在政府堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求的主基調(diào)下，“限購”政策依舊是房地產(chǎn)調(diào)控的底線。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳澤佳 自房地產(chǎn)調(diào)控以來，各大城市的成交量都受到一定的影響。而作為全國首個(gè)限購、限價(jià)同時(shí)出臺(tái)的城市，珠海樓市的打擊無疑是更大的。

　　去年11月，突如其來的一紙“雙限令”讓珠海樓市發(fā)生很大的變化，表面上“雙限”的降臨讓珠海似乎回歸到冷靜，但其背后卻有著更多的博弈，政策的松綁，市場的起伏，政府與開發(fā)商的較量，無處不在。

　　“雙限令”則為：珠海全市房價(jià)控制目標(biāo)為11285元/平方米；二是允許本地居民，在珠海繳稅、繳納社保一年以上的非本地居民在香洲主城區(qū)內(nèi)新增一套住宅。

　　面對(duì)“11285元/平方米”的價(jià)格紅線，珠海樓市的不少開發(fā)商還是有招數(shù)應(yīng)付，鉆了政策空子，采用毛坯賣樓另加裝修雙合同的方式來規(guī)避限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

　　毛坯裝修雙合同

　　有消息稱，近期珠海大部分在售項(xiàng)目都盛行通過“精裝變毛坯”等的手段，把以精裝修交付的合同變成毛坯賣樓外加裝修的兩份合同來銷售，攤薄均價(jià)，以應(yīng)對(duì)最高限價(jià)，達(dá)到“以價(jià)換量”的效果。

　　其實(shí)，由于限價(jià)并沒有明確說明是針對(duì)毛坯房還是裝修房，因此這給開發(fā)商留下了一個(gè)空間。開發(fā)商可以通過簽毛坯、裝修兩份合同，將毛坯價(jià)格控制在限價(jià)范圍之內(nèi)，把裝修費(fèi)用抬高，這樣加起來總價(jià)還是沒有降多少，顯然，這已成為開發(fā)商打政策擦邊球的良策。

　　據(jù)市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)，珠海限購區(qū)域的30多個(gè)在售樓盤的銷售價(jià)格，幾乎全部都超過了“11285元/平方米”的警戒線，洋房產(chǎn)品的普遍售價(jià)是在14000元/平方米以上。

　　其中，在售項(xiàng)目較多的新香洲區(qū)域和吉大區(qū)域，即使有一些優(yōu)惠折扣，但其銷售價(jià)格依舊不低，目前這兩個(gè)區(qū)域樓盤價(jià)格大部分都是在15000元/平方米左右，部分樓盤的銷售價(jià)格甚至達(dá)到了25000元/平方米。

　　對(duì)此，珠海業(yè)內(nèi)人士白瑞軒表示，主城區(qū)一般的高端項(xiàng)目都是超過價(jià)格底線，不過有一些剔除精裝修后，以毛坯的價(jià)格售出，可以勉強(qiáng)不超過底線，現(xiàn)在珠海樓市中以毛坯跟裝修簽兩份合同的現(xiàn)象十分普遍，這樣一來可以規(guī)避雙限令。

　　他透露，目前珠海主城區(qū)在售項(xiàng)目中就有十多個(gè)項(xiàng)目以這種方式銷售，例如“金域華府”、“五洲花城二期”等。

　　據(jù)此，觀點(diǎn)新媒體致電“五洲花城二期”售樓部，樓盤銷售人員表示，目前該項(xiàng)目均價(jià)大概在14000-16000元/平米，在雙限之后才取得預(yù)售許可證的單位可采用拆分合同的辦法，一份是毛坯房的合同，價(jià)格在限價(jià)范圍內(nèi)，一份就是裝修合同。

　　“限價(jià)沒有規(guī)定是毛坯還是精裝，這樣把毛坯成交價(jià)格控制在限價(jià)范圍內(nèi)，限價(jià)對(duì)我們來說沒什么影響，現(xiàn)在很多樓盤都是這樣操作的。”上述人士如是說。

