盡管海航置業(yè)敗退深圳目前只是傳言，但無風(fēng)不起浪，這似乎也折射出海航近幾年在地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)張的窘境。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 城市更新在當(dāng)前深圳可開發(fā)用地難以為繼之時，對于增加土地供應(yīng)量有著積極作用，也是眾多房企欲爭相進(jìn)入的領(lǐng)域。

　　然而，就在深圳加快推進(jìn)城市更新步伐之際，卻傳出了海航置業(yè)要退出這個市場的消息。

　　日前有消息稱，“除兩個在建項目外，海航將全面退出深圳城市更新”。

　　深圳“地主”

　　如果說是一般的小企業(yè)要退出深圳的城市更新，倒顯得理所當(dāng)然，畢竟城市更新是要耗費極大人力、物力、財力的項目，但對于海航置業(yè)而言，卻有點難以置信。

　　就在去年，海航置業(yè)還曾號稱自已是深圳的“大地主”。當(dāng)然，這并不是因為海航置業(yè)在深圳的公開土地市場上拿了多少土地，而是因為其在深圳龍崗擁有眾多的城市更新項目。

　　2011年4月2日，深圳龍崗區(qū)深惠路沿線的南聯(lián)港臺城市更新項目奠基，讓海航置業(yè)這個此前在深圳默默無聞的“大地主”浮出水面。

　　其實，在當(dāng)時南聯(lián)港臺項目的施工公示中，并未看到“海航”字樣，其改造主體是深圳寶源創(chuàng)建有限公司。后經(jīng)查實，深圳寶源其實是海航置業(yè)下屬的一家全資子公司。

　　2009年，海航置業(yè)通過收購寶源控股20%的股權(quán)，間接獲得了南聯(lián)港臺項目，該項目總建設(shè)用地面積約14.3萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約62.3萬平方米，將建成一個含住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓等的大型城市綜合體，首期啟動工程約20萬平方米。

　　伴隨著南聯(lián)港臺項目的啟動，海航置業(yè)在龍崗擁有的眾多城市更新項目也一并顯現(xiàn)出來。

　　據(jù)相關(guān)知情人士透露，包括南聯(lián)港臺項目外，海航置業(yè)在龍崗還擁有另外4個城市更新項目，具體為金稻田項目、新天地項目和坂田村項目，以及龍崗中心城的吉祥廣場項目。

　　而據(jù)不完全統(tǒng)計，上述5個項目總計占地約200萬平方米，建筑面積達(dá)685萬平方米，這使得海航置業(yè)超越中信、華潤、佳兆業(yè)等一躍成為深圳的“大地主”。

　　敗退深圳？

　　既然貴為深圳的“地主”，如今卻傳出“外逃”的消息，這確實讓人有點琢磨不透，但如果了解深圳項目的具體情況，以及海航置業(yè)在地產(chǎn)項目上一慣的操作手法，或許就并不意外了。

　　作為海航置業(yè)深圳項目中最早奠基的南聯(lián)港臺城市更新項目，在奠基后的一年多時間內(nèi)其實并無多大實質(zhì)進(jìn)展。

　　據(jù)某工程信息網(wǎng)顯示，截止8月10日，南聯(lián)港臺片區(qū)改造項目--海航華南家園的備注信息為，甲方（海航置業(yè)）正在與中建二局接洽，但暫未簽訂施工合同。

　　此外，該項目截止到2012年7月下旬還處于施工圖設(shè)計階段，施工圖設(shè)計完成時間未定。

　　對于這種項目進(jìn)展緩慢的情況，在一位熟悉海航置業(yè)的相關(guān)人士眼中卻并不奇怪。

　　該人士稱，其實房地產(chǎn)開發(fā)并不是海航的強項，雖然它有自己的業(yè)務(wù)團(tuán)隊，但在房地產(chǎn)開發(fā)、流程、產(chǎn)品設(shè)計及銷售服務(wù)方面并沒有一般的房地產(chǎn)公司專業(yè)。

　　“所以，海航發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要方法之一，就是將手中的大量土地資源提供給專業(yè)地產(chǎn)公司合作開發(fā)，然后坐享其成。”

