市場鐘聲被敲響，乍暖還寒時(shí)候，行業(yè)上演拯救大兵，房地產(chǎn)企業(yè)如何判斷前路？

　　嘉賓主持：金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　以及媒體主持：住在杭州網(wǎng)副總編輯、首席評論員丁建剛先生

　　討論嘉賓：

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲先生

　　云南俊發(fā)地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理蘇欣泉先生

　　用友軟件房地產(chǎn)行業(yè)解決方案事業(yè)部總經(jīng)理王培虎先生

　　萊蒙國際集團(tuán)有限公司董事兼首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)先生

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康先生

　　三遠(yuǎn)集團(tuán)（福建）有限公司常務(wù)副總裁陳章勃先生

　　福晟集團(tuán)副總裁陳建彪先生

　　丁建剛：在情況不明周期，大的政策指導(dǎo)下，在政治化導(dǎo)向、行政化運(yùn)作的房地產(chǎn)市場，即使我們看不到市場，看不到哲學(xué)，更看不到邏輯，周期性也把握不到，評論的聲音不少，我想還是從來自比較偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的云南俊發(fā)，他們在第一線，特別有感覺，我想請問蘇總，您在一年前說過一句，俊發(fā)不會降價(jià)，但一年多之后，同樣是你又說了一句，俊發(fā)降價(jià)是響應(yīng)宏觀調(diào)控，一年以前、一年以后開發(fā)商的說法完全不一樣，有據(jù)可查，請問您是“被調(diào)控”成這樣子了嗎？蘇總？

　　蘇欣泉：開始，我說俊發(fā)不會降價(jià)，主要是看產(chǎn)品在市場上的銷售趨勢，對整個(gè)形勢和市場趨勢的研判，在自己的策上作出了調(diào)整，可能是主動性的一種行為。但是，在2011年8月份，開始進(jìn)行了第一次調(diào)價(jià)，在昆明也是第一家正式宣布降價(jià)的企業(yè)。但是，別人也開玩笑說，你們說漲就漲，你們說降就降。實(shí)際上，我覺得降價(jià)和不講價(jià)跟每個(gè)企業(yè)自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還有對年度的戰(zhàn)略部署作出的一個(gè)決定，我們作出這個(gè)決定實(shí)際上也沒有很多的商榷，就是一個(gè)適應(yīng)市場的行為。而且，當(dāng)時(shí)從市場的反映來看，當(dāng)時(shí)我們走這一步棋是對的。

　　接下來，到了去年8月份-12月份由于我們主動的做了一些事兒，把這個(gè)事挑起來以后，去年下半年的銷售也比較大，一直到今年上半年，延續(xù)了去年的營銷策略，也起到了一個(gè)比較好的開端。

　　所以，說不降價(jià)，后來又降價(jià)了，從對俊發(fā)產(chǎn)品的理解來看，降價(jià)也好，調(diào)價(jià)也好，都是為了順應(yīng)市場，根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況去做的一種行為，最終降與不降要看結(jié)果，有一個(gè)好的結(jié)果，只能說是順應(yīng)了市場，去主動調(diào)整的一種企業(yè)行為，在這個(gè)事情上，我們認(rèn)為我們把握住了時(shí)機(jī)，謝謝。

　　李戰(zhàn)洪：請丁總點(diǎn)評一下，他們的降價(jià)和不降價(jià)只有一年時(shí)間之隔，是不是以量換價(jià)？是主動的還是被動的？你從媒體第三方的角度點(diǎn)評一下。

　　丁建剛：我覺得提價(jià)也好，降價(jià)也好都是市場行為，無可非議，自己能夠生存，在我們杭州也有很多企業(yè)堅(jiān)持不降價(jià)，比如說綠城就是這樣，但事實(shí)上也保護(hù)了生存，出讓股權(quán)，出讓項(xiàng)目，和孫鴻飛合作等等。但是，更有意思的是在主城區(qū)的一個(gè)樓盤從1.26萬元降到8500元/平方米，最后被老業(yè)主砸了，然后又提價(jià)，又被砸了，是買不到房子的人砸的，降價(jià)和不降價(jià)是市場行為，在市場中沒有任何一個(gè)企業(yè)能夠百分之百地把握規(guī)律。

