　　年末成交維持高位：本周(12.24-12.30)多數(shù)城市新房成交有所上升，絕對成交依然維持高位，接近11月水平。29個主要城市成交總體環(huán)比小幅上升9%，主要一/二/三四線城市變化為6%/8%/10%。同比方面，29個城市整體同比上升95%，一/二/三四線城市同比分別上升53%/80%/119%。本周多數(shù)城市庫存有所上升，其中深圳庫存升幅較大，環(huán)比上升11.4%。二手房成交方面，統(tǒng)計的四個城市深圳、天津成交有所上升，杭州、北京成交有所下降，深圳、北京、天津、杭州成交環(huán)比分別變化21%/-7%/30%/-15%。萬科繼續(xù)領(lǐng)跑本周土地市場：在2012年收官的一周，行業(yè)龍頭依然維持了前期強勁的拿地趨勢，萬科單周拿地超過50億。其中萬科首開聯(lián)合體獲得北京通州2地塊，建筑面積21萬平。萬科在南寧2地塊，建筑面積150萬平。目前土地成交均價較前期有所上升，年末出現(xiàn)了部分高溢價地塊，本周成交土地平均溢價率達32%，主要原因是出讓一、二線主要城市的土地資源相對稀缺，兩類城市的土地出讓溢價分別達30%、33%，而我們統(tǒng)計的三、四線城市的土地出讓溢價僅為10%，判斷整體土地市場過熱還為時過早。

　　政策面基調(diào)以穩(wěn)為主：1)支持改善性需求：住建部12月25日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議報告表示，明年將繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。對于"改善性需求"的定調(diào)，略超市場預(yù)期。2012年的住房市場成交中，以首次臵業(yè)為代表的終端自用需求為主要組成部分，改善性需求的進一步釋放，或為來年地產(chǎn)整體銷量提供支持。均價合理，全國布局企業(yè)受益確定性高。在限購限貸大環(huán)境不變，繼續(xù)壓制投資性需求的情況下，高總價，大面積住宅銷量在明年能否有所改善提升，仍需市場驗證。2)上海市政府12月26日通知表示，上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法仍然有效，將繼續(xù)執(zhí)行。而從此前上海稅務(wù)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，目前共認定5萬套需繳納房產(chǎn)稅住房，應(yīng)繳稅比例占全市住房總數(shù)的20%，其中八成以上為本地戶籍，約九成應(yīng)稅住房適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區(qū)。我們認為房產(chǎn)稅仍是未來地產(chǎn)政策去行政化的重要手段，下階段的試點推廣可能仍將以上海、重慶模式為基礎(chǔ)進行深化，對市場整體沖擊有限。

　　我們認為目前市況下龍頭企業(yè)的潛在回報/風(fēng)險比率優(yōu)于同業(yè)。其相較同業(yè)的融資，產(chǎn)品線及市場份額獲得方面的優(yōu)勢明顯，而拿地等優(yōu)勢正逐步兌現(xiàn)到經(jīng)營中，但卻沒有充分反映在其估值中，維持對萬科、保利的推薦。

　　興業(yè)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：地產(chǎn)成交高位跨年

（審校：楊曉敏）