“有人說商業(yè)地產黃金十年到了，我不這樣認為，商業(yè)地產還是有很大的挑戰(zhàn)?！?/h3>

　　編者按：火熱的夏天，房地產行業(yè)的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產”，我們將采訪眾多重量級經濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領袖等，并推出“2012博鰲房地產論壇特稿”系列報道。

　　觀點網 梁嘉欣 商業(yè)地產的熱度依然未減，且一直不斷在升溫。自2010年房地產調控伊始，住宅受限，大量的資金紛紛轉入商業(yè)地產。至今，調控未盡，商業(yè)地產向上的趨勢依然在持續(xù)，大量商業(yè)地產項目不斷崛起。

　　相較于住宅地產，大家對商業(yè)地產投資的未來明顯更為看好。

　　“2011年，隨著調控政策的深入，住宅市場比較疲乏，零售物業(yè)開始較為活躍，因為政策敏感度較低，頗受投資者青睞。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，2011年住宅銷售增幅約10%，而辦公樓和零售物業(yè)卻分別增加了26%和13%?！币壮侵袊偛米艚赵诮邮苡^點新媒體專訪時指出。

　　而城市綜合體明顯是此輪商業(yè)地產投資的熱點。祝惇若稱，預計未來三到五年，城市綜合體會大量出現(xiàn)在市場上。但其亦提醒，城市綜合體出現(xiàn)井噴狀態(tài)的現(xiàn)象值得警惕?！吧虡I(yè)地產沒有大家說的這么樂觀?！?/p>

　　面對迅速熱起來的商業(yè)地產，祝惇若的擔心并非杞人憂天。包括萬達董事長王健林日前亦指出，對目前中國商業(yè)地產的前景比較擔憂，因其并非在一個合理的速度之下發(fā)展起來，而是住宅調控以后造成了一擁而上。

　　正是一哄而上，讓眼下蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產前路暗藏更多的挑戰(zhàn)。在此情況下，祝惇若指出，為了搶占市場先機，開發(fā)商的戰(zhàn)略變得尤為重要。

　　“我覺得商業(yè)地產發(fā)展下去，未來一定要細分化，產品定位明確，產品類型多元化。哪個開發(fā)商在細分市場占得先機，就可以在未來的市場中占據(jù)有利地位?！弊舴Q。

　　與此同時，在接受觀點新媒體的專訪過程中，祝惇若亦詳細地介紹了目前國內商業(yè)地產的發(fā)展情況及其看法。

　　以下為觀點新媒體對易城中國總裁祝惇若先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：能否簡單介紹一下全國四大城市商用地產交易情況的現(xiàn)狀？主要呈現(xiàn)哪幾大特征？

　　祝惇若：從定義上來分類，商業(yè)地產包括寫字樓、零售商業(yè)、工業(yè)，酒店、倉儲等。就寫字樓而言，2011年中國寫字樓市場創(chuàng)造了新高。北京最搶眼，租金增長約35%-40%，超過上海、廣州和深圳。上海2011年增長了15%-18%，深圳寫字樓租金增長與上海相似，廣州比較平穩(wěn)?，F(xiàn)在北京、上海、深圳三個城市空置率較低，大約在5%-7%左右。

　　根據(jù)易城中國今年的一季度報告分析，北京、上海、廣州三個城市甲級寫字樓的租金環(huán)比漲幅達5%，同比增長10%。北京的平均租金達273元，而上海、廣州、深圳平均租金分別為297元、178元、128元。

　　2011年，隨著調控政策的深入，住宅市場比較疲乏，零售物業(yè)開始較為活躍，因為政策敏感度較低，頗受投資者青睞。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，2011年住宅銷售增幅約10%，而辦公樓和零售物業(yè)卻分別增加了26%和13%。

　　四大城市的寫字樓目前供應偏緊，租金呈現(xiàn)上漲趨勢，預計一線城市的寫字樓在到2013年底前不會出現(xiàn)供應過量的情況。零售物業(yè)勢頭繼續(xù)看好，無論是銷售金額還是銷售面積，仍將會繼續(xù)保持上升勢頭。此外，商業(yè)地產目前的回報率確實高于住宅投資。