　　李戰(zhàn)洪：房地產(chǎn)市場是沒有哲學(xué)的，這個(gè)話題不太好說下去了。但是，在座的賈康先生曾經(jīng)說過，房地產(chǎn)調(diào)控不要深度，要溫柔一點(diǎn)，要人性一點(diǎn)，說得特別不錯(cuò)。所以，我請問賈先生，現(xiàn)在被政策調(diào)控的開發(fā)商，一年的時(shí)間被政策調(diào)控得找不到哲學(xué)了，請問您有什么建議？

　　賈康：您比較贊成柔性調(diào)控是吧？

　　李戰(zhàn)洪：調(diào)控一年多，開發(fā)商被調(diào)整得找不到市場哲學(xué)。

　　賈康：開發(fā)商找不到市場哲學(xué)。

　　李戰(zhàn)洪：在這種情況下，您又提出市場調(diào)整要溫柔一點(diǎn)，人性一點(diǎn)，不要過度調(diào)整。

　　賈康：其實(shí)，在座的各位在市場經(jīng)濟(jì)一線可以摸到脈搏，營銷方面比我有發(fā)言權(quán)。那么，我覺得如果回到一個(gè)基本規(guī)律上來說的話，開發(fā)商所運(yùn)營的都是企業(yè)，他提供的有效供給要得到市場承認(rèn)最后是在競爭中實(shí)現(xiàn)的，承認(rèn)的標(biāo)志就是順利地把自己的產(chǎn)品推向了市場，賣出去以后取得投資回報(bào)。那么，如果講在這樣一個(gè)調(diào)控想擠泡沫，總體來說要遏制部分城市房價(jià)部分上漲，進(jìn)入推導(dǎo)的，要促使部分地區(qū)房價(jià)合理回歸，在這樣一個(gè)與房價(jià)相關(guān)的具體要求上，我個(gè)人感覺它的實(shí)際效應(yīng)是要壓低房地產(chǎn)開發(fā)商可能得到的獲利空間。

　　在我前面的發(fā)言中說到，這樣一種帶有行政色彩的限購、限價(jià)等等，造成了各種各樣的壓價(jià)因素以后，價(jià)格在前面一段時(shí)間回落以后，多少實(shí)現(xiàn)了調(diào)控的當(dāng)初意圖。但是，開發(fā)商雖然碰到了困難，前幾天看到外國評論中國開發(fā)商資金鏈普遍吃緊，但到現(xiàn)在并沒有明顯的看到哪些地方的開發(fā)商明顯支撐不下去的案例，好像在杭州有？

　　丁建剛：與開發(fā)商一點(diǎn)兒關(guān)系都沒有，那是高利貸。

　　賈康：那能不能說這么一個(gè)不成熟的想法？雖然，開發(fā)商感覺在最近一段時(shí)間價(jià)格方面與過去相比走低了。

　　丁建剛：在杭州超過10個(gè)樓盤低于成本銷售，斷臂，其中我說的那個(gè)樓盤樓面地價(jià)是7500元，第一次降價(jià)降到8500元，相當(dāng)于為消費(fèi)者白造房子。

