政策的推出將加大一線城市的土地供給，緩解一線城市的供應壓力；此外加大土地供給，也會在一定程度上緩解供需失衡導致的價格上漲壓力，從而有效促進剛需的充分釋放。

　　事件：國土部醞釀新土地供應政策

　　國土部正在北京、上海等多地調研，醞釀新的土地供應政策，其中工礦企業(yè)存量用地入市和農村集體用地局部有條件入市情況，被重點調研。盤活工礦企業(yè)的存量閑置用地，使其進入流通領域，以緩解當前的供需矛盾，是國土部調研組關注重點之一。而對農用地的有條件入市，國土部的傾向是在不觸碰18億畝耕地紅線的前提下，使農民逐步成為集體用地的交易主體，先釋放農村閑置宅基地進入建設用地。

　　評論：

　　1、從過往的供地結構來看，各地工業(yè)用地供地規(guī)模龐大，國土部數(shù)據(jù)顯示，我國工礦用地供應率一般占到國有建設用地供應量的40%-50%，而歐美市場經濟國家工業(yè)用地只占20%到30%，這與我國過去三十年定位于制造業(yè)大工廠有關，但隨著東部發(fā)達區(qū)域產業(yè)升級，城市化率的提升，工礦用地的需求在逐步減少，而剛性的土地流轉制度也制約了工業(yè)用地向其它宗地用途的轉變。這是政策出臺的產業(yè)層面的背景。

　　2、工礦用地的入市政策預計首先會在一線城市出臺，主要基于目前一線城市商品房庫存較小，土地供給緊張，而需求旺盛等原因。而從當前現(xiàn)實情況來看，許多工業(yè)用地也在悄悄的改變用途，以工業(yè)廠房的名義實質行使辦公及總部基地等用途。工業(yè)用地轉變使用性質入市將有效化堵為疏，緩解一線城市用地的緊張，盤活局部區(qū)域的存量用地。

　　3、工礦用地的入市可能采用兩種模式，一是總規(guī)調整后由工礦企業(yè)履行土地性質變更手續(xù)，產權主體仍在工礦企業(yè)，由工礦企業(yè)自行處理及盤活變更后的宗地，這種模式操作主體在工礦企業(yè)，實質是地產行業(yè)補貼制造業(yè)。另一種模式由當?shù)赝恋貎渲行慕y(tǒng)一收儲，以一定的溢價將閑置的工礦用地收歸國有，由當?shù)赝恋貎渲行母鶕?jù)規(guī)劃統(tǒng)一變更宗地性質，再通過招拍掛等公開出讓方式推向市場；這種模式的操作主體在政府，而工業(yè)用地及城市建設用地之間的溢價大部分歸政府。我們認為采用第二種模式的可能性更大。

　　4、對于農用地入市，我國現(xiàn)行的土地政策是農民集體用地先被征用，轉為國有用地后，才能入市。此次將推出的農用地有條件入市政策也僅是在城市近郊推行，只是布局在中心城區(qū)附近、產業(yè)較為集中區(qū)域的集體建設用地，在經過整理之后進入流通領域，而距離較偏遠的農村仍將采用征地制度。

　　5、農用地的有條件入市將給予目前小產權房一個合法的身份，農民轉化為市民后，把農村閑置的宅基地作為資產流轉。這一方面增加土地供給，另一方面，也為農民提供在城鎮(zhèn)居民生活的資金保障。

　　6、該政策為房地產開發(fā)企業(yè)進行舊城舊村改造提供了新政策保障，對于房地產企業(yè)來說，舊城(舊村)改造必然成為房企在大城市做大、做強的戰(zhàn)略性選擇，也必然成為企業(yè)未來的利潤增長點，更必然成為未來房地產市場發(fā)展的重要趨勢。

　　7、政策的推出將加大一線城市的土地供給，緩解一線城市的供應壓力；此外加大土地供給，也會在一定程度上緩解供需失衡導致的價格上漲壓力，從而有效促進剛需的充分釋放。政策在某種程度上也會利好有較大規(guī)模舊改項目的上市公司。

　　國海證券-房地產行業(yè)事件點評：國土部醞釀新土地供應政策