中國(guó)房地產(chǎn)周期已經(jīng)越過(guò)長(zhǎng)周期的第一個(gè)臨界點(diǎn)，從繁榮期進(jìn)入過(guò)渡期。

　　投資要點(diǎn)：

　　　支持房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期繁榮的若干因素正在面臨拐點(diǎn)。我國(guó)的住房自有率從2005年的41%提升到2010年的48%，逐漸接近53%的穩(wěn)定態(tài)；城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積超過(guò)32平米，接近穩(wěn)定態(tài)；居住在1990年以前建設(shè)房屋中的家庭占比從2005年的33%下降到2010年20%，舊房拆遷的速度可能減慢；2010年全國(guó)人口的總和生育率1.18，社會(huì)逐漸走向重度老齡化。

　　　房地產(chǎn)行業(yè)正在告別1O多年的繁榮期，進(jìn)入過(guò)渡期。我們測(cè)算，十二五、十三五、十四五期間的年均商品住宅潛在需求分別為13.8億平米、12.1億平米和10.1億平米。當(dāng)前商品住宅需求雖然還末達(dá)到市場(chǎng)需要，新開(kāi)工規(guī)模卻已經(jīng)超過(guò)了內(nèi)生需求。因此，我們判斷中國(guó)房地產(chǎn)周期已經(jīng)越過(guò)長(zhǎng)周期的第一個(gè)臨界點(diǎn)，從繁榮期進(jìn)入過(guò)渡期。

　　　在過(guò)渡期，我們認(rèn)為周期性政策將保持平穩(wěn)，而制度改革則將繼續(xù)推進(jìn)。我們認(rèn)為，政府會(huì)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，限購(gòu)放開(kāi)可能性不大，按揭貸款加權(quán)平均利率不會(huì)大幅下降。在市場(chǎng)平穩(wěn)的情況下，2013年房地產(chǎn)行業(yè)制度性改革，尤其是房地產(chǎn)交易稅和公積金制度改革或?qū)⒗^續(xù)推進(jìn)。

　　　良性過(guò)渡期的重要基本面特征就是開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)乏力和價(jià)穩(wěn)量增。由于新開(kāi)工面積高于住宅潛在需求，而潛在需求又大于實(shí)際銷(xiāo)售面積，價(jià)穩(wěn)量增和開(kāi)發(fā)投資乏力可能會(huì)長(zhǎng)期存在。我們判斷2013年商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將分別同比增長(zhǎng)11%、12%和16%。

　　　風(fēng)險(xiǎn)提示：周期性調(diào)控政策放開(kāi)，尤其是限購(gòu)放開(kāi)，使良性過(guò)渡期轉(zhuǎn)為惡性過(guò)渡期的風(fēng)險(xiǎn)；由于限制股權(quán)融資，A股地產(chǎn)股被邊緣化的風(fēng)險(xiǎn)。

　　　投資策略：弱水三千，只取一瓢。我們認(rèn)為，行業(yè)價(jià)穩(wěn)量增，政策平穩(wěn)和估值低有利于地產(chǎn)股表現(xiàn)。但是，這種價(jià)穩(wěn)量增，也意味著行業(yè)的過(guò)渡期逐漸來(lái)臨。我們建議投資者把握規(guī)模至上，一線(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，流程控制和融資成本優(yōu)勢(shì)兼?zhèn)涞娜?xiàng)原則，精選個(gè)股，力求既避免長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)，又把握短期機(jī)會(huì)。我們重點(diǎn)推薦招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)。

　　中信證劵-房地產(chǎn)行業(yè)：2013年投資策略，從繁榮期到良性過(guò)渡期