　　賈康：寧可虧損也要斷臂保生存，保住自己的社會形象？

　　丁建剛：保生命。

　　賈康：您的保生命是不得不虧損而出售？

　　丁建剛：對。

　　賈康：如果我不出售，資金鏈要斷？

　　丁建剛：那當(dāng)然。

　　賈康：在這個(gè)案例上，那也到了危機(jī)邊緣了，這個(gè)案例在業(yè)界中可能有一定的占比吧？

　　丁建剛：在杭州是比較多的。

　　賈康：如果從這個(gè)角度來說，我覺得最近成交量放大之后，下段的日子應(yīng)該比前面好過，那這個(gè)案例就有一定的代表性。

　　丁建剛：請您排一下，哪些調(diào)控政策是柔性的？哪些是剛性的？

　　賈康：房產(chǎn)稅是柔性的，所有人不論貧富第一套房是不爭的，上海模式是不動，根本不考慮你的存量。

　　丁建剛：你認(rèn)同嗎？

　　賈康：上海是一個(gè)必要的切入點(diǎn)，在上海初次買房，他把你買新房的信息和存量房的信息放到一起，決定對你怎么征稅。

　　丁建剛：好的，李總，請繼續(xù)。

　　賈康：您說的排序是一個(gè)經(jīng)濟(jì)手段，我認(rèn)為各這個(gè)手段應(yīng)該逐漸取代限購和限價(jià)。

　　李戰(zhàn)洪：好的，可以看出不論是柔性還是剛性的調(diào)整，把老百姓的存量物業(yè)再收稅，這個(gè)調(diào)控不管是剛性調(diào)控還是柔性調(diào)控，基本上開發(fā)商的利潤不見了。那么，請問福晟集團(tuán)的陳總，你是不是感受出來，在調(diào)控過程中把企業(yè)的利潤調(diào)得不見了？然后，自己要把握好，調(diào)控讓自己的損失最小？

　　陳建彪：談?wù){(diào)控，首先看需求，在調(diào)控環(huán)境下面，消費(fèi)者的行為會受很大的影響，特別是期望價(jià)量齊跌。所以，我們在制定策略的時(shí)候也是迎合了消費(fèi)者的這種心理。第二，在最近幾年的調(diào)控政策使每個(gè)房地產(chǎn)商都感到一種非常難受的境界，所以也就回到企業(yè)的策略上，假設(shè)你不能融到資，第一就是要看市場策略能夠解決的問題。今天提到的是否降價(jià)，其實(shí)我認(rèn)為是你是否決定以價(jià)換量來獲得現(xiàn)金的一個(gè)策略。那么，我認(rèn)為這個(gè)策略是一種階段性的策略，并不是長期的策略，也可以說是試探市場情況的一種策略。在我們集團(tuán)，這種策略應(yīng)該起到了很好的效果。

　　丁建剛：陳總也是降價(jià)的，也是短期的，你認(rèn)為是應(yīng)對市場的策略，也起到很好的效果，我沒有更多的評論。

　　李戰(zhàn)洪：下一個(gè)請問林總，我看到你也有兩個(gè)說法，先是說不順勢而為的是反周期運(yùn)作；最近又說建議別人保守發(fā)展，不是萊蒙國際建議別人保守發(fā)展？自己反周期運(yùn)作？萊蒙國際是怎么做的？

　　林戰(zhàn)：我們說的反周期是購地的時(shí)候要反周期，銷售還是要順勢而為。2011年，一些調(diào)控措施出來，我們定了一個(gè)目標(biāo)是要快銷、多銷。從以往來看銷售價(jià)格，當(dāng)然有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不一樣的影響，去年的均價(jià)與2011年是持平的，今年上半年比去年同期大概下降了10%多一點(diǎn)。那么，其中一個(gè)最大的原因是希望以價(jià)換量。目的是達(dá)到了，今年上半年的銷售額比去年同期上漲了大概38%，不到40%。到現(xiàn)在，應(yīng)該說已經(jīng)完成了年初定的全年銷售目標(biāo)的很大一部分，到6月底差不多已完成60%-70%。

　　為什么我們這么做呢？很簡單，企業(yè)都是追求利潤的。我相信，在降價(jià)賣樓拿回來的現(xiàn)金流再投到新的項(xiàng)目中去，我們可以產(chǎn)生更高的利潤。剛才，您問調(diào)控政策是要吃掉企業(yè)的利潤嗎？

　　李戰(zhàn)洪：萊蒙國際的毛利潤竟然達(dá)到60%，你們的利潤在這輪調(diào)控中吃掉了多少？還有沒有66%？如果你有66%，可能新一輪的調(diào)控政策又要來了，以萊蒙國際為代表的。

　　林戰(zhàn)：房地產(chǎn)企業(yè)的購地銷售和結(jié)算有一個(gè)比較長的周期，去年反映的66%的毛利率是在幾年前買的地，現(xiàn)在新買的土地毛利率很難做到60%多的利潤了，起碼可以看到現(xiàn)在去投資比起2010年買地又要好很多，因?yàn)楦偁幧倭耍貎r(jià)低了，所以我們希望爭取多一點(diǎn)現(xiàn)金流，爭取買多一點(diǎn)地。