　　的確，外界所能看到的由海航獨立開發(fā)的成熟地產(chǎn)項目也并不多見，即使是在海南本地完成的地產(chǎn)項目也屈指可數(shù)。

　　此外，另有分析人士指出，海航發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不是想獨立開發(fā)，而是想購買和圈占大量土地和物業(yè)，因為海航發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)不是主要依靠業(yè)績提升，更多的是通過把握資本市場的節(jié)奏，以及資產(chǎn)泡沫的節(jié)奏來迅速做大資產(chǎn)規(guī)模，即依托并購和資本杠桿。

　　而深圳的城市更新項目，海航置業(yè)也均是收購而來，其中聯(lián)港臺項目、金稻田項目、新天地項目是從占股80%的新鴻基發(fā)展（中國）有限公司和占股20%的寶源控股有限公司收購而來，吉祥廣場項目也是收購于另一家公司；并且，這些項目擬采取的開發(fā)方式也是尋找合作方。

　　2011年10月15日，海航集團(tuán)華南控股有限公司執(zhí)行董事長何家福與深圳市光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長郭耀名簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。有傳聞稱海航將把在深圳的4個項目交給光耀開發(fā)，但雙方均三緘其口，光耀集團(tuán)副總裁李丁稱“具體內(nèi)容還沒有敲定。”

　　不過，據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士透露，目前海航和光耀的合作并沒有最新進(jìn)展。另外，除南聯(lián)港臺改造項目奠基外，其余4個城市更新項目也沒有傳出要開工的消息。

　　該人士還表示，目前深圳推進(jìn)城市更新的步伐已加快，政府會催促那些已確定主體的項目加快進(jìn)程，而海航置業(yè)旗下的項目可能就在這個范圍之內(nèi)，如果項目進(jìn)展緩慢，政府會考慮更換更新主體，在這種情況下，除已開工項目外，海航置業(yè)是有可能退出深圳城市更新的。

　　對于這種可能性，深圳另一業(yè)內(nèi)人士也指出，海航這種無節(jié)制的品牌擴(kuò)張，雖然美其名為資本大挪移，但實質(zhì)上是盲目多元化，風(fēng)險太高，而在目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控之際，更加大了失敗的可能性，如果真的退出，也不足為奇。

　　資本運作

　　盡管海航置業(yè)退出深圳城市更新目前只是傳言，但無風(fēng)不起浪，這種傳言似乎也折射出海航近幾年在地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)張的窘境。

　　近年來，在海航集團(tuán)眾多的收購中，地產(chǎn)板塊成為其至關(guān)重要的運作平臺，資產(chǎn)收購、質(zhì)押、融資等杠桿運作接連不斷，而地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)規(guī)模也急劇膨脹。

　　與其說海航集團(tuán)在搞地產(chǎn)開發(fā)，不如說是搞資產(chǎn)運作，其一系列動作的實質(zhì)是賭中國的資產(chǎn)升值。

　　此前曾有海航集團(tuán)內(nèi)部人士表態(tài)，像海航集團(tuán)這樣的企業(yè)，缺的不是錢而是資產(chǎn)，沒有資產(chǎn)的海航是痛苦的，有資產(chǎn)就有了融資渠道。

　　顯然，海航置業(yè)的盈利模式與一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同。而海航之所以在短期內(nèi)會成為深圳的“地主”，最重要的原因是海航集團(tuán)高層認(rèn)為，土地、房地產(chǎn)遠(yuǎn)比現(xiàn)金保值，所以才會大量購買土地和物業(yè)。

　　而在完成大量土地資產(chǎn)的儲備后，海航集團(tuán)又四處為地產(chǎn)板塊借殼上市奔波。

　　不過，從2009年欲借殼ST筑信到2010年嘗試重組綠景地產(chǎn)，海航的借殼之路均以失敗告終。

　　最近一次借殼事件則是與九龍山的紛爭，雖然看起來比前兩次更加接近成功，但其中也遇到了款項之爭與股東矛盾等諸多難題，能否成功，目前也是懸念重重。