未來(lái)業(yè)務(wù)板塊共分為五大塊：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)資產(chǎn)、貿(mào)易、物業(yè)管理及房地產(chǎn)金融。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 自從2009年重組借殼上市，嘉凱城三年以來(lái)都在考慮如何梳理旗下的業(yè)務(wù)。截至2012年末，嘉凱城的業(yè)務(wù)整合進(jìn)程終有較大的突破。

　　嘉凱城12月17日宣布，公司計(jì)劃新設(shè)嘉凱城商業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、嘉凱城貿(mào)易集團(tuán)有限公司和嘉凱城物業(yè)集團(tuán)有限公司，用以整合公司商業(yè)資產(chǎn)、貿(mào)易和物業(yè)管理三大業(yè)務(wù)板塊。

　　嘉凱城稱(chēng)，以上三大業(yè)務(wù)板塊將與集團(tuán)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融共同構(gòu)成公司戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　商業(yè)方案

　　據(jù)嘉凱城介紹，公司現(xiàn)有資產(chǎn)主要來(lái)源于浙江省商業(yè)集團(tuán)下的嘉業(yè)、中凱、名城等三家房地產(chǎn)公司。三者除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，都各有自持商業(yè)物業(yè)，控股物業(yè)管理公司，也都進(jìn)行貿(mào)易業(yè)務(wù)。然而在上市初期，嘉凱城并沒(méi)有對(duì)這些業(yè)務(wù)單元進(jìn)行整合。

　　故把相關(guān)業(yè)務(wù)梳理整合也在情理之中。事實(shí)上，嘉凱城此次設(shè)立三大業(yè)務(wù)板塊的想法，早在今年7月公布半年報(bào)時(shí)已有披露。

　　彼時(shí)嘉凱城曾透露，公司有意將子公司的貿(mào)易、物管、商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)和事權(quán)上收公司總部，整合為公司純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外的貿(mào)易、物業(yè)、商業(yè)資產(chǎn)管理三大業(yè)務(wù)板塊。

　　如今，嘉凱城把想法付諸于實(shí)踐。

　　根據(jù)嘉凱城最新公布的整合方案，嘉凱城商業(yè)資產(chǎn)管理有限公司由嘉凱城集團(tuán)股份有限公司及嘉凱城集團(tuán)中凱有限公司出資成立，分別出資4950萬(wàn)元占99%及出資50萬(wàn)元占1%。

　　嘉凱城表示，整合后的嘉凱城商業(yè)，將調(diào)整現(xiàn)有自持商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)，分析旗下各類(lèi)商業(yè)資產(chǎn)、酒店等物業(yè)，更準(zhǔn)確地把握商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品定位，對(duì)不符合嘉凱城公司在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品定位上的相關(guān)存量物業(yè)加快去化速度，以把握新形勢(shì)下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　早前嘉凱城曾表示，公司可能在下半年適時(shí)調(diào)整自持商業(yè)物業(yè)比例。

　　據(jù)了解，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，嘉凱城已有一定的開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，目前已開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目包括上海嘉凱城·嘉杰?chē)?guó)際廣場(chǎng)、南京嘉凱城·嘉業(yè)國(guó)際城、蘇州嘉凱城·嘉業(yè)蘇綸場(chǎng)等等。

　　按照嘉凱城的計(jì)劃，嘉凱城商業(yè)成立后，核心業(yè)務(wù)是向消費(fèi)性城鎮(zhèn)商業(yè)探索，并將區(qū)別于現(xiàn)有市中心大型商業(yè)的模式。

　　嘉凱城口中的消費(fèi)性城鎮(zhèn)商業(yè)，即指位于城市中心的社區(qū)商業(yè)或一二線城市周邊經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的中心城鎮(zhèn)結(jié)合部，以“鄰里中心”、“形象街”、“特色商業(yè)街”、“休閑美食街”等形式存在的商業(yè)物業(yè)。

　　貿(mào)易物業(yè)

　　至于旗下貿(mào)易業(yè)務(wù)，嘉凱城通過(guò)內(nèi)部股權(quán)收購(gòu)的方式對(duì)公司下屬貿(mào)易公司進(jìn)行整合，整合后將形成嘉凱城貿(mào)易集團(tuán)有限公司。

　　嘉凱城集團(tuán)將直接收購(gòu)嘉凱城集團(tuán)名城有限公司持有的浙江名城實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的63.35%的股份，及浙江同益物業(yè)服務(wù)有限公司持有的名城實(shí)業(yè)3.65%的股份，共計(jì)收購(gòu)名城實(shí)業(yè)67%的股份。

　　再將名城實(shí)業(yè)更名為“嘉凱城貿(mào)易集團(tuán)公司”，再由貿(mào)易集團(tuán)收購(gòu)公司間接持有的其他貿(mào)易公司的股權(quán)。公司現(xiàn)有實(shí)體貿(mào)易業(yè)務(wù)公司8家。

