蘇寧環(huán)球在白鵝潭的工作主要就是參與一級開發(fā)，因此這塊即將出讓的宅地最終的成交結(jié)果將會有重要的參考價值。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 即使有人總結(jié)稱剛剛過去的兩個月為“銀九金十”，那也僅僅是指樓市的狀況。對于大部分城市的土地市場而言，熱鬧不過剛開始。

　　和北京、上海甚至杭州、南京等賣地大熱的城市相比，廣州的土地市場向來顯得略微平淡了些。不過，最近廣州土地市場的平靜卻似乎發(fā)生了一些變化。

　　10月29日，廣州市國土資源局和房屋管理局掛牌11宗經(jīng)營性土地，總面積超過130萬平方米，總起始價達(dá)67億元，創(chuàng)今年最大規(guī)模。

　　十一宗土地掛牌

　　據(jù)資料顯示，此次集中推出的土地包括有山水景觀商品住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)綜合體用地、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用地、新型農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)產(chǎn)業(yè)用地，供地區(qū)域則覆蓋荔灣、海珠、白云多個中心區(qū)域。

　　據(jù)悉，該11宗地塊將于11月底公開出讓。

　　在這11宗經(jīng)營性用地中，共有5幅二類居住用地。按照公開數(shù)據(jù)顯示，這5宗用地總體體量都不算太大，合共可提供的建筑面積也僅為35.1萬平方米，除了兩宗位于花都區(qū)新華街的用地外，其他三幅用地一幅位于荔灣區(qū)，另外兩幅位于白云區(qū)。

　　值得一提的是，荔灣區(qū)金蝶舊廠改造地塊位于白鵝潭西部原芳村片區(qū)，一線江景的位置使其成為廣州多年后在中心區(qū)再次推出的一線江景居住用地。

　　而地塊的周邊配套也非常成熟，地處環(huán)城高速公路以東、芳村大道以北、珠江大橋以西，坐擁城市主干道；鄰近佛山，擁有廣佛同城利好，而且毗鄰五號線滘口地鐵站，立體交通體系連貫新老城區(qū)。

　　此次推出的地塊中，商服地塊所占的比例也不少。除了有位于中央商務(wù)核心區(qū)琶洲A區(qū)的地塊外，還有位于新興區(qū)域番禺的地塊。

　　對于廣州國土局此番集中掛牌的11宗土地，企業(yè)方面也給予了熱烈的反應(yīng)。

　　在31日隨即舉行的這11宗土地的出讓專場咨詢會，吸引了包括萬科、金地、富力、碧桂園、新鴻基、和黃、新世界、綠地、珠海華發(fā)等全國及香港的共近40家企業(yè)出席。

　　在廣州市土地開發(fā)中心相關(guān)人士發(fā)言之后，不少房企針對各自有興趣的地塊都提出了不少問題。

　　比如，萬科將目標(biāo)鎖定在番禺的漢溪商業(yè)地塊，而廣州本地企業(yè)珠江實(shí)業(yè)及外來大戶深圳寶能，則將廣州土地出讓的熱點(diǎn)指向到了荔灣白鵝潭的住宅用地上。

　　據(jù)了解，雖然荔灣白鵝潭的宅地并不是本次11宗土地中最惹人關(guān)注的，但這兩年白鵝潭地區(qū)卻是廣州城市改造的大熱區(qū)域。

　　根據(jù)匯總，目前白鵝潭地區(qū)除了有包括保利、中鐵建、路勁等多家知名房企已經(jīng)進(jìn)入外，近期又有消息稱白鵝潭還將建三座大廈，分別為500米高的鉆石大廈、400米高的金色大廈和300米高的銀色大廈。