　　李戰(zhàn)洪：萊蒙國際的市場哲學(xué)在窗口期的時(shí)候，萊蒙國際是怎么做到毛利潤達(dá)到66%的？怎么做逆周期？

　　丁建剛：66%的毛利潤說得很清楚了，是買地的時(shí)間不一樣，如果地重置的話，實(shí)際上沒有這么高的毛利潤。萊蒙國際在杭州抓窗口期抓得非常準(zhǔn)，那塊地拿了很長時(shí)間，一直等，到今年4、5月份的時(shí)候窗口期打開了，當(dāng)然他的利潤還是很高，市場價(jià)格還是非常低的價(jià)格，賣得很不錯(cuò)，這是我的感受，我不知道是不是符合萊蒙國際的實(shí)際。李總問你，怎么樣抓住窗口期？怎么保證66%的利潤？

　　林戰(zhàn)：剛才，我說了是土地成本低，今天再買地要做到60%多的利潤相當(dāng)之難，哪怕你挑到很好的土地，可能毛利潤也就是30%-35%左右。

　　丁建剛：如果按照分段土地增值稅計(jì)的話，搞不好得不到高利潤。

　　林戰(zhàn)：你說得很對，這是毛利潤的概念，沒有算土地增值稅的。當(dāng)年拿地比較便宜，今年要重置的話，那就不是60%多的毛利潤概念了，你要講清楚，否則會引起社會誤解。

　　丁建剛：我講得很清楚，是講毛利潤嘛。

　　李戰(zhàn)洪：下面請問廣東房地產(chǎn)協(xié)會的蔡會長，他說利潤的事情要說清楚，不要造成假象，因?yàn)楹艽笠徊糠值睦麧櫴菄夷米吡?。因?yàn)?，前面幾個(gè)開發(fā)商都說了，蔡會長最近寫了一篇文章，《房地產(chǎn)模式由中國香港模式向美國模式轉(zhuǎn)變》，一直有一句話，在市場調(diào)整的時(shí)候，我們一定要讓開發(fā)商具備兩種能力，第一種是對付那種周期性調(diào)整的能力，周期性表示的方法就是等待，結(jié)構(gòu)性調(diào)整的應(yīng)對方法就是轉(zhuǎn)型。剛好，蔡會長又提出了一個(gè)轉(zhuǎn)型，中國房地產(chǎn)要由香港模式向美國模式轉(zhuǎn)型，請蔡會長跟我們說說，怎么轉(zhuǎn)？

　　蔡穗聲：謝謝主持人，今天這個(gè)題目很有意思，營銷市場哲學(xué)，談到哲學(xué)有點(diǎn)懸，有點(diǎn)思辨性，市場是很感性的。那么，我覺得搞營銷的企業(yè)家比較多的是用儒家哲學(xué)，講性，講義，把關(guān)公擺出來，是生財(cái)之道，是儒家哲學(xué)那一套。還有用《孫子兵法》講權(quán)術(shù)，講謀略的，是實(shí)用主義哲學(xué)。但是，從道家哲學(xué)來看，有些東西要有所為，有些東西要無為，保增長，控房價(jià)，我感覺不要出臺很多新的政策，但原有的東西能用的還是要用起來，是很見效的，地方政府的限價(jià)政策就可以把所謂的價(jià)格增長，尤其是結(jié)構(gòu)性的增長控制住。當(dāng)然，我在這里也是隨便說說，沒有做很多的考慮。

　　剛才，主持人談到結(jié)構(gòu)調(diào)整問題，我們在考慮，你說要穩(wěn)增長、保增長，要讓開發(fā)商有更多的投資。我認(rèn)為，我們銷售好了，要考慮投資，是完全需要的，也是本身企業(yè)行業(yè)發(fā)展需要，也是國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長需要。但是，不要以為可以重復(fù)前幾輪的增長，又把大量的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)上去，之前投資量70%的資金是投向住宅，假如又這樣做的話，恐怕是中國經(jīng)濟(jì)從谷底往上走的時(shí)候，到那個(gè)時(shí)候肯定又是中央嚴(yán)厲對住宅市場的調(diào)控政策，我們又是挨打的時(shí)候。所以，恐怕這是我們要認(rèn)真考慮的。

