中海此前毫無文化運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，今后卻要負(fù)責(zé)深圳當(dāng)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營，這對其會是極大考驗(yàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 此前備受矚目的深圳寶安尖崗山地塊，于11月28日正式開始競標(biāo)。

　　作為今年深圳首宗配建公共建筑的純住宅地塊，也是近年來少見的低密度豪宅用地，尖崗山地塊招標(biāo)共吸引了天健、中海、佳兆業(yè)、以及招商萬科聯(lián)合體4家參與。

　　該宗地位于寶安西鄉(xiāng)街道尖崗山地區(qū)，土地面積約15.17萬方米，用途為居住用地，容積率≤1.2，總建筑面積約18萬平米。同時，競得人還需負(fù)責(zé)深圳當(dāng)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營管理。

　　最終，中海以93.71分的總投標(biāo)分，20億元的投標(biāo)價競得該地塊，折合樓面價10982元/平米。

　　中海20億中標(biāo)

　　由于該地塊土地使用權(quán)與兩館建設(shè)運(yùn)營管理權(quán)捆綁出讓，因而深圳土地交易中心采取競標(biāo)方式，分為技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)，占比分別為20%和80%。

　　第一輪為技術(shù)競標(biāo)，經(jīng)過9位規(guī)劃、藝術(shù)和發(fā)改委專家評定之后，4家技術(shù)標(biāo)得分為：招商萬科聯(lián)合體16.93分、中海13.71分、佳兆業(yè)13.39分、深天健12.29分。

　　第二輪為商務(wù)標(biāo)評比，雖然本次競標(biāo)未設(shè)底價，但卻要求投標(biāo)人報價不得低于10億元，否則其投標(biāo)資格失效。各競標(biāo)單位的報價分別是：中海20億元、佳兆業(yè)16.38億元、招商萬科聯(lián)合體15.5億元、深天健10.2億元。

　　根據(jù)出讓公告規(guī)定，技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)之和最高者中標(biāo)，最終中海以最高總分93.71分入主尖崗山地塊。

　　另外，中海此后還須上交3億元作為兩館運(yùn)營專用資金，以及兩館代建費(fèi)用和7億元的20年運(yùn)營費(fèi)用。以此計算，中海此次實(shí)際投標(biāo)費(fèi)用已超過27億，甚至更高，而實(shí)際可售樓面地價也超過1.5萬元/平方米。

　　對于此次投標(biāo)結(jié)果，深圳多數(shù)業(yè)內(nèi)稍感意外，因?yàn)楦鶕?jù)此前出讓公告，業(yè)內(nèi)均猜測該地塊嚴(yán)苛的出讓條件，可能是為某家房企“量身定做”，再加上該地塊毗鄰招商和華僑城聯(lián)合開發(fā)“招華曦城”，因而招商和華僑城拿下該地塊的可能性最大。

　　但隨后不久，華僑城對此否認(rèn)，稱無意該地塊，反而是萬科表現(xiàn)了濃厚興趣。在競標(biāo)現(xiàn)場，萬科亦與招商攜手出現(xiàn)，但最終還是中海意外殺出并最終獲得該地塊。

　　對于中海強(qiáng)勢進(jìn)入的原因，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于華南區(qū)是其重點(diǎn)，但是在深圳的土地儲備卻嚴(yán)重不足，因此急需補(bǔ)充土地，這應(yīng)該是中海此次拿地的最直接原因。

　　此外，還有分析稱，中海此前毫無文化運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，但今后卻要負(fù)責(zé)深圳當(dāng)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營，這對中海會是一個極大考驗(yàn)。

　　尖崗山豪宅區(qū)

　　雖然尖崗山區(qū)域一直以來是招商和華僑城極力打造的豪宅區(qū)，但中海進(jìn)入該區(qū)域的意圖卻早已顯現(xiàn)。在本次強(qiáng)勢進(jìn)入之前，中海已參與過尖崗山區(qū)域的土地拍賣。

　　而縱觀此前尖崗山區(qū)域的土地出讓，相比此次競爭更是激烈不少，且最終都是由招商和華僑城勝出。

　　2003年，深圳首次推出尖崗山地塊，當(dāng)年11月28日，中海、卓越、鴻榮源等不少房企均參加，但更多是作壁上觀。最終招商與華僑城聯(lián)手99次舉牌后，擊敗李嘉誠旗下和達(dá)投資有限公司，以5.8億獲得21.3公頃寶安尖崗山地塊，折合樓面價5440元/平。

　　時隔一年，尖崗山二次拍賣，參加拍賣的是中海、新中盛有限公司（和黃旗下）、招商華僑城聯(lián)合體三家房企，該次競拍也是尖崗山拍賣最為激烈的一次。

　　不過，此次中海仍然是旁觀者，招商華僑城和新中盛在經(jīng)過200余回合交鋒后，再次擊敗李嘉誠，以總價16.85億、樓面價8575元/平米奪得尖崗山四宗捆綁地塊。

　　2009年9月10日，尖崗山第三次拍地，招商華僑城、上實(shí)旗下上海城峰置業(yè)、金地、中信等企業(yè)參與競拍。在多次競拍后，招商華僑城以5.3億元又一次拿下尖崗山A122-0332號居住用地，樓面地價高達(dá)18874元/平方米，刷新了當(dāng)時深圳新地王記錄。

　　雖然中海此次的樓面價并未超過09年的地王，但超1.5萬元/平的樓面價在外界看來也不低。

　　相關(guān)分析認(rèn)為，按照目前尖崗山區(qū)域的市場價格看，中海此次競得地塊容積率比招華曦城高，測算它能夠?qū)崿F(xiàn)的價格是2.8萬元/平左右，因而1.5萬元/平米的價格并無多少優(yōu)惠，如再往上沖可能利潤就會攤薄。

　　“除地塊本身外，兩館的建設(shè)運(yùn)營對中海的最終收益也會產(chǎn)生影響，如經(jīng)營不善，實(shí)際超過1.5萬元/平米的樓面價也將是不小的壓力?！?/p>

　　此外，該分析還稱，尖崗山區(qū)域目前比較獨(dú)立和封閉，該地塊的價格走勢對尖崗山區(qū)域可能有些作用，但對整個深圳市場其實(shí)沒有特別大的代表性，不會帶動深圳房價出現(xiàn)普漲的預(yù)期。