　　觀點新媒體：自調控以來，商業(yè)地產就成為房地產企業(yè)新的方向，持續(xù)至今熱度依然不減，如何看目前的商業(yè)地產發(fā)展？

　　祝惇若：現(xiàn)在調控越來越緊，住宅市場一冷再冷，我們看到一些發(fā)展商從住宅市場投資轉向商業(yè)投資，包括辦公樓、零售物業(yè)等。現(xiàn)在大家都在談商業(yè)地產，有點一哄而上的趨勢，而主要的投資熱點就是城市綜合體。預計未來三到五年，城市綜合體會大量出現(xiàn)在市場上。

　　我們做過相關的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，預計2011年到2013年，綜合體新增供應量約6184萬平方米，加上3000多萬平方米的配套，到2013年底，主要大中型城市的城市綜合體供應量達到1.1億平方米，年復合增長率31%。

　　在這里我們對城市綜合體的定義是，至少由三種不同業(yè)態(tài)組合一起，包括酒店、寫字樓，商場、酒店式公寓等，單體面積在10萬平方米以上。

　　城市綜合體出現(xiàn)井噴狀態(tài)的現(xiàn)象值得警惕。商業(yè)地產沒有大家說的這么樂觀，有一些開發(fā)商已經認識到問題所在，開始做一些布局的調整。

　　例如萬達以前所做的萬達廣場，起步期就是銷售，以銷售來平衡資金。經過一段時期的發(fā)展，開始就采取組合店模式，布局開始多樣化。到目前進入成熟期，其模式就是城市綜合體，創(chuàng)造城市新中心，但它同時也在做一些調整。

　　而華潤則是品牌差異化，在一線城市做萬象城，中端消費城市則是五彩城，社區(qū)商業(yè)則叫歡樂頌。這些大的發(fā)展商已經認識到市場的供應量變化，并在做戰(zhàn)略的布局與調整。

　　有人說商業(yè)地產的黃金十年到了，我不這樣認為，商業(yè)地產還是有很大的挑戰(zhàn)，因此開發(fā)商的戰(zhàn)略非常重要。我覺得商業(yè)地產發(fā)展下去，未來一定要細分化，產品定位明確，產品類型多元化。哪個開發(fā)商在細分市場占得先機，就可以在未來的市場中占據(jù)有利地位。

　　觀點新媒體：雖說商業(yè)地產不受調控的控制，但是商業(yè)地產也或多或少受到一些影響，尤其是信貸緊縮，在目前房地產市場調控依然不放松的情況下，您認為未來商業(yè)地產的這種困境是否會改觀？

　　祝惇若：首先要明確，今天商業(yè)地產面臨的困境并不是由緊縮或調控造成的，而是它的資產屬性造成的。

　　商業(yè)地產是一種沉淀型的資產物業(yè)，不僅前期投資巨大，后期還要投入運營資本去支持，以及個性化、專業(yè)化的管理模式。這樣到若干年以后，才可能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，而后通過專業(yè)運營團隊的運營增加品牌價值和使用價值。這樣前期投入的資本在后期退出的時候，才能實現(xiàn)土地和資產的雙重增值，這也是一個成功的商業(yè)地產的成長規(guī)律。

　　在當前信貸緊縮的大環(huán)境下，很多開發(fā)商由住宅開發(fā)轉型投資商業(yè)地產，但有很多人還沒看清楚商業(yè)地產的成長規(guī)律，根據(jù)其規(guī)律制定相應的戰(zhàn)略規(guī)劃再進入，而不是說住宅地產走不通了就走商業(yè)地產，這肯定會碰壁。

　　觀點新媒體：目前不少開發(fā)商為了發(fā)展旗下商業(yè)地產業(yè)務，紛紛選擇海外融資或私募基金融資等方式，您對此有何看法？如何看待目前商業(yè)地產企業(yè)的融資前景？

