預(yù)見性、事前性，這個(gè)政策本來就已經(jīng)是一個(gè)有重大缺陷的政策。在過去幾年我們不斷地疲于應(yīng)對(duì)市場(chǎng)中各種本來可以預(yù)見到的反應(yīng)，比如人口過渡向特大城市集聚，比如過度放大供給導(dǎo)致價(jià)格變化。第三條值得檢討的政策，政策的目標(biāo)永遠(yuǎn)是公共利益、共同利益，市場(chǎng)永遠(yuǎn)是利益最大化，這兩個(gè)目標(biāo)天生就不是一對(duì)。但是政策要努力尋求這兩種資源配置的力量來協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，而不是采取對(duì)抗的辦法。一方打倒另一方的辦法，一方消滅另一方的辦法。我們過去更多采取了政策直接對(duì)抗市場(chǎng)的辦法，而不是力求使他們找到共識(shí)、共贏之路的辦法。這個(gè)辦法不好，導(dǎo)致了低效率、高成本。第四，過去的政策沒有和改革密切結(jié)合起來，沒有促動(dòng)深層次體制因素、土地制度、貨幣市場(chǎng)化問題、小產(chǎn)權(quán)問題、老百姓收入分配結(jié)構(gòu)調(diào)整問題以及我們說了十年至今寸步未進(jìn)的房地產(chǎn)間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y等問題，缺乏改革的因素，我們認(rèn)為過去一年和2012年有深刻值得檢討的嚴(yán)重不足部分，也無須諱言，這對(duì)我們展望和呼吁2013年政策具有重大意義。

　　2013年我們認(rèn)為有幾個(gè)事情確定不移，第一，抑制投機(jī)性需求是中國(guó)國(guó)情下房地產(chǎn)發(fā)展一定要確定不移的政策。也是保障市場(chǎng)健康發(fā)展的合理的政策目標(biāo)。第二，宏觀調(diào)控上，適度放松財(cái)政手段，比如人們大力呼吁的減稅，而在貨幣政策上為了應(yīng)對(duì)可能潛在的通脹威脅，繼續(xù)保持對(duì)信貸規(guī)模、貨幣發(fā)行量、利率謹(jǐn)慎的政策，我以為是比較確定不移的。第三，繼續(xù)完善我們住房保障體系。把保障房建設(shè)推進(jìn)下去仍然是堅(jiān)定不移的。最后如果我們說有什么確定性的話，2013年繼續(xù)鼓勵(lì)住房有效供給，發(fā)展而不是抑制房地產(chǎn)業(yè)，有助于老百姓改善，有助于調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)，有助于建成全面小康社會(huì)，而不是相反。但是我們也得面臨一些新的問題，2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行與否，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與否，已經(jīng)不取決于或者主要不取決于采取什么樣的財(cái)政政策、貨幣政策或者限購(gòu)，這些退燒藥固然是在調(diào)整市場(chǎng)中不可或缺的必要手段，2013年的政策核心與主體應(yīng)當(dāng)是改革。我們?cè)谶^去十年終的發(fā)展，坦率說是吃了十年以前改革措施的紅利，這個(gè)紅利還能吃多久，還能有多少余地、潛力？我覺得是值得打問號(hào)。打破壟斷、土地政策上頂層設(shè)計(jì)、劃分與協(xié)調(diào)政府與市場(chǎng)的邊界、調(diào)整中央預(yù)地方的稅負(fù)關(guān)系等改革措施如果不能有實(shí)質(zhì)性推出的話，2013年你再加碼什么限購(gòu)，發(fā)糧票、發(fā)房票也根本解決不了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行和健康發(fā)展問題。

　　改革是中國(guó)最大的出路，到今天為止的城鎮(zhèn)化，如果說新型城市化有什么新的話，第一條并非是人們說的簡(jiǎn)單的宜居、綠色、低碳，這固然重要，但是這樣的話題永遠(yuǎn)對(duì)真正符合中國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)化第一條就應(yīng)當(dāng)高舉改革的旗幟，中國(guó)改革開放以來第一輪城鎮(zhèn)化高潮就是以深圳特區(qū)的興建為基本內(nèi)容的，我們有了向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的試驗(yàn)區(qū)，有了對(duì)外開放的一個(gè)窗口，才有了珠三角地區(qū)一個(gè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱地區(qū)的城市化、城鎮(zhèn)化的高潮。90年代初期以鄧小平南巡講話中最核心的誰不改革誰下臺(tái)這句話為背景，才有了浦東開發(fā)和長(zhǎng)江三角洲的發(fā)展。離開改革沒有什么城鎮(zhèn)化、城市化。我們十八大提出一個(gè)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化問題，我們迫切打破舊體制城鄉(xiāng)分割，打破資源配置的行政壁壘，進(jìn)一步發(fā)展要素，比如說土地和資金的市場(chǎng)化聯(lián)系起來。而不是簡(jiǎn)單的強(qiáng)調(diào)政府權(quán)力。昨天我聽說有一些民間研究機(jī)構(gòu)又給中央上書要求城鎮(zhèn)化要降溫，我以為這種聲音且慢行，沒有城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，就沒有改革的動(dòng)力，我們打破舊體制需要城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)化受益的各個(gè)社會(huì)群體的共同努力才有機(jī)會(huì)推進(jìn)，不存在什么戰(zhàn)無不勝的思想，人都是人，沒有什么高瞻遠(yuǎn)矚，統(tǒng)攬全局的領(lǐng)導(dǎo)人，別以為政府可以無所不知、無所不能，像上帝一樣聰明，沒有，是人民群眾追求自己的幸福生活、自己的利益過程中推進(jìn)著資源的優(yōu)化配置、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制向更有利于生產(chǎn)力發(fā)展的方向變革。城鎮(zhèn)化就是推進(jìn)改革最強(qiáng)大的動(dòng)力，城鎮(zhèn)化緩行就是改革緩行。