　　不過，所有的這些企業(yè)及項(xiàng)目都尚不能和蘇寧環(huán)球在白鵝潭區(qū)域的投資力度相提并論。

　　蘇寧環(huán)球未入大坦沙

　　2011年9月1日，蘇寧環(huán)球發(fā)布公告稱，公司于8月30日與廣州市荔灣區(qū)人民政府、國家開發(fā)銀行廣東省分行簽署《土地開發(fā)戰(zhàn)略合作協(xié)議》，擬通過三方合作對白鵝潭地區(qū)28平方公里土地進(jìn)行一級開發(fā)。

　　根據(jù)協(xié)議，廣州市荔灣區(qū)人民政府指定廣州市西關(guān)國有資產(chǎn)投資有限公司全權(quán)代表與蘇寧環(huán)球共同出資成立合作公司(合作公司的股權(quán)比例：西關(guān)國投占12%，蘇寧環(huán)球占88%)，合作公司為白鵝潭地區(qū)土地開發(fā)提供資本金，國家開發(fā)銀行廣東省分行為白鵝潭地區(qū)土地開發(fā)提供貸款，完成一級開發(fā)等工作。

　　雖然隨后因該項(xiàng)目信息披露違規(guī)的問題受到證監(jiān)會的批評及立案調(diào)查，但在8月底調(diào)查結(jié)果出臺該事件完結(jié)之后，蘇寧環(huán)球在白鵝潭地區(qū)似乎又開始行動了起來。

　　10月25日，備受關(guān)注的廣州荔灣區(qū)大坦沙島連片改造項(xiàng)目正式啟動。此次改造范圍為全島，面積共355.42公頃，包括坦尾、河沙、西郊三個經(jīng)濟(jì)聯(lián)社集體。

　　有媒體指出，此前，廣州荔灣區(qū)政府與蘇寧環(huán)球以及國家開發(fā)銀行已簽署了白鵝潭地區(qū)土地開發(fā)戰(zhàn)略合作的相關(guān)協(xié)議，其中主要涉及的就是大坦沙島項(xiàng)目。

　　為此，觀點(diǎn)新媒體特意聯(lián)系了蘇寧環(huán)球集團(tuán)的相關(guān)人士進(jìn)行確認(rèn)，但對方卻表示并未聽說此事。

　　該人士稱，蘇寧環(huán)球在廣州的工作人員未向集團(tuán)方面提到大坦沙舊改啟動一事，而同時其強(qiáng)調(diào)，蘇寧環(huán)球在白鵝潭的開發(fā)范圍主要是白天鵝賓館對面的中心區(qū)域，大坦沙位于白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈最北邊，應(yīng)該不包括在蘇寧環(huán)球此前劃定的范圍之內(nèi)。

　　據(jù)此前的規(guī)劃資料顯示，白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃范圍35.11平方公里，核心區(qū)面積696萬平方米，陸地面積518萬平方米，水域面積178萬平方米。

　　具體區(qū)位則是以白鵝潭為中心，北至大坦沙尾，南至環(huán)翠路與環(huán)城高速公路，東至工業(yè)大道中和工業(yè)大道南，西至芳村大道北和花地河。

　　蘇寧環(huán)球人士稱，白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈總面積35.11平方公里，而公司此前與荔灣政府簽訂的范圍只有28平方公里，因此大坦沙應(yīng)該沒有在這28平方公里的范圍之內(nèi)。

　　關(guān)注白鵝潭宅地出讓

　　但是，即使并未參與大坦沙的舊改工作，這也并不影響蘇寧環(huán)球目前對白鵝潭片區(qū)的持續(xù)關(guān)注，畢竟按照此前的報(bào)道，蘇寧環(huán)球可是預(yù)計(jì)在此將投資上千億元的資金。

　　兩個月前，白鵝潭管委會曾向觀點(diǎn)新媒體透露，截至目前，蘇寧環(huán)球其實(shí)尚未投入任何資金到該項(xiàng)目上。

　　對此，蘇寧環(huán)球方面也不諱言，其稱以目前白鵝潭片區(qū)的樓價來看，此時進(jìn)行土地一級開發(fā)最終出讓的利潤比較低，還不到進(jìn)行投資的時候。