　　祝惇若：在發(fā)達國家市場，商業(yè)地產發(fā)展的基礎是房地產金融市場。大多數(shù)商業(yè)地產持有者不是開發(fā)商，而是金融資本。我國因為房地產金融起步得比較晚，產品也不夠豐富，現(xiàn)在主要以房地產信托為主，且相關法律也剛起步，投資項目也不廣，風險的分散性較差。

　　國際上對持有商業(yè)通行的做法是REITs，但我們的REITs相關法律還是空白。從這個角度來看，國內發(fā)展商業(yè)地產，首先要改變環(huán)境，否則開發(fā)商缺乏資金支持的困局還會繼續(xù)存在。

　　私募基金從兩個層面來考慮，第一個是商業(yè)地產的發(fā)展前景。房地產調控帶來大的變動，住宅開發(fā)受限，大家紛紛走向商業(yè)地產，這些都只是商業(yè)地產迅速發(fā)展的外因，只是表面現(xiàn)象。

　　城市化才是推動商業(yè)地產發(fā)展的原動力?，F(xiàn)在城市化的潛力為越來越多的人所認識，從表面上看開發(fā)商由于政策調控，從住宅開發(fā)轉向轉向商業(yè)地產開發(fā)，其實真正的原因是開發(fā)商迎合城市化發(fā)展的趨勢。所以，企業(yè)轉向商業(yè)地產是必然的。

　　沒有調控政策，商業(yè)地產也會發(fā)展，但現(xiàn)在因為政策調控，更推動開發(fā)商加速向商業(yè)地產轉變，所以，從這個方面來講，商業(yè)地產是值得期待的。

　　其次，商業(yè)地產的特點是投資大，收益時間長，同時資金壓力也很大。所以，開發(fā)商必須尋找更廣泛、更適合的資金來源。目前來看，開發(fā)商的資金狀況日趨趨緊，相關數(shù)據(jù)顯示，到2010年底，滬深上市公司的負債率均值為63.43%。在香港上市的內房企資產負債率均值為67.43%，這都是非常高的水平。

　　現(xiàn)在國內取得合適的開發(fā)資金還是比較困難，考慮到國內對信托的限制，房地產銀根還收得比較緊，REITs又不成形，所以選擇私募基金是現(xiàn)在很多企業(yè)度過難關的一個方式。

　　商業(yè)地產有自身的特性，項目的好壞會極大影響整個項目的收益水平，不像住宅，快速處理賣掉就結束了。從商業(yè)地產融資前景來看，主要城市的優(yōu)質地段好項目且有著良好的商業(yè)運營能力，它的融資前景一定比普通的項目要好。

　　觀點新媒體：最近看到一些觀點，對開發(fā)商利用私募基金或信托來做商業(yè)地產不是很看好，覺得未來走的路會很艱難。包括恒隆主席陳啟宗也曾經表示，不管怎么困難都不喜歡用信托的方式，因為會綁手綁腳。您對此是怎么看的？

　　祝惇若：恒隆不能作為國內開發(fā)商的代表，它走的是香港融資環(huán)境，渠道和法律環(huán)境完全不一樣?，F(xiàn)在商業(yè)地產唱主角的還是國內的開發(fā)商，但由于整個法律環(huán)境沒有完善，融資基礎沒有建立，融資環(huán)境還是比較苛刻。

　　銀行不借錢，又不能在國內發(fā)REITs，所以資金很有問題，企業(yè)沒有選擇，只能走私募基金這條路。

　　如果選擇私募基金的方式，在商業(yè)地產中一定要看準項目，在一線城市主要地段，有好的品牌，有優(yōu)良的管理團隊在做，一點都不用擔心。但大多數(shù)開發(fā)商不具備這四點，就沒那么容易了。

　　觀點新媒體：近期不少國內專注于二三線城市商業(yè)地產開發(fā)的公司紛紛表示，要逐步加大往一線城市發(fā)展，減少在二三線城市的投資。這種投資方面的轉變背后意味著什么？此時轉攻一線城市，市場的容納量是否足夠大？

