“如何發(fā)展公司的‘一體兩翼’業(yè)務(wù)才是最關(guān)鍵，畢竟將來培養(yǎng)一個(gè)上市公司的業(yè)務(wù)需要較長時(shí)間?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 金地一直不停地在金融領(lǐng)域嘗試不同的探索。前段時(shí)間，海外發(fā)行的12億三年期優(yōu)先債券，讓金地再度拓展了一個(gè)融資平臺(tái)。

　　“通過這次發(fā)債，金地試出這是條可行之路，將來如果公司需要拓展更多的融資平臺(tái)，可以去做類似的發(fā)債。”在2012博鰲房地產(chǎn)論壇期間，金地集團(tuán)總裁黃俊燦在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)，更首度闡釋了金地此次海外發(fā)債的意義，及對(duì)目前房企海外融資探索的看法。

　　不過其亦坦承，此次發(fā)債的成本還是相對(duì)較高，“雖然9.13%在債券類里算便宜，但相比我們?cè)趪鴥?nèi)的融資成本，還是算較高水平。”

　　在金地選擇海外發(fā)債的同時(shí)，也有不少企業(yè)紛紛選擇赴港買殼上市?！拔覀冇X得，任何資本市場的動(dòng)作其戰(zhàn)略定位比時(shí)機(jī)更重要。如何發(fā)展公司的‘一體兩翼’業(yè)務(wù)才是最關(guān)鍵，畢竟將來培養(yǎng)一個(gè)上市公司的業(yè)務(wù)需要較長的時(shí)間?！秉S俊燦對(duì)此如是表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。

　　黃俊燦更提醒，無論采取何種融資手段，都要想清楚公司未來的戰(zhàn)略發(fā)展意圖，不要隨意跟風(fēng)。

　　事實(shí)上，近期金地在商業(yè)地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融領(lǐng)域均有發(fā)力，一直在往復(fù)合型地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。這也是當(dāng)前行業(yè)發(fā)展之趨，畢竟這讓企業(yè)在地產(chǎn)主業(yè)處于盈利低谷時(shí)，依然能為公司帶來新的利潤增長點(diǎn)。

　　不過，似乎有些行業(yè)內(nèi)人士對(duì)房企走多元化的之路不是很看好，認(rèn)為進(jìn)入在地產(chǎn)市場受調(diào)整之時(shí)，選擇迅速進(jìn)入別的行業(yè)投入的成本及風(fēng)險(xiǎn)也很高。

　　對(duì)此，黃俊燦指出，企業(yè)做到一定規(guī)模以后，往多元化發(fā)展是一種選擇，但關(guān)鍵在于是否有能力去做，如何讓自己走得更穩(wěn)更長。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)金地集團(tuán)總裁黃俊燦采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：較早前，金地在香港發(fā)行12億三年期優(yōu)先債券，為什么金地此次發(fā)債能如此順利及成功？

　　黃俊燦：我覺得這主要基于大家對(duì)金地的認(rèn)同，在眾多的評(píng)級(jí)中都認(rèn)為金地是一家市場化程度較高的公司之一，所以大家覺得買金地發(fā)行的債券會(huì)很放心，認(rèn)購也非常踴躍。

　　對(duì)金地而言，此次發(fā)債是希望能拓寬一條融資渠道，而且9.13%的成本在近期眾多房企所發(fā)行的債券中也相較便宜?？偟膩碚f，我們覺得這是一個(gè)不錯(cuò)的嘗試。

　　觀點(diǎn)新媒體：此次金地發(fā)債獲得47億的超募，但最終還是決定只發(fā)行12億，為什么不考慮多發(fā)一些？

　　黃俊燦：雖然9.13%在債券類里算便宜，但相比我們?cè)趪鴥?nèi)的融資成本，還是算較高水平。不過通過這次發(fā)債，我們?cè)嚦鲞@是條可行之路，將來如果我們需要拓展更多的融資平臺(tái)，我們可以去做類似的發(fā)債。

