公司在日本的戰(zhàn)略是，以具資本效益的方式建立一個(gè)含規(guī)模效益的物業(yè)組合。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 距離香港上市還不到一年，凱德商用在亞太地區(qū)的布局明顯加速，除了計(jì)劃今年在中國(guó)開業(yè)7個(gè)購(gòu)物中心外，其在日本也有新的布局。

　　23億港元收購(gòu)

　　7月29日，凱德商用宣布稱，公司已于7月27日從日本私募基金公司Tiger Eye Realty Yugen Kaisha手中收購(gòu)了一個(gè)位于日本東京的購(gòu)物中心Olinas Mall，收購(gòu)總價(jià)為228 億日元，約合 22.284 億港元，合計(jì)3.673 億新元。

　　凱德商用透露，項(xiàng)目出讓方Tiger EyeRealty 是一支由景順環(huán)球地產(chǎn)亞太公司管理的房地產(chǎn)投資基金旗下的特殊目的公司。

　　資料顯示，此次收購(gòu)的物業(yè)Olinas Mall 是東京都墨田區(qū)錦糸町一帶最大、最新的購(gòu)物中心之一，建成于2006 年。作為綜合體的一個(gè)組成部分，Olinas Mall 直接連接一座住宅樓及一座辦公樓，總建筑面積約58.3萬(wàn)平方尺，停車位853個(gè)。

　　從出租情況來(lái)看，Olinas Mall租戶業(yè)態(tài)眾多，主力租戶包括賽標(biāo)（XEBIO，一家體育用品零售商）、東寶影院（Toho Cinemas）、嬰兒玩具反斗城(Babies “R” Us) 和東急百貨（Tokyu Store）。

　　此次收購(gòu)非常合算，凱德商用總裁林明志指出，按凈租賃面積來(lái)看，此次收購(gòu)價(jià)為5848港元/平方尺。

　　而Olinas Mall所處的錦糸町一帶是個(gè)正在崛起的商業(yè)區(qū)，可輻射周邊5公里半徑范圍內(nèi)超過(guò)120萬(wàn)人。隨著近期東京晴空塔的開放，會(huì)有更多外地游客和當(dāng)?shù)鼐用駞R聚于此，因此公司對(duì)Olinas Mall 的增長(zhǎng)前景非?？春?。

　　凱德商用日本業(yè)務(wù)區(qū)域總監(jiān)郭志豪介紹，由于Olinas Mall已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營(yíng)，因此從收購(gòu)之日起該購(gòu)物中心便已經(jīng)開始為公司貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，預(yù)計(jì)每年將貢獻(xiàn)經(jīng)常性除稅及少數(shù)股東權(quán)益利潤(rùn)（PATMI）約1500萬(wàn)新元，約合人民幣7400萬(wàn)元。

　　目前，該購(gòu)物中心的凈物業(yè)收益率（NPI）已超過(guò)6%，凱德商用也計(jì)劃通過(guò)租戶組合的調(diào)整和積極管理繼續(xù)提升其業(yè)績(jī)。所以，公司現(xiàn)在沒(méi)有對(duì)Olinas Mall購(gòu)物中心更名的計(jì)劃。

　　加速日本擴(kuò)張

　　事實(shí)上，在收購(gòu)Olinas Mall購(gòu)物中心之前，今年2月，凱德商用已經(jīng)在日本完成了3個(gè)項(xiàng)目部分股權(quán)的收購(gòu)。

　　今年2月20日，凱德商用公布稱，公司以132億日元（約合13億港元）的價(jià)格收購(gòu)了日本三家購(gòu)物中心各自余下73.71%的股權(quán)，該價(jià)格比去年底的估值低了16.9%。

　　這3家購(gòu)物中心分別是位于日本東京的La Park Mizue購(gòu)物中心、大阪的Izumiya Hirakata購(gòu)物中心和神戶的Coop Kobe購(gòu)物中心。

　　此次凱德商用是從旗下凱德商用日本私募基金手中收購(gòu)了這三家購(gòu)物中心的余下股份，目前，凱德商用持有該基金26.29%的股份。

　　據(jù)悉，La Park Mizue購(gòu)物中心是東京郊外瑞江地區(qū)最大的購(gòu)物中心，目前的出租率為99.0%；坐落在大阪枚方市火車站附近的Izumiya Hirakata購(gòu)物中心，主要由泉屋（Izumiya）百貨--日本關(guān)西地區(qū)的一家主力零售商整租；Coop Kobe購(gòu)物中心則主要由日本最大的零售合作社之一Coop Kobe整租。

　　“這三家購(gòu)物中心總凈物業(yè)收益率約7.6%，比日本10年期政府債券1.0%的投資回報(bào)率及日本投資信托基金6.0%的回報(bào)率更高。

　　“此項(xiàng)收購(gòu)將帶來(lái)超過(guò)12.0%的股本回報(bào)率，并每年持續(xù)貢獻(xiàn)額外800萬(wàn)逾新元的除稅及少數(shù)股東權(quán)益利潤(rùn)，這將有效完善凱德商用現(xiàn)有的資產(chǎn)組合。”凱德商用總裁林明志曾如此預(yù)計(jì)。

　　他續(xù)指：“公司在日本的戰(zhàn)略是，以具資本效益的方式建立一個(gè)含規(guī)模效益的物業(yè)組合，收購(gòu)Olinas Mall 就符合我們的戰(zhàn)略方向，并能鞏固凱德商用在日本的業(yè)務(wù)，以及擴(kuò)大我們?cè)趤喬貐^(qū)的零售商網(wǎng)絡(luò)。”

　　凱德商用方面指出，收購(gòu)Olinas Mall及其余三家日本購(gòu)物中心余下的73.31%股份將每年為凱德商用帶來(lái)超過(guò)2300萬(wàn)新元（1.14億人民幣）的經(jīng)常性PATMI。

　　而這3個(gè)項(xiàng)目對(duì)凱德商用的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)顯而易見。據(jù)凱德商用公布的2012上半年報(bào)來(lái)看，來(lái)自日本的收入為858.4萬(wàn)新元，比去年同期漲了3倍，息稅前利潤(rùn)也從去年的負(fù)數(shù)轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃竦?500萬(wàn)新元。

　　出于對(duì)日本零售市場(chǎng)的看好，“未來(lái)凱德商用仍有機(jī)會(huì)投資于日本購(gòu)物中心，運(yùn)用我們綜合多功能的獨(dú)特購(gòu)物中心業(yè)務(wù)模式為這些購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)增值。”凱德商用日本業(yè)務(wù)區(qū)域總監(jiān)郭志豪在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)如是稱。

　　另外，凱德商用在日本的發(fā)展，將不單通過(guò)收購(gòu)的方式，還將利用其融合了商業(yè)地產(chǎn)投資、資產(chǎn)管理及基金管理等多種策略來(lái)擴(kuò)張規(guī)模。