　　祝惇若：其實目前中國的產業(yè)格局還是以大城市為中心的組團式格局，。一線城市如上海，北京、天津，廣州、深圳等中心，然后是三大經濟發(fā)展圈，還有成渝圈等。各類資源、高能級的產業(yè)還是往這些城市傾斜，尤其是一線城市。

　　二、三線城市無論從產業(yè)能級，消費能級、需求前景各方面來看，商業(yè)地產容量肯定不能和一線城市比。

　　從目前非常集中的城市綜合體開發(fā)來看，二、三線城市中心城區(qū)以外的新城區(qū)產業(yè)能級非常有限，商業(yè)主體基本上是大型國企及一些中小型企業(yè)，但這些企業(yè)對整個商業(yè)配套的需求相當有限，支撐不了大型的城市綜合體。

　　在這種情況下，如果在這些地方建幾個大型的城市綜合體，結果就是供過于求。因為高端辦公樓、五星級酒店、大體量購物中心是城市綜合體的主要組成部分，但在這些區(qū)域對此部分的需求卻很弱，租戶同樣也會面臨經營困難。有些開發(fā)商意識到這種局限性之后，會轉向一線城市。但是一線城市的競爭更加激烈，一線城市的新興城區(qū)可能還有機會。

　　不管怎么樣，選址是決定項目成敗很重要的一個因素，但這也不是最重要的，更重要的是產品品質、個性化和產品的升級。如果在模式上沒有創(chuàng)新，產品組合上又沒有亮點，設計上還有缺陷，最后就死路一條。做得好的產品，無論是在一線城市還是二線城市都是有前途，具有競爭優(yōu)勢。

　　觀點新媒體：僅就近期觀察發(fā)現(xiàn)，尤其在上海，經常出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的大宗交易買賣，且購買方多數(shù)為海外基金公司，這是什么原因？海外資金的不斷涌入，對國內商業(yè)地產的發(fā)展將產生哪些變化？

　　祝惇若：2010年以來，國內資本在大宗交易市場上的表現(xiàn)越來越重要，到去年年底，國內資金占到全國地產大宗交易市場的一半。但近期，外資在大宗交易市場又開始活躍，尤其是在商業(yè)物業(yè)方面。

　　從區(qū)域來看，歐美投資者從2009年以來相對比較平靜，亞太地區(qū)的投資表現(xiàn)較為活躍，且以新加坡為代表，這可能是因為本國的經濟狀況受到限制。截至2012年5月底，歐美資金在上海沒有收購交易，而亞太地區(qū)的資金在上海就有三宗交易成交。

　　其實，從這些信息來看，外資對中國整體經濟以及房地產市場未來還是持正面態(tài)度，而這種購買在某種程度上也可以緩解國內部分開發(fā)商的資金壓力，一個項目被買走后，開發(fā)商就會有充足的資金去開發(fā)新項目。

　　然而，對國內開發(fā)商而言，更為重要的是能夠完善商業(yè)地產運營的理念。外資買入以后可以增加國內商業(yè)地產的運營能力，因為它的購買模式比較成熟，包括資本運用模式、發(fā)展戰(zhàn)略都值得國內開發(fā)商學習和借鑒。外資的參與，可以帶來一些對商業(yè)地產開發(fā)和管理的新興觀念。

　　觀點新媒體：在您的眼中，未來商業(yè)地產的方向是什么？商業(yè)地產運營商應該在哪些方面努力，以配合未來持續(xù)發(fā)展的需要？

　　祝惇若：未來商業(yè)地產發(fā)展方向，還是得從住宅市場限購、限貸政策說起。開發(fā)商把目光轉向回報率更高的商業(yè)地產市場，造成現(xiàn)在商業(yè)地產市場火爆，但其實商業(yè)地產市場才剛剛起步。除了國家宏觀調控政策之外，城市化進程加速才是使商業(yè)地產發(fā)展的動力和內因。

　　城市化率從目前50%要上升到75%~80%，這對于商業(yè)地產而言是一個巨大的需求，所以，未來商業(yè)地產發(fā)展前景一定是看好的。所謂城市化，就是產業(yè)帶動人口聚集，進而帶動城市成型的過程。在這個過程中，大規(guī)模的房地產開發(fā)和城市基礎設施建設，都是和產業(yè)導入、人口導入息息相關，互相依托。