　　其實(shí)我們此次發(fā)債所花費(fèi)的時(shí)間很短，從決定發(fā)債到路演再到發(fā)行成功，僅用了一個(gè)星期的時(shí)間，而從路演到成功發(fā)行，更只用短短兩天，這就是市場化。國際資本市場非常市場化，不需要復(fù)雜的審批程序，所以不需要太多的時(shí)間。

　　觀點(diǎn)新媒體：近期不少房企紛紛赴港買殼，其中萬科更已成功收購香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)，金地是否還會(huì)有繼續(xù)買殼上市的考慮？

　　黃俊燦：我們會(huì)繼續(xù)關(guān)注國際資本市場，這是金地集團(tuán)長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略考慮，也會(huì)根據(jù)資本市場的情況見機(jī)行事。

　　觀點(diǎn)新媒體：金地于去年年中曾有相關(guān)的收購殼公司動(dòng)作，可惜最后沒成功，于您看來，對(duì)比當(dāng)時(shí)的資本市場環(huán)境，現(xiàn)時(shí)是否會(huì)是更好的買殼時(shí)機(jī)？

　　黃俊燦：我們覺得，任何資本市場的動(dòng)作其戰(zhàn)略定位比時(shí)機(jī)更重要。如何發(fā)展公司的“一體兩翼”業(yè)務(wù)才是最關(guān)鍵，畢竟將來培養(yǎng)一個(gè)上市公司的業(yè)務(wù)需要較長的時(shí)間。

　　觀點(diǎn)新媒體：是次發(fā)債是否與公司資金鏈有關(guān)？您對(duì)目前房企紛紛赴港借殼融資的舉動(dòng)有何看法？

　　黃俊燦：金地的資金鏈不緊張，要是緊張就不可能事事都能容納，這只是我們做的一個(gè)新業(yè)務(wù)模式探索。

　　目前國內(nèi)的融資市場自調(diào)控以來就一直被看淡。大家在2012博鰲房地產(chǎn)論壇上討論最多的就是，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最有效的就是調(diào)銀根和地根，由于長期處于調(diào)控之中，國內(nèi)融資難度較大，所以大家也一直在嘗試更多的融資方法。

　　盡管境外融資也會(huì)受到很多限制，但也需要去積極嘗試，開拓更豐富的融資平臺(tái)。但是無論任何融資手段都要想清楚公司未來的戰(zhàn)略發(fā)展意圖，不要隨意跟風(fēng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：據(jù)了解，金地海外發(fā)債所募集的部分資金將用于土地收購，目前是否已有意向投資的項(xiàng)目？公司對(duì)目前的土地市場怎么看的？金地對(duì)于新項(xiàng)目投資的安全邊際收益的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？

　　黃俊燦：此次我們發(fā)的是公司債，所募集的資金可用于購買土地、補(bǔ)充公司資金，亦可償還部分銀行貸款。目前我們已經(jīng)利用一部分資金償還了短期銀行貸款，并借此調(diào)整公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　購地方面，我們也在積極的參與，但是目前還沒有競得合適的項(xiàng)目。我們還是希望能參與土地項(xiàng)目的競得，但不會(huì)參加拍賣就一定要志在必得，如果超過預(yù)期范圍內(nèi)的價(jià)值水平，我們就不會(huì)繼續(xù)去爭奪。

　　現(xiàn)在不少土地都是底價(jià)成交為主，將來還會(huì)看到更多底價(jià)成交的土地，可能也會(huì)有些溢價(jià)。如果看到合適的項(xiàng)目，我們會(huì)參與競投，但若土地投標(biāo)價(jià)過高，我們就會(huì)選擇放棄。對(duì)于新項(xiàng)目的投資，我們還是要看公司內(nèi)部收益率及銷售利潤率。

