　　怎么解讀該政策具體含義？雷聲大，實施操作難；會導(dǎo)致開發(fā)商銷售放緩，房價上漲在數(shù)據(jù)上被控制；兩大關(guān)注點①“10%合理利潤方式控制備案價”②推進現(xiàn)房銷售。通讀下來，我們認(rèn)為該通知的核心理念只有一條“行政手段控制房價”，通過公布價格指導(dǎo)區(qū)間限制備案價的手段，實質(zhì)上與控制預(yù)售證發(fā)放沒有不同，會導(dǎo)致開發(fā)商獲取預(yù)售證變慢，備案變難，在全年銷售目標(biāo)基本達(dá)成的情況下，將進一步減緩開發(fā)商推盤動力，造成銷售放緩；雖然房價上漲在數(shù)據(jù)上被控制住，但解決不了根本問題，因為供應(yīng)沒有增加，需求也還在。具體到該通知的操作層面，有兩點值得關(guān)注，1)要公布分區(qū)域住房銷售價格指導(dǎo)區(qū)間，備案價要在指導(dǎo)區(qū)間內(nèi)。住房銷售價格的確定，使用分區(qū)域的“土地、建安、稅費等整體成本+10%左右利潤率”方法定價，就我們的經(jīng)驗，建安、稅費容易測算，但土地成本確認(rèn)很難，只能分區(qū)劃片搞平均，所以，我們推測，最后實際實施時的方式可能采用最新區(qū)域市場土地價格來計算，那么實際上能夠達(dá)到“區(qū)域內(nèi)目前土地成交均價+建安稅費+10%以上利潤率”約束的項目，唯有超高端或者“準(zhǔn)協(xié)議拿地”的地塊。2)積極推進現(xiàn)房銷售。結(jié)合前期山東出的在部分區(qū)域積極推行現(xiàn)房銷售試點來看，說明對于預(yù)售制度的監(jiān)管加嚴(yán)，可能是長期政策趨勢。

　　中長期的政策觀點？陜西政策本質(zhì)還是“行政性調(diào)控市場”，屬于為了進一步鞏固、堅持調(diào)控的表態(tài)；全國層面，長期還會回歸市場化調(diào)控道路。陜西這次出政策的背景是在9月西安房價漲幅全國百城中倒數(shù)16位，寶雞房價跌幅在全國第9位的情況下出臺，我們認(rèn)為，這次政策屬于是為了進一步鞏固堅持調(diào)控的表態(tài)，但由于其他手段不能立竿見影，所以采用行政化手段限制房價一招。往長一點看，針對開發(fā)商的行政化限制手段，只會造成供應(yīng)的縮減，解決不了根本問題，長期還需回歸市場化調(diào)控道路，建立長效、導(dǎo)向清晰的調(diào)控機制。

　　對開發(fā)商有何影響？相對利好高周轉(zhuǎn)龍頭公司；指導(dǎo)價模式對高端、“準(zhǔn)協(xié)議拿地”模式、小規(guī)模公司影響大。

　　1)該政策對高端項目及“準(zhǔn)協(xié)議拿地”項目影響大，對高周轉(zhuǎn)龍頭影響小，房地產(chǎn)上市公司平均利潤率在13%~15%左右，高周轉(zhuǎn)的公司，比如萬科、保利在12%~13%之間，但高端項目、“準(zhǔn)協(xié)議拿地”項目(多數(shù)是關(guān)系拿地，單體拿地面積大，拿地價格較市場價有明顯折扣)利潤率能夠在20%左右。那么該指導(dǎo)價模式，對于高端項目、準(zhǔn)協(xié)議拿地項目影響較大，而對高周轉(zhuǎn)龍頭公司實質(zhì)影響相對小，而且龍頭公司還可以通過項目間搭配部分平衡項目利潤率問題；2)推廣現(xiàn)房銷售，利好高周轉(zhuǎn)龍頭公司或者做利潤率的公司。如果現(xiàn)房銷售成為事實，則意味著開發(fā)商資金流動速度變慢，建設(shè)周期短、公司規(guī)模大資金調(diào)配能力強的高周轉(zhuǎn)龍頭公司具備相對優(yōu)勢，同時，做利潤率的高端項目，由于本身銷售節(jié)點較為靠后(往往蓋到即將竣工才銷售)，影響也相對比較小。

　　估值與建議

　　房價不是問題；行政手段加強將繼續(xù)擠壓小公司生存空間。維持我們“短期1-2月交易性參與政策修復(fù)性反彈，中期3-6個月依然謹(jǐn)慎，看震蕩，配置性買龍頭”的觀點不變，中長期配置萬科；短期交易型反彈組合排序，僑城，首開，金地及城建：這次陜西政策核心主旨還是“行政限制房價”，屬于改變游戲規(guī)則的調(diào)控，在新游戲規(guī)則下，勝出的依然會是龍頭大公司；全國層面，在銷售放緩，房價漲幅趨緩情況下，中央出政策繼續(xù)調(diào)控的概率在降低，只是部分地方政府還會因為前期房價上漲，而補充性出臺各種規(guī)定來表態(tài)(如前期廣州預(yù)售證控制，這次陜西政策)。

　　目前階段是屬于從看政策到看基本面轉(zhuǎn)變的階段，政策加嚴(yán)壓力在趨緩，但由于經(jīng)濟放緩造成行業(yè)基本面不確定性在上升，我們認(rèn)為，未來3-6個月內(nèi)行業(yè)基本面、股票表現(xiàn)大趨勢都是震蕩，但中間會存在短期反彈的交易性機會。

　　風(fēng)險提示

　　政策風(fēng)險和宏觀經(jīng)濟下行風(fēng)險。

　　中金公司：促進行業(yè)分化，利好高周轉(zhuǎn)龍頭

（審校：楊曉敏）