　　而且，從供應(yīng)量來看，廣東省現(xiàn)在的供應(yīng)量控制力度是最高的，50%多是住宅，消化掉可能還需要一年到一年半的時(shí)間，并不是說現(xiàn)在住宅很缺乏，當(dāng)然還有需求量，并不是沒有。我的意思是，我們的產(chǎn)品研發(fā)、市場拓展，不能光考慮住宅。實(shí)際上，我認(rèn)為房地產(chǎn)主戰(zhàn)場應(yīng)該逐漸轉(zhuǎn)移，應(yīng)該更多的考慮多元化、泛地產(chǎn)的發(fā)展，有的叫跨界發(fā)展，我想泛地產(chǎn)發(fā)展可能好一點(diǎn)。就是說，我們和旅游業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、工業(yè)園區(qū)、科技業(yè)等等，各行各業(yè)中，房地產(chǎn)都有發(fā)展空間和發(fā)展余地。實(shí)際上，房地產(chǎn)發(fā)揮什么呢？發(fā)揮它的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性作用，不光是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在很多行業(yè)都可以插進(jìn)去。

　　我覺得，下一步房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該逐漸從主要解決城市居住問題，主要提供住宅產(chǎn)品這個(gè)主流戰(zhàn)場，逐步地轉(zhuǎn)移出來，逐步地轉(zhuǎn)移向國民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)發(fā)展，在各行各業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)都可以起到基礎(chǔ)性的、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)作用。我想，這樣的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)而言是更健康的，對國民經(jīng)濟(jì)是更有促進(jìn)作用的，也不用擔(dān)心當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的時(shí)候，我們又挨到嚴(yán)厲的政策調(diào)控。

　　這是我的基本看法，謝謝大家。

　　丁建剛：好，剛才蔡會長講的道理，我覺得從應(yīng)對調(diào)控來說，當(dāng)然是非常有道理，主要是調(diào)控住宅，住宅是生活必需品。但是，我和陳淮主任有過很多交流，我和他有很多爭執(zhí)，但是他有一句話我是非常認(rèn)可的，未來二三十年的中國住宅市場還是非常短缺。因?yàn)?，大中城市中原來預(yù)制板結(jié)構(gòu)的舊小區(qū)，再過10-15年之后必須再改造。因?yàn)?，民用建筑住宅壽命只?0年，八十年代建造的小區(qū)在大城市中比比皆是。所以，我認(rèn)為這個(gè)量是非常大的，我并不擔(dān)心需求的問題。

　　蔡穗聲：我不否認(rèn)未來10-20年中，城市建設(shè)還需要大量的住宅，也包括城中村的改造。但是，有一個(gè)問題要關(guān)注到，現(xiàn)在所謂買房的一部分量，是二套、三套、四套、五套，這個(gè)量透支了未來的消費(fèi)市場。另外，也說明現(xiàn)在整個(gè)社會的資金的投資渠道是缺乏的，無論是中產(chǎn)的或者是更有錢的人，包括一些搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)的人，不得不把資金流向住宅市場。假如房地產(chǎn)業(yè)把市場拓展了，我們不但搞住宅，還要在旅游、教育、工業(yè)、科技等方面，為他們提供很好的條件。

　　舉個(gè)例子，廣東有番禺科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)，它是地產(chǎn)資本、工業(yè)資本、金融資本“三資”融合來做這個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，如果我們都能這樣做的話，實(shí)際上就等于拓寬了中國社會資金的投資渠道，有錢人，包括山西煤老板，溫州炒房團(tuán)那些人，就不一定把資金集中在第四、第五、第六套住宅上去，可以考慮在科技、文化產(chǎn)業(yè)、教育等方面有所投資。實(shí)際上，也就等于減少了住宅的一定投資量，這樣來看住宅并不會出現(xiàn)緊缺。

　　丁建剛：有道理，我不想跟蔡會長爭論了，但是我覺得這件事情房地產(chǎn)市場承載不了，應(yīng)該是整個(gè)社會投資渠道的擴(kuò)大。

　　李戰(zhàn)洪：市場周期，有些開發(fā)商很樂觀，有些開發(fā)商很悲觀，下面請問福建三遠(yuǎn)集團(tuán)的陳總，要做好長期應(yīng)對調(diào)控的準(zhǔn)備，三遠(yuǎn)集團(tuán)是不是相對來說比較悲觀？