　　當(dāng)然2013年的政策如果不能在改革上有所進(jìn)展，我以為無論怎么研究抑制經(jīng)濟(jì)下行、怎么樣采取貨幣政策更能夠應(yīng)對(duì)通貨膨脹都是枉然，都是吃退燒藥，都不能解決高成本、低效率的政策體系運(yùn)行問題，有的時(shí)候大夫給病人看病，吃了這個(gè)藥管用了沒有？見效了沒有？見效了。我們得承認(rèn)這個(gè)大夫的藥是有效，但是病人的代價(jià)高昂，副作用明顯，稱不上一個(gè)高明的大夫。除了改革之外，我們還得高度警惕2012年，別以為2012年物價(jià)總水平相對(duì)平穩(wěn)并且還在中等偏下位置運(yùn)行，我們通貨膨脹已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。不管2011年我們?cè)?jīng)焦慮過的通脹威脅還是2012我們看到國(guó)際經(jīng)濟(jì)社會(huì)變動(dòng)，實(shí)際上這個(gè)通脹的威脅暗流仍在潛伏，因?yàn)橛绊?013年中國(guó)通脹與否已經(jīng)與通脹相對(duì)應(yīng)的宏觀調(diào)控政策取向，有3/4不取決我們自己的運(yùn)行，而取決于外部因素。簡(jiǎn)單說，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體低迷以及內(nèi)在的就業(yè)與財(cái)政矛盾遠(yuǎn)沒有解決，刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇現(xiàn)象還并沒有露頭，歐債問題、美國(guó)財(cái)政懸崖問題并沒有解決。我們得防止他們采取向中國(guó)等新興經(jīng)濟(jì)體專家危機(jī)的措施。第四輪美國(guó)量化貨幣寬松政策以及歐洲政策、壓迫人民幣升值政策等，以及導(dǎo)致國(guó)際大宗商品價(jià)格巨幅波動(dòng)可能引起中國(guó)通脹的這些因素，核心的是這些國(guó)家正從低谷中掙扎出來，同時(shí)努力想向中國(guó)等新興經(jīng)濟(jì)體轉(zhuǎn)嫁危機(jī)。我們應(yīng)對(duì)措施得力與否是我們能否成功實(shí)現(xiàn)2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行，也包括房地產(chǎn)業(yè)所面對(duì)的貨幣等政策環(huán)境平穩(wěn)與否的關(guān)鍵。所以2013年改革之外，還在于外部環(huán)境仍然存在很多我們主動(dòng)把握難以實(shí)現(xiàn)的重大挑戰(zhàn)，別以為通貨膨脹已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。

　　第三個(gè)我們的政策選擇上，如果2013年調(diào)整城市結(jié)構(gòu)、二三線城市以及中小型城市發(fā)展不能邁出實(shí)質(zhì)步伐，如果仍然采取把人口集聚在北上廣深等屈指可數(shù)的沿海大城市的話，我們無論用什么樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策都不可能解決這些城市的房?jī)r(jià)問題。因?yàn)檫@些城市不可能承載數(shù)億人口、數(shù)億農(nóng)民工進(jìn)城，有中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路最重要一條之一就是調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，大力推進(jìn)發(fā)展、縮小二三線城市，縮小這些城市與沿海特大城市發(fā)展的差距，在這個(gè)意義上房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模不是太大，而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，他們的集聚領(lǐng)域不是太廣，而是遠(yuǎn)不充分。

　　最后我們指望2013年政策在堅(jiān)決落實(shí)十八大精神上，在有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移市民化這一條上再邁出實(shí)質(zhì)性步伐，農(nóng)民工進(jìn)城涉及四個(gè)方面。第一，戶籍。第二，就業(yè)。第三，公共資源均等化覆蓋（保障）。第四，住房，包括保障性住房配置問題、包括土地制度調(diào)整問題（宅基地），以及城中村改造，廣州上海城鄉(xiāng)結(jié)合部，我們真正農(nóng)民工進(jìn)城主要是大城市周邊城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)民的出租屋為他們提供了住房。2013年是市場(chǎng)與政策都肩負(fù)重任的一年，充滿期盼的一年，當(dāng)然也是一個(gè)道路不平凡，但是我們可以有理有充滿信心的一年，我們至少有一條是肯定不誤，2013年以及此后五年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然是全世界規(guī)模最大的房地產(chǎn)業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是全球需求增長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以上僅供參考，謝謝！