11、12月房地產(chǎn)行業(yè)的新增供應(yīng)量、庫存仍維持高位，多數(shù)開發(fā)商傾向于選擇穩(wěn)價去貨，漲價動力不大。

　　摘要

　　一手房銷量單周環(huán)比：整體環(huán)比下降8%，其中一線城市上升5%，二線下降19%，三線上升2%。

　　一手房銷量單周同比：整體同比上升58%，其中一線城市上升140%，二線城市上升34%，三線城市上升29%。

　　一手房銷量累計同比：整體累計同比上升28%，其中一線城市上升23%，二線城市上升32%，三線城市上升25%。

　　一手房價格：整體成交均價環(huán)比上升2%，其中一線城市持平，二線城市上升4%，三線城市持平。

　　二手房銷量：二手房銷量環(huán)比上升9%，同比上升126%。庫存水平：15典型城市一手房平均可售面積環(huán)比略升0.5%，同比上升5%，相比2010年4月低點上升80%。去化時間：15個城市新房去化時間從10年初7個月上升至11個月。

　　單周去化率:15個城市單周去化率由上周的85%下降至64%。板塊估值安全邊際：12年P(guān)E主流公司11倍，RNAV折41%。一線9倍，RNAV折33%；二線10倍，RNAV折36%；三線12倍，RNAV折32%；地產(chǎn)+X10倍，RNAV折51%；商業(yè)PE14倍，RNAV折46%。預(yù)判11、12月的房價平穩(wěn)，政策壓力降低。10月百城數(shù)據(jù)顯示房價壓力下降。(1)環(huán)比：10月均價8768元環(huán)漲0.17%，與9月持平。其中56城環(huán)漲，42城環(huán)降，上漲城市減少4個，下降城市增加4個。(2)同比：連續(xù)7個月下跌，跌幅1%。

　　從目前我們與開發(fā)商交流的情況看，11、12月房地產(chǎn)行業(yè)的新增供應(yīng)量、庫存仍維持高位，多數(shù)開發(fā)商傾向于選擇穩(wěn)價去貨，漲價動力不大。

　　預(yù)判地產(chǎn)政策總體基調(diào)將是維持穩(wěn)定，整體打擊總需求的可能性較小，投資投機(jī)性需求持續(xù)擠出是趨勢，但行業(yè)仍有真實需求支撐。我們調(diào)研多家開發(fā)商，新開工、拿地回升但幅度較小且集中在龍頭，戰(zhàn)略分歧加大，退出行業(yè)意愿的開發(fā)商增加，房地產(chǎn)投資、新開工仍持續(xù)低迷。在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、地方財政壓力較大之下，政策總體將保持穩(wěn)定。而各地方政府如鎮(zhèn)江、武漢、貴陽、成都等多個城市調(diào)整了公積金政策，10月按揭貸款同比升77.7%、環(huán)比升0.4%，說明銀行按揭貸款仍比較寬松，以促進(jìn)剛需。

　　我們預(yù)判未來行業(yè)政策面仍將維持偏穩(wěn)定，基本面也將較為平穩(wěn)。而龍頭仍可保持成長，存在周轉(zhuǎn)和資金成本等優(yōu)勢，市場份額仍能提升。行業(yè)調(diào)整后仍存在可加倉的機(jī)會，建議逢低可以考慮加倉如招商地產(chǎn)。

　　國泰君安周報：房產(chǎn)稅為必行方向，但試點速度不會過快