　　事實(shí)上，以毛坯精裝分開銷售的方式并不是什么新鮮事，早在去年珠海雙限出臺(tái)之后，很多開發(fā)商已經(jīng)想到了此種應(yīng)對(duì)之策。

　　“公園里”在去年11月3日正式開售時(shí)，就首推第10棟85-113平方米3-4房125套毛坯單位，折后起價(jià)為8500元/平方米，均價(jià)為9100元/平方米。“云頂瀾山二期”第9棟現(xiàn)認(rèn)籌可享受95折優(yōu)惠，戶型為90-131平米毛坯單位，8900元/平米起價(jià)。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析，這些開發(fā)商原定都是精裝開售的，只是限價(jià)后，超過11285元/平方米就無法取得預(yù)售證，他們不得已而為之。不然一直賣不出去，庫存會(huì)繼續(xù)加大，導(dǎo)致資金困難，那會(huì)虧更大。

　　珠海樓市陷困境

　　“雙限令”的來襲，雖然在珠海限購的區(qū)域只是香洲區(qū)，但是全市11285元/平方米的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，讓珠海樓市一度陷入低迷。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月份珠海樓市銷售量已墜入谷底，成交量僅230套，比“雙限”之前(去年10月)下降了超過40%，2月份開始止跌回升，3月份網(wǎng)簽數(shù)據(jù)達(dá)359套，4月份保持318套的網(wǎng)簽成交量。

　　直到5、6月份，珠海樓市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)才恢復(fù)到“雙限”之前的水平，為此，在價(jià)格方面，大多數(shù)開發(fā)商依舊采取“以價(jià)換量”的策略來促進(jìn)銷售。

　　不過，好景并不長，截止至7月30日，珠海網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為600多套，同比6月網(wǎng)簽750多套，環(huán)比下降14%，面積環(huán)比下降35%，成交量明顯回落。

　　而與網(wǎng)簽數(shù)量回落相比，珠海退房記錄卻反而上升，根據(jù)珠海市商品房預(yù)(銷)售專網(wǎng)數(shù)據(jù)，7月市區(qū)共有14套退房記錄。

　　顯然，成交量的下降，對(duì)于開發(fā)商而言，是不利的信號(hào)，這將加大其庫存的比重。

　　據(jù)合富輝煌統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止上半年珠海全市庫存套數(shù)為16174套，庫存面積為183.82萬平方米，主要集中在香洲區(qū)域，套數(shù)占在售庫存套數(shù)的61%，面積占在售庫存面積的61.5%，庫存量為近年來的高峰。

　　對(duì)此，熟悉珠三角市場的今鷹地產(chǎn)營銷總監(jiān)林曉華表示，觀察今年的房地產(chǎn)情況，下半年的銷售肯定不如上半年，現(xiàn)在珠海本地與外來購房都逐漸減少，加上整個(gè)市場積貨很多，開發(fā)商要去庫存回籠現(xiàn)金，降價(jià)走量是最直接的方法。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，珠海市場當(dāng)前參與打折促銷的樓盤持續(xù)增多，目前在售的140余個(gè)盤中，打折的樓盤增至120多個(gè)。其中，推出一口價(jià)、特價(jià)單位的樓盤有10多個(gè)。

　　7月28日，位于主城區(qū)的“中珠九悅”就推出了58套特價(jià)房，現(xiàn)場進(jìn)行限時(shí)“秒殺”，最低一口價(jià)11800元/平方米，最低一口總價(jià)160.2322萬元。當(dāng)天上午，已銷售10套。

