整體來(lái)看，我們預(yù)計(jì)新開(kāi)工狀況最差時(shí)候或以過(guò)去，明年新開(kāi)工可能持平或略增加。

　　研究結(jié)論：

　　8月份房地產(chǎn)投資和開(kāi)工數(shù)據(jù)出來(lái)后，我們?cè)邳c(diǎn)評(píng)報(bào)告中提出今年投資和開(kāi)工的拐點(diǎn)到了。現(xiàn)在這一判斷的確在逐步得到證實(shí)，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)開(kāi)工復(fù)蘇的感受越來(lái)越明顯。我們認(rèn)為這一情況出現(xiàn)的根本原因是：今年上半年開(kāi)工少，按照年初計(jì)劃，下半年開(kāi)工將會(huì)明顯增加。這一趨勢(shì)在微觀上有望可以得到驗(yàn)證。我們收集了5家龍頭房企2011-2012年新開(kāi)工面積情況，從年度看，2011年合計(jì)新開(kāi)工面積3943萬(wàn)平米，2012年計(jì)劃新開(kāi)工3618萬(wàn)平，相當(dāng)于同比下降8%，這一情況與目前全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工趨勢(shì)是一致的。而新開(kāi)工在上下半年的分布結(jié)構(gòu)更值得我們關(guān)注：5家龍頭房企在2011年上半年新開(kāi)工2199萬(wàn)平米，2011年下半年新開(kāi)工1744萬(wàn)平米(2011年下半年尤其從9月開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售變得很差)，2012年上半年新開(kāi)工1509萬(wàn)平米(2011年下半年的市場(chǎng)讓開(kāi)發(fā)商悲觀情緒蔓延，同時(shí)2012年初庫(kù)存壓力還比較大，導(dǎo)致上半年僅完成全年計(jì)劃的42%)，若按照年初計(jì)劃，下半年開(kāi)工將達(dá)到2109萬(wàn)平米，這樣的結(jié)果就是我們將看到這些企業(yè)新開(kāi)工在今年下半年同比和環(huán)比增速都將回升，而這很可能代表了行業(yè)新開(kāi)工的趨勢(shì)。

　　現(xiàn)在問(wèn)題的關(guān)鍵是，開(kāi)發(fā)商是否打算完成年初計(jì)劃開(kāi)工量？我們草根調(diào)研了解到房企并未縮減年初計(jì)劃的打算，而是正在落實(shí)計(jì)劃。那么，是什么讓他們?cè)谙掳肽觊_(kāi)工變得積極了呢？我們分析認(rèn)為主要有兩個(gè)原因：1、補(bǔ)庫(kù)存的要求。由于今年3月以來(lái)銷(xiāo)售大幅復(fù)蘇，庫(kù)存去化周期在8月時(shí)已經(jīng)降到歷史相對(duì)低位，開(kāi)發(fā)商需要適當(dāng)增加可售資源。而且，今年銷(xiāo)售的產(chǎn)品也呈現(xiàn)比較大的分化，比如中小戶(hù)型的剛需產(chǎn)品銷(xiāo)售非常好，而一些大戶(hù)型或高端的項(xiàng)目在今年銷(xiāo)售仍不太理想，更容易形成庫(kù)存，但受政策限制，這類(lèi)產(chǎn)品處理起來(lái)也很難找到有效的辦法，這些“無(wú)效庫(kù)存”加大了補(bǔ)庫(kù)存的需要。

　　2、資金狀況改善。從全國(guó)來(lái)看，行業(yè)資金狀況在今年8月時(shí)比11年底有一定好轉(zhuǎn)。尤其是一些龍頭公司的資金狀況改善幅度更加明顯。

　　我們判斷，從8月開(kāi)始，房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工同比可能會(huì)持續(xù)改善，但這種趨勢(shì)目前也面臨一些挑戰(zhàn)，可能會(huì)影響其改善幅度。1、由于9-10月銷(xiāo)售低于預(yù)期，庫(kù)存去化周期開(kāi)始反彈，企業(yè)庫(kù)存壓力上升。2、行業(yè)資金雖有改善，但幅度并不顯著，改善明顯的更多體現(xiàn)在一些大公司身上。大公司在新開(kāi)工復(fù)蘇表現(xiàn)上變化明顯，但全行業(yè)未必有這么大的變動(dòng)。這從土地市場(chǎng)也能看到一些類(lèi)似情況，萬(wàn)科在三季度拿地面積較二季度增長(zhǎng)了98%，而全國(guó)住宅用地在三季度成交量較二季度增長(zhǎng)了27%。3、由于最近兩年新開(kāi)工已經(jīng)大幅增加，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年的供需格局將從之前嚴(yán)重的供不應(yīng)求變?yōu)楣┬杵胶?，未?lái)年度大幅增加開(kāi)工的條件或?qū)⑹艿街萍s。

　　整體來(lái)看，我們預(yù)計(jì)新開(kāi)工狀況最差時(shí)候或以過(guò)去，明年新開(kāi)工可能持平或略增加。由于市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定，明年新開(kāi)工在上下半年分布預(yù)計(jì)比較平均，則明年上半年同比增速或?qū)⒏哂谙掳肽辍?/p>

　　行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示：商品房成交量大幅下滑。

　　東方證券：房地產(chǎn)行業(yè)：新開(kāi)工有望明顯復(fù)蘇