目前主要城市價(jià)格已經(jīng)企穩(wěn)，但行業(yè)供應(yīng)量充足，開發(fā)商資金鏈雖然已經(jīng)得到部分緩解，但仍處于高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，去庫存仍是市場(chǎng)的主流，市場(chǎng)整體難有較好的機(jī)會(huì)。

　　投資要點(diǎn)：

　　行業(yè)缺乏大的投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)行業(yè)大的周期性變化往往與金融環(huán)境相關(guān)，利率市場(chǎng)化條件尚不成熟，我們認(rèn)為行業(yè)目前尚不具備出現(xiàn)大的投資機(jī)會(huì)的條件；盡管目前主要城市價(jià)格已經(jīng)企穩(wěn)，但行業(yè)供應(yīng)量充足，開發(fā)商資金鏈雖然已經(jīng)得到部分緩解，但仍處于高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，去庫存仍是市場(chǎng)的主流，市場(chǎng)整體難有較好的機(jī)會(huì)。市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分化，企業(yè)表現(xiàn)進(jìn)一步分化。隨著行業(yè)持續(xù)低迷，地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分化。2012年一二線城市和三四線城市市場(chǎng)、剛性需求和旅游等高端項(xiàng)目產(chǎn)品、核心區(qū)域和周邊區(qū)域市場(chǎng)的冷熱均出現(xiàn)了輪回。企業(yè)表現(xiàn)進(jìn)一步分化，關(guān)注主流市場(chǎng)、高效率的企業(yè)繼續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)，行業(yè)整體負(fù)債率接近2008年，金地集團(tuán)、北京城建等企業(yè)未雨綢繆，財(cái)務(wù)穩(wěn)??；而城投類公司債臺(tái)高筑。關(guān)注核心城市核心區(qū)域高端產(chǎn)品。受理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)暴露影響，居民儲(chǔ)蓄方式從理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資住房，城鎮(zhèn)化和固定資產(chǎn)投資重啟亦將增加對(duì)核心城市核心區(qū)域高端產(chǎn)品的需求；核心城市周邊城市目前仍處于去庫存階段，三四線城市則面臨供應(yīng)壓力和需求薄弱雙重沖擊。

　　關(guān)注高周轉(zhuǎn)、輕資產(chǎn)企業(yè)。在房?jī)r(jià)整體預(yù)期上漲幅度不大的背景下，高周轉(zhuǎn)、高效率的龍頭企業(yè)盈利能力表現(xiàn)仍將相對(duì)良好，并且可以通過合作開發(fā)的模式，進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)杠桿率，從而提升凈資產(chǎn)收益率；重資產(chǎn)、大量囤地的企業(yè)面臨資金成本大于土地升值收益的壓力；租售并舉型的公司目前面臨住宅銷售變緩，持有商業(yè)物業(yè)租金收益較低、低于資金成本和由此導(dǎo)致的寫字樓和商鋪銷售變緩的沖擊。

　　投資建議。目前行業(yè)PB為1.92倍，動(dòng)態(tài)PE為14.1倍，NAV折價(jià)平均為20%，基本反映了行業(yè)仍處于去庫存階段、住房銷售價(jià)格短期內(nèi)難以出現(xiàn)大幅上升的行業(yè)基本面，給予行業(yè)中性評(píng)級(jí)。從高周轉(zhuǎn)、輕資產(chǎn)企業(yè)和在以北京為代表的核心城市核心區(qū)域高端產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較多兩個(gè)角度出發(fā)，我們推薦配置北京城建、首開股份、保利地產(chǎn)、萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華夏幸福和榮盛發(fā)展。

　　中航證券-房地產(chǎn)行業(yè)2013年年度策略報(bào)告：居民投資再入住宅市場(chǎng)