摘要：

　　投資：偏低，投資能力尚未恢復(fù)，以去庫(kù)存為主。2012年上半年購(gòu)買商品與勞務(wù)支出的現(xiàn)金下降19.1%。從下文可以看出負(fù)債率仍處高位，投資能力尚未恢復(fù)，維持2012全年投資增速下滑至12%的判斷。

　　銷售：受上半年支持首套房等剛需政策影響，銷售增速回升，跑贏行業(yè)，二線增速表現(xiàn)更佳。2012年上半年銷售商品收到的現(xiàn)金增速為9.3%，其中一線為5.3%，二線為20.3%，三線為11.3%，而行業(yè)整體為-5.2%。預(yù)計(jì)未來(lái)調(diào)控力度將基本維持穩(wěn)定，推盤上升將支撐銷量。

　　去化：存貨繼續(xù)攀升，但增速放緩，總體去化情況略差于08年、11年末。2012年上半年存貨同比增長(zhǎng)25.3%，低于2011年37.8%的水平。

　　其中一線為25.4%、二線為37.9%、三線為15.9%、地產(chǎn)+X為24.4%，商業(yè)地產(chǎn)為14.1%。2012年上半年行業(yè)的存貨去化周期為2.6年，高于08年Q3的2.4年、11年底的2.5年。開(kāi)發(fā)商仍將加快去化回籠資金。

　　成長(zhǎng)性：12年上半年?duì)I業(yè)收入增速小幅上升，一線龍頭增速遠(yuǎn)高于二三線。12年上半年凈利潤(rùn)小幅增長(zhǎng)，二線增速大幅增長(zhǎng)，而三線負(fù)增長(zhǎng)。上半年(1)營(yíng)業(yè)收入同增22.1%，高于2011全年17.2%的水平。

　　其中一線為41.6%、二線為18.4%、三線為8%，比2011年上升10.9、1.4、1.2個(gè)百分點(diǎn)。(2)凈利潤(rùn)同比增速為2.1%，低于2011年15.4%的水平。其中一線為3.6%、二線為47.6%、三線為-11.3%，比2011年下降25.9、上升40.8、下降28.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　盈利：下降，主要是09、10年高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算。上半年(1)毛利率38.8%較2011年全年略降。(2)加大銷售力度，盡快回籠資金，三項(xiàng)費(fèi)用率增至11.6%。(3)凈利率12.7%，降幅較大。(4)ROE降至4.6%。我們判斷隨著降價(jià)促銷項(xiàng)目未來(lái)進(jìn)入結(jié)算，盈利能力仍將下降。

　　鎖定性：12年上半年預(yù)售房款占11年收入比重達(dá)117%，業(yè)績(jī)鎖定性較好。其中一線為167%、二線為114%、三線為63%。

　　資金：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，負(fù)債率略有下降，但仍處高位。上半年(1)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。(2)真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率略有下降。(3)凈負(fù)債率較11年略有下降，但二線上升。(4)現(xiàn)金對(duì)短期有息負(fù)債、對(duì)全部有息負(fù)債的覆蓋率較2011年年末有所好轉(zhuǎn)。資金最緊張的時(shí)刻已過(guò)去，但償債壓力仍較大，對(duì)投資仍將謹(jǐn)慎。

　　我們?cè)谀瓿跆岢龅膬?yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司50%絕對(duì)收益在6月達(dá)到目標(biāo)收益，在目前位置，我們認(rèn)為對(duì)政策預(yù)期的修復(fù)性行情明確，建議超配地產(chǎn)股，建議以一二線龍頭為核心配置，譬如金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬(wàn)科、首開(kāi)股份、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、華僑城等。詳見(jiàn)8月29日深圳房地產(chǎn)專題會(huì)PPT《修復(fù)性行情明確，梅開(kāi)二度》。

        國(guó)泰君安：中報(bào)綜述：存貨偏高、投資低迷、盈利下滑