　　觀點(diǎn)新媒體：較早前，市場關(guān)于預(yù)售制取消的傳言影響到金地股價(jià)暴跌，種種市場傳言包括限購取消傳聞及國土部督察組日前到全國各地考察，這被視為是新政出臺(tái)的信號(hào)，您認(rèn)為接下來是否會(huì)有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)？對(duì)接下來的房地產(chǎn)市場走勢(shì)有何看法？

　　黃俊燦：我覺得這不一定是新政出臺(tái)的信號(hào)，只能說明這個(gè)行業(yè)在受調(diào)控的過程中，對(duì)市場信息信號(hào)的神經(jīng)相對(duì)比較脆弱，稍微有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)引起市場的變化。

　　調(diào)查組四處考察，主要是看看房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)現(xiàn)狀，從這一點(diǎn)上，也說明國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還是比較關(guān)注。經(jīng)濟(jì)在下滑，地產(chǎn)作為當(dāng)中重要組成部分，國家肯定想盡可能多了解情況，但不一定馬上就會(huì)有新政出臺(tái)，除非他們?cè)谡{(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)了一些問題，或理出一定的邏輯。不過暫時(shí)來看，對(duì)樓市的影響不會(huì)很大。

　　今天也有不少專家指出，房地產(chǎn)調(diào)控取得成效，現(xiàn)在僅僅是市場的成交量有所恢復(fù)，但價(jià)格并沒有太多上漲，這說明房地產(chǎn)行業(yè)開始從一個(gè)非常不正常的狀態(tài)恢復(fù)過來一些。

　　觀點(diǎn)新媒體：據(jù)了解，金地下半年的推盤量將大增，占全年總推貨量的60%，總可售貨值達(dá)到400億元。接下來金地將采取哪些具體措施抓回款及去化？

　　黃俊燦：下半年金地的新推貨量有100多億，可售貨值共400億，上半年來看去化率水平在50%左右。但接下來是否仍能保持50%的去化水平，則有待觀察。

　　觀點(diǎn)新媒體：為何您認(rèn)為下半年可能不會(huì)達(dá)到50%？

　　黃俊燦：因?yàn)楝F(xiàn)在大家都很疑惑，不知道下半年政策是否有變化，在各種消息傳出以后客戶的信心是否會(huì)動(dòng)搖，經(jīng)濟(jì)也變得不好，令下半年的市場不確定性變更大。

　　現(xiàn)在的市場每天都在變，地產(chǎn)行業(yè)的周期也變得像股價(jià)一樣，尤其現(xiàn)在信息越來越透明，任何風(fēng)聲傳出馬上全世界都知道，若不是了解行業(yè)全貌，就會(huì)很容易形成一個(gè)片面影響，當(dāng)然，我們還是希望房地產(chǎn)市場仍保持平穩(wěn)發(fā)展。

　　對(duì)金地而言，我們會(huì)在供貨結(jié)構(gòu)上加大力度，多推出首置首改的產(chǎn)品，其次就是要在產(chǎn)品品質(zhì)上做功夫，畢竟好房子越來越少，而且現(xiàn)在只能買一套，因此品質(zhì)創(chuàng)新很重要。最后就是要在銷售上下工夫。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得接下來房地產(chǎn)市場以價(jià)換量的可能性會(huì)大么？

　　黃俊燦：這要看怎么調(diào)整，實(shí)際上上半年的價(jià)格調(diào)整是在去年年底的高位調(diào)下來的，下半年的房價(jià)走勢(shì)應(yīng)從上半年的基礎(chǔ)來看，從目前來看，上半年價(jià)格應(yīng)該算較合適，且從降價(jià)的幅度來看，價(jià)格下降已經(jīng)比較明顯。再次，開發(fā)商本身毛利率也不是很高，再讓它降價(jià)，技術(shù)空間的層面也較小。

　　觀點(diǎn)新媒體：日前，金地與日本三菱商事于大連建設(shè)約3500套公寓和總面積3.4萬平商業(yè)設(shè)施，未來商業(yè)部分是否采取合作形式？金地在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展策略上是怎么考慮的？如何避免用住宅的理念去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)？