　　其強(qiáng)調(diào)目前蘇寧環(huán)球還沒有進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的投資，僅屬于前期考察階段。

　　事實(shí)上，其公司人員也頗為坦率的表示，公司正在密切關(guān)注廣州國土局剛剛掛出的11總地塊中的白鵝潭宅地。

　　上述人士稱，蘇寧環(huán)球在白鵝潭的工作主要就是參與一級開發(fā)，因此這塊即將出讓的宅地最終的成交結(jié)果將會有重要的參考價值。

　　其認(rèn)為，目前蘇寧環(huán)球?qū)Π座Z潭片區(qū)的投資情況還在做前期研究，公司還需要繼續(xù)觀察廣州的土地成交情況及樓市走向，并通過此次出讓的結(jié)果來測算投資利潤回報(bào)。

　　其實(shí)，除了利潤的計(jì)算之外，白鵝潭地區(qū)的開發(fā)工作并不是一件容易的事情。按照此前合富輝煌首席分析師黎文江的分析，白鵝潭地區(qū)土地屬性非常復(fù)雜，征地工作并不容易進(jìn)行。

　　那么，在復(fù)雜的征地工作之下，如果本次白鵝潭宅地最終的出讓結(jié)果比蘇寧環(huán)球預(yù)期的利潤還要低，那么蘇寧環(huán)球是否會從該項(xiàng)目中撤出？

　　對此，蘇寧環(huán)球方面稱，公司與廣州政府簽訂了框架協(xié)議，撤出應(yīng)該是不可能的。其進(jìn)一步解釋，即使月底出讓的結(jié)果低于公司的利潤范圍，也不代表其他地塊的利潤也會如此之低。

　　“每塊土地的情況是不一樣的，價值也是不一樣的。”蘇寧環(huán)球人士稱，公司會選擇認(rèn)為合適的地塊進(jìn)行開發(fā)，個別不合適的土地由政府自行進(jìn)行平整也說不一定。

　　土地開發(fā)的微妙博弈

　　一直以來，廣州業(yè)內(nèi)對于蘇寧環(huán)球簽約白鵝潭開發(fā)之事多有不同意見。其中一個最主要的疑問即是，如此重要位置的大片舊改工作，只有蘇寧環(huán)球一家進(jìn)行前進(jìn)運(yùn)作是否合適？荔灣政府是否應(yīng)該引進(jìn)更多的企業(yè)進(jìn)行合作？

　　對此，蘇寧環(huán)球方面倒也豁達(dá)，其直接表示如果廣州荔灣政府尋找其他更多房企參與白鵝潭的改造工作，蘇寧環(huán)球方面也沒有任何意見。

　　上述人士稱，白鵝潭的改造并未綁死在蘇寧環(huán)球一家企業(yè)身上，政府完全可以尋找更多的企業(yè)共同參與。但其同時也指出，當(dāng)時荔灣政府與蘇寧環(huán)球合作的一個先決條件就是公司能帶著銀行一個簽約合作。

　　蘇寧環(huán)球工作人員稱，白鵝潭的改造工作關(guān)鍵是資金的投入，企業(yè)需要先將資金給到政府，政府出讓土地之后再進(jìn)行返還，因此有銀行提供支援至關(guān)重要。而目前來看，能帶著銀行一起簽約的公司也不會太多。

　　另外，針對目前白鵝潭地區(qū)的規(guī)劃，蘇寧環(huán)球方面認(rèn)為商業(yè)規(guī)劃較多，且體量較大，在當(dāng)前的環(huán)境之下進(jìn)行商業(yè)的投資利潤不行，還不如投資住宅項(xiàng)目收益更多。

　　然而，對于白鵝潭地區(qū)的規(guī)劃主要還是以政府方面為主，蘇寧環(huán)球只能給出建議。

　　“如果政府并未采納聽取我們的建議，那么我們也只能按照我們認(rèn)為合適的規(guī)劃地塊來尋找投資機(jī)會，”蘇寧環(huán)球工作人員表示。