國(guó)際化是萬(wàn)科需要思考的長(zhǎng)期發(fā)展方向之一，本次收購(gòu)屬于鋪墊工作的一部分。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 8月7日，萬(wàn)科公布2012年半年度報(bào)告并宣布，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入307.2億元，凈利潤(rùn)37.3億元，同比分別增長(zhǎng)53.7%和25.1%。

　　上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積263.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)90.7%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入302.2億元，同比增長(zhǎng)55.4%。結(jié)算均價(jià)為11456元/平方米，同比下降17.4%。結(jié)算凈利率下降2.2%至14.2%。此外，萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率亦同比下降5.6%至26.5%。

　　萬(wàn)科董秘譚華杰就此解釋，去年上半年結(jié)算資源中，深圳、廣州、上海等城市在市場(chǎng)環(huán)境較好時(shí)銷售的產(chǎn)品占比較高，因此結(jié)算均價(jià)和毛利率均處于較高水平，相比之下，今年上半年結(jié)算均價(jià)和毛利率下降屬于正常現(xiàn)象。

　　不過(guò)，雖然利潤(rùn)率下降，但萬(wàn)科資產(chǎn)回報(bào)率有所上升，上半年萬(wàn)科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.76%，同比增長(zhǎng)0.32%。

　　1464億待結(jié)

　　同時(shí)，萬(wàn)科亦公布了上半年分區(qū)域銷售情況。今年上半年，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積602.5萬(wàn)平方米，銷售金額625.4億元，同比分別增長(zhǎng)6.5%及下降4.7%。

　　分區(qū)域來(lái)看，上半年萬(wàn)科廣深區(qū)域銷售貢獻(xiàn)比最大，北京區(qū)域次之。數(shù)據(jù)披露，上半年以珠三角為核心的廣深區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積187.8萬(wàn)平方米，銷售金額203.2億元。

　　以長(zhǎng)三角為核心的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積109.3萬(wàn)平方米，銷售金額133.3億元；以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積171.1萬(wàn)平方米，銷售金額173.9億元；由中西部中心城市組成的成都區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積134.3萬(wàn)平方米，銷售金額115億元。

　　萬(wàn)科透露，由于公司年度推盤量集中于四季度，若市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生大的不利變化，隨著9月之后更多新盤入市，預(yù)計(jì)公司下半年銷售將超過(guò)上半年，全年銷售將超過(guò)2011年。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科2011年全年銷售1215億。

　　瑞銀日前亦發(fā)表報(bào)告指出，預(yù)計(jì)萬(wàn)科2012年推盤規(guī)模將達(dá)1900億元，且主要位于成交活躍的城市，全年銷售額有望達(dá)到1450億元，同比增長(zhǎng)19.2%。

　　同時(shí)，萬(wàn)科公告亦透露，截至報(bào)告期末，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有1392萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1464億元，較2011年末分別增長(zhǎng)28%和20%，為未來(lái)的業(yè)績(jī)體現(xiàn)奠定了良好基礎(chǔ)。

　　此外，截至報(bào)告期末，萬(wàn)科各類存貨中，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)81.9億元，占比3.62%。截至6月底，公司實(shí)現(xiàn)開(kāi)工面積468萬(wàn)平方米，竣工面積244萬(wàn)平方米，分別完成年初計(jì)劃的35%和28%。

　　而根據(jù)年初萬(wàn)科定下的開(kāi)工目標(biāo)，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積1328萬(wàn)平方米，竣工面積890萬(wàn)平方米。

　　不過(guò)發(fā)表業(yè)績(jī)報(bào)告之時(shí)，萬(wàn)科并未透露在這背后潛藏的庫(kù)存壓力。

　　萬(wàn)科總裁郁亮曾指出，當(dāng)前房企的商品房庫(kù)存量仍然十分驚人，后市并沒(méi)有看上去那樣樂(lè)觀。

　　從萬(wàn)科的統(tǒng)計(jì)看，北京、上海、深圳、廣州在內(nèi)，現(xiàn)在庫(kù)存的商品房還有1.14億平方米。“按照5月份的銷售數(shù)，大概夠這些城市賣上11個(gè)月左右的時(shí)間。”

　　負(fù)債上升

　　值得一提的是，截至6月底，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率增至78.86%，萬(wàn)科稱這主要受預(yù)收賬款增加的影響所致。

　　但萬(wàn)科亦指出，預(yù)收賬款隨著項(xiàng)目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)收入，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力；目前萬(wàn)科凈負(fù)債率僅22.8%，較年初的23.8%進(jìn)一步降低。此外，截至報(bào)告期末，公司持有現(xiàn)金470.1億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和203.1億元，資金實(shí)力較年初進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　萬(wàn)科表示，鑒于住宅市場(chǎng)調(diào)整期通常也伴隨著項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)，在行業(yè)投資能力普遍減弱的背景下，良好的資金狀況使公司有機(jī)會(huì)以相對(duì)有利的條件獲取項(xiàng)目資源。

　　“但在具體項(xiàng)目的決策上，公司仍然會(huì)重點(diǎn)關(guān)注土地價(jià)格相對(duì)于周邊房?jī)r(jià)的合理性以及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可控性，不會(huì)把項(xiàng)目的盈利前景建立在過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期上。”

　　事實(shí)上，就在上半年，萬(wàn)科就新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目13個(gè)，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的占地面積約69萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約174萬(wàn)平方米，但土地成本相對(duì)低廉，平均樓面地價(jià)約2230元/平方米。

　　此外，萬(wàn)科還參與1個(gè)城市更新改造類項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，其中由萬(wàn)科負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的部分，用地面積約13萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積約39萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)平均樓面綜合改造成本和地價(jià)約3800元/平方米。

　　萬(wàn)科指出，截至報(bào)告期末，規(guī)劃中項(xiàng)目按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積合計(jì)3435萬(wàn)平方米，基本可滿足萬(wàn)科未來(lái)兩到三年的開(kāi)發(fā)需求。

　　此外，在今年上半年，萬(wàn)科宣布計(jì)劃通過(guò)以10.79億港元收購(gòu)港股南聯(lián)地產(chǎn)73.91%的股份，借此實(shí)現(xiàn)國(guó)際化。截至7月中旬，萬(wàn)科公告已完成南聯(lián)地產(chǎn)79.26%股權(quán)收購(gòu)。

　　萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰表示，此次收購(gòu)的主要目的是進(jìn)行國(guó)際化嘗試。國(guó)際化是萬(wàn)科需要思考的長(zhǎng)期發(fā)展方向之一，本次收購(gòu)屬于鋪墊工作的一部分。

　　萬(wàn)科早前曾表示，重組后的南聯(lián)地產(chǎn)，主要業(yè)務(wù)是在香港持有物業(yè)出租。香港屬于國(guó)際化市場(chǎng)的一部分，租金收益率較高，金融產(chǎn)品豐富，在香港進(jìn)行持有物業(yè)的相關(guān)探索，確實(shí)有更好的條件。

　　郁亮日前更表示，下半年萬(wàn)科將設(shè)立海外事業(yè)部，總部設(shè)在香港，會(huì)首先考慮投資美國(guó)等發(fā)達(dá)市場(chǎng)。