　　陳章勃：我來自于福建三遠(yuǎn)集團(tuán)，我們是專業(yè)做地產(chǎn)的一家企業(yè)，這一波調(diào)控，大家都討論了很多，確實(shí)很多企業(yè)以價(jià)換量，三遠(yuǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目在這一波調(diào)控中沒有一個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，我們沒有采取直接降價(jià)的手段，我們采取的措施是加大對園林景觀、建筑材料、立面等硬件的投入，提高產(chǎn)品的性價(jià)比，做到性價(jià)比的提高，雖然我們的價(jià)格在漲價(jià)，高出周邊同產(chǎn)品的樓盤1000-2000元/平方米，反而銷售量是今年銷售是最好的，而且配有一些比較特殊的營銷手段，這樣結(jié)合來做的，供同行參考。

　　丁建剛：我想問一下陳總，銷售情況怎么樣？

　　陳章勃：是歷來銷售最好的一年。

　　丁建剛：主要分布在哪些城市？

　　陳章勃：主要在福建和廣東。

　　丁建剛：沒有降價(jià)？

　　陳章勃：沒有。

　　丁建剛：你們總結(jié)原因了沒有？

　　陳章勃：我們是把產(chǎn)品的性價(jià)比提高，物價(jià)比提高。

　　丁建剛：浙江的金都房產(chǎn)在廈門做海上樓盤，賣得好象并不是很好，這個(gè)問題和品質(zhì)、價(jià)格有什么關(guān)系嗎？

　　陳章勃：企業(yè)品牌要被當(dāng)?shù)厝藗冋J(rèn)同。

　　李戰(zhàn)洪：在新的市場條件下，開發(fā)商應(yīng)該采取哪一些技術(shù)手段來解決市場問題？或者來解決企業(yè)的問題？請用友軟件房地產(chǎn)行業(yè)解決方案事業(yè)部總經(jīng)理王培虎先生幫我們解答。

　　王培虎：我接觸的地產(chǎn)企業(yè)非常多，首先和在座的各位一樣，認(rèn)同地產(chǎn)行業(yè)，以及地產(chǎn)市場是不怕市場化，只是擔(dān)心這個(gè)市場不夠市場化。所以，地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)市場化過程中會關(guān)注幾個(gè)方面。

　　比如，市場如何和消費(fèi)者需求所匹配？如何做出與消費(fèi)者需求所匹配的產(chǎn)品？包括用什么樣的方式去做好營銷？用一個(gè)簡單的比喻來說是地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控嚴(yán)厲時(shí)踩一腳油門，踩一腳剎車，這是一種管控手段、運(yùn)營手段。但是，油門踩多遠(yuǎn)？剎車踩多深？其實(shí)，這是需要企業(yè)有內(nèi)功，有能力的。所以，在整個(gè)過程中，我們認(rèn)為一些管理手段和信息化手段，往往幫助這些企業(yè)能夠把這個(gè)點(diǎn)踩得更準(zhǔn)，能夠應(yīng)對市場的這些變化。

　　丁建剛：我很想請您再解釋一下，什么叫踩油門？什么叫踩剎車？

　　王培虎：剛才，有幾位老總也提到了，漲價(jià)和降價(jià)。漲價(jià)漲到什么度？其實(shí)，它是需要一個(gè)外部因素的。比如市場周邊環(huán)境，競爭樓盤等等，包括這個(gè)企業(yè)的自身品質(zhì)等等，可以找出很多理由。但是，有沒有一種方法來科學(xué)的度量？用量化的手段來說明，我漲多少市場是可以接納的？客戶是可以接納的？而我的利潤因?yàn)槲业臐q價(jià)是可以有所增長的？同樣，降價(jià)，一般企業(yè)我相信都不愿意做降價(jià)，但為了應(yīng)對市場的變化你不得不去降價(jià)的時(shí)候，你的降價(jià)能否成為企業(yè)的長期健康運(yùn)營的保障？或者是一種必要的手段？可承受到什么度？也需要有一些科學(xué)度量的手段。這時(shí)候，企業(yè)的管理以及內(nèi)部的信息化支撐，就能幫助企業(yè)準(zhǔn)確地去衡量，或者是具備一些決策依據(jù)來幫你度量這個(gè)度是多少。