　　嘉凱城透露，整合后的嘉凱城貿(mào)易資產(chǎn)在15億以上，年銷(xiāo)售近30億。

　　“嘉凱貿(mào)易目前資產(chǎn)主要集中于名城，2011年總體業(yè)務(wù)規(guī)模接近30億元，彼此間業(yè)務(wù)、運(yùn)營(yíng)模式相似，完成內(nèi)部整合不難；同時(shí)，通過(guò)集中采購(gòu)平臺(tái)，強(qiáng)化內(nèi)部房產(chǎn)項(xiàng)目供料業(yè)務(wù)的集中采購(gòu)，為嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)控制質(zhì)量和降低成本提供支持?！奔蝿P城相關(guān)人士表示。

　　同時(shí)，嘉凱城亦擬通過(guò)內(nèi)部股權(quán)收購(gòu)的方式對(duì)公司下屬物業(yè)公司進(jìn)行整合，整合后將形成嘉凱城物業(yè)集團(tuán)有限公司。

　　嘉凱城集團(tuán)將直接收購(gòu)“浙江嘉信物業(yè)服務(wù)有限公司”持有的浙江嘉業(yè)物業(yè)管理有限公司100%的股權(quán)，并把“嘉業(yè)物業(yè)”更名為“嘉凱城物業(yè)管理集團(tuán)公司”。

　　此外，整合后將嘉凱城物業(yè)注冊(cè)資本增至5000萬(wàn)元；再由“嘉凱城物業(yè)”收購(gòu)其他物業(yè)公司的控股權(quán)。本次涉及整合的物業(yè)公司共6家。

　　據(jù)透露，整合后的物業(yè)管理公司管理小區(qū)50多個(gè)，管理面積達(dá)到700多萬(wàn)方，從已披露財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，嘉凱城物業(yè)管理收入近兩年保持在1億元左右，毛利率在40%以上。

　　地產(chǎn)發(fā)展

　　截至目前，嘉凱城旗下業(yè)務(wù)的整合初步宣告完成。按照嘉凱城的劃分，未來(lái)公司總體業(yè)務(wù)板塊共分為五大塊：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)資產(chǎn)、貿(mào)易、物業(yè)管理及房地產(chǎn)金融。

　　除了新設(shè)立的三大板塊以外，嘉凱城早于今年7月就曾針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做了一次職能劃分。

　　據(jù)嘉凱城介紹，公司已將所有純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)授權(quán)區(qū)域公司管理，集團(tuán)總部不再直接管理公司純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。三大區(qū)域公司分別為上海區(qū)域公司，浙江區(qū)域公司，江蘇區(qū)域公司。

　　其中，上海區(qū)域由嘉凱城集團(tuán)中凱有限公司行使，浙江區(qū)域由嘉凱城集團(tuán)名城有限公司行使，江蘇區(qū)域由嘉凱城集團(tuán)嘉業(yè)有限公司行使。

　　嘉凱城旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目原則上按區(qū)域劃分，至于不在區(qū)域內(nèi)的武漢巴登城投資有限公司授權(quán)給嘉凱城集團(tuán)名城有限公司管理，青島嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、山東濰坊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司授權(quán)給嘉凱城集團(tuán)中凱有限公司管理，海南華航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司授權(quán)給嘉凱城集團(tuán)嘉業(yè)有限公司管理。

　　“上收下放的目的是發(fā)揮三大區(qū)域公司多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理優(yōu)勢(shì)，并使其更標(biāo)準(zhǔn)化，更專(zhuān)業(yè)化。”嘉凱城相關(guān)人士曾如此所述。

　　雖然整體經(jīng)營(yíng)管理調(diào)整成效仍需時(shí)間拷證，但至少?gòu)哪壳皝?lái)看，自從下放區(qū)域公司管理開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以后，這幾個(gè)月以來(lái)，嘉凱城的經(jīng)營(yíng)情況有所改善。

　　早前數(shù)據(jù)披露，前9月，嘉凱城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為2億多元，改寫(xiě)了過(guò)去兩年該指標(biāo)持續(xù)為負(fù)的狀態(tài)。

　　同時(shí)，嘉凱城前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.57億元，歸屬于上市公司所有者凈利潤(rùn)-1.56億元。其中，三季度單季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.38億元，同比增長(zhǎng)46.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司所有者凈利潤(rùn)1.72億元，同比增長(zhǎng)60.21%。在經(jīng)歷了連續(xù)兩個(gè)單季的虧損后，開(kāi)始盈利。

　　而據(jù)國(guó)元證券透露，嘉凱城今年至9月份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約50億，其中三季度銷(xiāo)售在27億左右，9月份實(shí)現(xiàn)10億，至下半年開(kāi)始，銷(xiāo)售有較明顯提升。

　　國(guó)元證券估計(jì)，四季度嘉凱城還有20億左右銷(xiāo)售款，年內(nèi)或能完成70億的銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　國(guó)元證券更分析指出，嘉凱城三季度末賬面現(xiàn)金20億，短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款接近60億，包括17億信托，部分短貸基本會(huì)采用展期方式延續(xù)，至明年上半年實(shí)際需要償還的款項(xiàng)在30億左右，建安支出主要在青島時(shí)代城，加上上半年銷(xiāo)售回款，短期內(nèi)還款壓力并不大，明年的資金成本也會(huì)相應(yīng)降低。