　　黃俊燦：與三菱合作，他們更多充當(dāng)投資人的角色。別人感興趣來跟我們的合作，我們還是很高興的，但我們不會(huì)完全依賴一些大機(jī)構(gòu)來一起發(fā)展。我們也在建設(shè)自己的商業(yè)地產(chǎn)隊(duì)伍，培養(yǎng)擴(kuò)展能力、建設(shè)能力、設(shè)計(jì)能力、招商運(yùn)營能力等等。

　　除了跟三菱合作，我們?cè)诮B興、西安、深圳等地的項(xiàng)目也是合資項(xiàng)目，由金地控股。

　　做商業(yè)地產(chǎn)，首先得了解商業(yè)地產(chǎn)是什么，商業(yè)地產(chǎn)和住宅本來就是兩件不同的業(yè)務(wù)，譬如你以前開中餐館，現(xiàn)在要開西餐館了，你不能用開中餐館的概念去開西餐館，這不是一回事，所以要看清楚。

　　商業(yè)地產(chǎn)更多是讓人來消費(fèi)，住宅講的更多是讓人來居住。住宅項(xiàng)目講求安靜，商業(yè)則更熱鬧方便。住宅建了就賣，賣完了就沒事了。但商業(yè)地產(chǎn)還要培養(yǎng)，招商引資，并需要想方法讓它運(yùn)營好，業(yè)態(tài)搭配得當(dāng)，帶來更多的人流，提高資金，這和住宅業(yè)務(wù)非常不一樣，所以不能用開發(fā)住宅的固化思路來去想商業(yè)地產(chǎn)。

　　有很多住宅公司也做商業(yè)地產(chǎn)，但哪些不是真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)，只是承載了商業(yè)地產(chǎn)的意義，更多的項(xiàng)目拿去銷售了。我們說的商業(yè)地產(chǎn)是持有、經(jīng)營、保值升值，完全和住宅模式不一樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：這兩年您的博鰲演講主題都是關(guān)于復(fù)合型地產(chǎn)，眼下復(fù)合型地產(chǎn)也正是房企轉(zhuǎn)型的方向，但是從目前搜集的觀點(diǎn)來看，似乎有些行業(yè)內(nèi)人士對(duì)房企走多元化的之路不是很看好，覺得這是不務(wù)正業(yè)，而且迅速進(jìn)入別的行業(yè)投入的成本及風(fēng)險(xiǎn)也很高，您對(duì)此有何看法？在您的眼中，怎樣的復(fù)合型地產(chǎn)之路才是可持續(xù)發(fā)展的方向？

　　黃俊燦：旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等等都屬于房地產(chǎn)范疇，只是屬于不同業(yè)務(wù)。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和人民生活水平的提高，未來還會(huì)延伸出一些在蓋房子的同時(shí)賦予的更多業(yè)態(tài)服務(wù)內(nèi)容，包括商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，我覺得這是一個(gè)很自然而然的事情，不會(huì)有什么問題。

　　至于房地產(chǎn)企業(yè)投資非地產(chǎn)業(yè)務(wù)新領(lǐng)域，從本質(zhì)上來講，這是一種投資，但類似如能源等這些行業(yè)也是一種強(qiáng)周期行業(yè)，經(jīng)濟(jì)好的話利潤就上來了，反之就下去了。

　　其實(shí)發(fā)展新的多元化投資業(yè)務(wù)，就跟買地一樣，同樣需要研究市場、做投資分析、挖掘客戶群，也需要合適的人才。

　　對(duì)于各種新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，地產(chǎn)公司不是不能做，某些企業(yè)做到一定規(guī)模以后，一定往多元化發(fā)展，這是一種選擇，但關(guān)鍵要看你有沒有能力去做，如何讓自己走得更穩(wěn)更長。

（審校：徐耀輝）