　　丁建剛：王總解釋得非常清楚，我沒有更多的評論。

　　李戰(zhàn)洪：還有幾分鐘，每位嘉賓用不超過一分鐘的時(shí)間，房企如何判斷前路？未來的市場會怎么樣？下半年會怎么樣？明年會怎么樣？希望大家判斷一下。

　　陳建彪：我認(rèn)為市場回暖是假象，在這個(gè)時(shí)機(jī)消費(fèi)者心理會產(chǎn)生一些變化，我們要抓住這個(gè)時(shí)機(jī)來做銷售。

　　蔡穗聲：我認(rèn)為下半年不要盲目，不要盲目的是投機(jī)行為。

　　王培虎：下半年市場會更加成熟，成熟的信號表現(xiàn)得更加明確，即買方市場和賣方市場的平衡。

　　賈康：我個(gè)人感覺已經(jīng)看得比較清楚，今年下半年在銀根放松和穩(wěn)增長的政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)的回暖還會持續(xù)，有一個(gè)基本概念，雖然前面的壓力比較嚴(yán)厲，但沒有出現(xiàn)倒閉潮?，F(xiàn)在可以講，最嚴(yán)重的局面過去之后，房地產(chǎn)企業(yè)在更注意苦練內(nèi)功的同時(shí)，怎么樣適應(yīng)一些消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化的客觀要求。比如，在南京開發(fā)出來的地緣熱泵技術(shù)的樓盤，解決了在南京過去的火爐之苦和冬季沒有取暖設(shè)備之苦，在整個(gè)價(jià)格走低時(shí)，這個(gè)樓盤價(jià)格一路上升。這種適應(yīng)市場需要，在調(diào)控中仍然立于不敗之地的調(diào)整，我認(rèn)為企業(yè)要更加看重。

　　林戰(zhàn)：下半年和2013年的剛需產(chǎn)品，以及一些改善型的住宅產(chǎn)品，應(yīng)該說會繼續(xù)回暖。但是，豪宅，包括別墅及大戶型住宅，應(yīng)該說去化率還是會很難的。

　　陳章勃：我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控是常態(tài)調(diào)整，猶如打麻醉。我個(gè)人認(rèn)為，國家對房價(jià)調(diào)控還是有點(diǎn)像交通管制，不可能長期管制，還是要回歸到市場上來。

　　蘇欣泉：對于房地產(chǎn)調(diào)控來說，對于每個(gè)企業(yè)，每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，應(yīng)該說都是公平的。因?yàn)?，大家的各自?shí)際情況不一樣，可能對此反映會有所不同。但是，對于我們公司來說，對于整個(gè)企業(yè)的發(fā)展和市場的研判，應(yīng)該是抱以足夠的信心。接下來，我們會從三個(gè)方面去做，一是產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新，堅(jiān)持創(chuàng)新的思路。同時(shí)，在創(chuàng)新的過程中會有整合思路，整合一些外部資源，整合一些有用的資源，把這些資源整合在一起，生產(chǎn)、創(chuàng)造出差異化產(chǎn)品。同時(shí)，堅(jiān)持以客戶為主，以消費(fèi)者為主，不管在什么情況下，以一種創(chuàng)新方式、營銷方式、服務(wù)模式去做好自己該做的事，因?yàn)槲覀冞€是很看好下一步的市場。

　　丁建剛：我認(rèn)為這次以一線城市為代表的回暖是真切的，是真實(shí)的，不是假象。但是，是不是可以持續(xù)？確實(shí)值得商榷。我覺得，兩個(gè)條件滿足就不能持續(xù)了。一是如果房價(jià)大幅度反彈，政府明確了這個(gè)不能容忍。二是如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)惡化的局面，特別是出現(xiàn)剛才像德意志銀行蔡總所說的局面，如果出現(xiàn)的話，那所有的事情，包括房地產(chǎn)在內(nèi)，玩完了。我想，這是不可持續(xù)的。

　　李戰(zhàn)洪：我的判斷是價(jià)平量增是主趨勢，也是明智的選擇，開發(fā)商在價(jià)平的基礎(chǔ)上去實(shí)現(xiàn)量的增長，只有這樣才不會遭受新的調(diào)控政策，而且這樣也利于政策，利于民生。謝謝各位嘉賓，謝謝各位聆聽，第一場對話到此結(jié)束！

（審校：勞蓉蓉）