　　商業(yè)地產和住宅地產最基本的區(qū)別在于，住宅是通過快速銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡，而商業(yè)則必須通過長期的運營管理，使資產、土地雙重升值，兩種模式完全不一樣。從這個角度而言，開發(fā)商必須在投資決策、規(guī)劃和持續(xù)運營中下功夫。選址、資本結構、融資方式、融資成本、資本運用、風險考量等等，都是投資決策的過程。

　　規(guī)劃則包括建筑規(guī)劃、功能、業(yè)態(tài)定位等等。持續(xù)經營也非常重要，經營方式、租售方式、管理團隊的導入與協(xié)調，還有綠色環(huán)境、人員管理，這都是未來商業(yè)地產發(fā)展的方向。

　　現(xiàn)在還包括全程服務商的導入。依托全程服務商的整合能力，把商業(yè)項目的價值鏈所需的各種服務環(huán)節(jié)，整合成一個高效率解決整體方案，從而最終提升商業(yè)物業(yè)的價值，同時也能夠獲得土地增值。

　　需要注意的是，開發(fā)商必須拋棄原來慣有的“重招商、輕運營”的觀點。其實相比前期規(guī)劃、定位、招商，項目后期的運營管理更為重要，房地產商后期所面對的難題更多，責任更大。開發(fā)一個大商城和城市綜合體很容易，但是要管好它很難。

　　觀點新媒體：中國房地產行業(yè)在如此復雜的政策經濟形勢下發(fā)展至今天，您認為行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應如何達致發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　祝惇若：根據(jù)中國房地產的歷史以及發(fā)展歷程，我們認為現(xiàn)在的房地產市場在進入一個產業(yè)升級的階段。所謂產業(yè)升級，從宏觀上講，是產業(yè)結構的改善和產業(yè)的協(xié)調發(fā)展，微觀而言，就是產業(yè)生產和產業(yè)效率的提高。

　　縱觀房地產歷史，盡管只有短短30年，但經歷了幾個階段：

　　1985年到1991年是初步發(fā)展階段，土地使用制度開始改革。

　　1991年到1995年進入快速發(fā)展時期，開始有土地使用權出讓，大量外資進入，城市基礎化設施加快建設。

　　1996年到2000年是一個調整階段，包括個人抵押貸款施行，住房制度改革，住房商品化，這是前期改革的深入。

　　2000年到2010年是繁榮階段，商品住宅的銷售成為整個房地產的核心。

　　現(xiàn)在我們覺得房地產面臨整個產業(yè)升級的階段，這個可以從國家、市場、企業(yè)和房地產交易四個層面大致看出。

　　國家第三產業(yè)的比重越來越重，老百姓的消費需求越來越高，這都是推動房地產產業(yè)升級，商業(yè)地產快速發(fā)展的一個因素；市場層面來講，商業(yè)地產目前的量不及住宅市場大，但在租售或開工面積的增勢均遠遠超過住宅市場；從企業(yè)的角度來說，很多住宅開發(fā)商從住宅市場轉向商業(yè)地產，不單單是調控，更重要是因為城市化；從具體的交易層面來看，整個市場的大宗商品交易比較活躍，這是四個層面現(xiàn)象的支持原因。

　　我們認為未來房地產發(fā)展會有四個趨勢：首先是產品細分化，商業(yè)地產一定會細分化。其次，資產運營由資本收益向現(xiàn)金流收益發(fā)展。因為資本收益原來就是把項目賣掉就收回，而現(xiàn)金流是長期持有，需要慢慢地運營。

　　第三，房地產金融業(yè)逐步完善，我們已經看到該業(yè)務在進一步發(fā)展。第四，房地產服務公司會越來越專業(yè)化和全程化，提供全程導入，全程參與。從這四個趨勢來看，我們可以得出一個結論：整個房地產正處在產業(yè)升級的階段。