　　不過，在兩難的樓市困境中，除了積極促銷走量，也有一些樓盤礙于限價(jià)而一直未能開盤入市。

　　珠海本地最大房企之一格力地產(chǎn)旗下的“格力海岸”就是典型的例子，被稱為是受“限價(jià)令”影響較大的樓市樣本。該項(xiàng)目部分已經(jīng)封頂，由于當(dāng)初拿地價(jià)格成本過高，一期成本甚至超過了15000元/平方米，去年下半年就稱即將發(fā)售，但至今遲遲未開盤。

　　屢次探底調(diào)控底線

　　其實(shí)由中央不斷強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策”可看出，當(dāng)前樓市調(diào)控已經(jīng)到了非常關(guān)鍵的時(shí)期，但在政府堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求的主基調(diào)下，地方政府及民眾挑戰(zhàn)中央“限購”政策底線的現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)，樓市博弈愈演愈烈。

　　7月13日，有消息稱珠海決定在全市范圍內(nèi)取消限價(jià)，且部分地區(qū)取消限購。

　　不過，僅數(shù)小時(shí)后，珠海住建局主要負(fù)責(zé)人向媒體透露，由于種種原因，“雙限令”松綁計(jì)劃被叫停，珠海樓市雙限政策維持不變。

　　這是今年以來又一個(gè)被緊急叫停的地方樓市新政。事實(shí)上，此次雙限令被傳松綁也不是第一次，去年雙限令出臺(tái)僅一周之后，就有傳其將于2012年到來之際取消的消息，結(jié)果還是可想而知，珠海住建局最終還是否定此說法。

　　“當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)下降壓力增大，樓市調(diào)控對(duì)一些城市的影響還是很大，而從珠海雙限令不斷起起伏伏的消息看，地方政府以及市場在試探挑戰(zhàn)中央調(diào)控政策底線的跡象是很明顯的。”一市場分析人士如此表述。

　　事實(shí)也表明，今年以來，陸續(xù)有城市宣布對(duì)調(diào)控政策松綁。

　　除了珠海雙限取消夭折之外，還有此前2月9日施行、2月12日被叫停的“免契稅還享受財(cái)政補(bǔ)貼”的“蕪湖新政”；2月21日起維持了一周的“居住證滿三年可買二套房”的“上海新政”；6月25日?qǐng)?zhí)行僅一天的打破“認(rèn)房又認(rèn)貸”且給開發(fā)商政策優(yōu)惠的“河南新政”。

　　最新一例是近日義烏被爆出限購早在已年初取消，但隨后義烏市委宣傳部外宣科工作人員對(duì)外回應(yīng)稱，義烏樓市限購令并未取消，只是去年的政策到期了，而今年的政策還在制定當(dāng)中。而后，義烏市委宣傳部更是通過官方微博對(duì)此事正式作出回應(yīng)，稱義烏市住建局將繼續(xù)執(zhí)行房產(chǎn)限購政策。

　　7月25日，全國主要城市地價(jià)監(jiān)測系統(tǒng)發(fā)布的最新報(bào)告更顯示，截至目前，在全國105個(gè)監(jiān)測城市中，包括北京在內(nèi)的33個(gè)城市分別從不同角度出臺(tái)了樓市微調(diào)政策。

　　報(bào)告顯示，政策微調(diào)涉及的內(nèi)容包括，上調(diào)公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。

　　而在微調(diào)的33個(gè)城市中，有4個(gè)涉及限購政策“紅線”的城市被叫停，其余不涉及限購政策微調(diào)的城市均還在實(shí)施，四個(gè)被叫停的城市分別為上海、蕪湖、佛山、成都。

　　對(duì)此，有專家認(rèn)為，接二連三出現(xiàn)地方政府松綁樓市限購令，其實(shí)是地方政府試探調(diào)控的一種表現(xiàn)，如果調(diào)整尺度不大，或許可以接受；但如果動(dòng)搖到調(diào)控政策，肯定會(huì)被叫停。

　　“不過，從當(dāng)前中央態(tài)度上看，一再強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控‘不放松’，因此今年取消限購，是不可能的。”