當(dāng)全民都在投機(jī)的時(shí)候，國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策，目的就是讓你清醒下來(lái)，讓你好好走路，不要天天做白日夢(mèng)。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開(kāi)，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 彭飛 隨著各地樓市“微調(diào)”政策相繼叫停，調(diào)控似乎還將繼續(xù)堅(jiān)挺下去。

　　在外界看來(lái)，高端產(chǎn)品將是此次調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，但對(duì)觀瀾湖房地產(chǎn)而言，受此影響似乎并不大。

　　觀瀾湖房地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)洪剛在接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)表示：“我們觀瀾湖在宏觀調(diào)控政策中也受到了影響，但影響不會(huì)像有的項(xiàng)目那么大。觀瀾湖的銷售一直比較穩(wěn)定，不會(huì)因?yàn)楹暧^調(diào)控出臺(tái)我們就走下坡路，市場(chǎng)一好我們就上去。”

　　洪剛還提到，觀瀾湖房地產(chǎn)的定位是一種生活方式和生活態(tài)度式的地產(chǎn)項(xiàng)目，其目標(biāo)客戶群均是已經(jīng)完成財(cái)富積累，并實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的高端人群。

　　而作為房地產(chǎn)行業(yè)一線的營(yíng)銷人士，洪剛對(duì)調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)產(chǎn)生的影響，以及對(duì)整個(gè)調(diào)控政策都有著自己獨(dú)特的看法。

　　他認(rèn)為，調(diào)控政策里面最嚴(yán)厲的是限購(gòu)，這就形成了一種房票，這才是政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大制約。

　　但正是由于限購(gòu)，才能遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)中日益嚴(yán)重的投機(jī)因素。在洪剛看來(lái)，購(gòu)房者的心態(tài)很容易受羊群效應(yīng)影響，容易被投資者引導(dǎo)，大家剛開(kāi)始是個(gè)自住者，在期待資產(chǎn)暴增心態(tài)的影響下，也逐漸變成了投機(jī)者。

　　而政府出臺(tái)的一系列限購(gòu)、限價(jià)政策，都是因?yàn)槭袌?chǎng)過(guò)熱被迫出臺(tái)的。他認(rèn)為宏觀調(diào)控就是讓這些人更冷靜，讓投資者更加客觀的看待房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，讓投機(jī)者打消投機(jī)的念頭，因?yàn)橹挥羞@樣才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)的發(fā)展。

　　此外，對(duì)于那些因過(guò)度膨脹而在此次調(diào)控中舉步維艱的企業(yè)，洪剛也表達(dá)了自己的看法。

　　他認(rèn)為，有些企業(yè)在前兩年因過(guò)度開(kāi)發(fā)，過(guò)度樂(lè)觀看待資金鏈，而當(dāng)風(fēng)雨來(lái)臨的時(shí)候，很多企業(yè)就會(huì)斷弦，但斷弦不能怪風(fēng)來(lái)得太猛，只能怨自己沒(méi)有做好準(zhǔn)備。

　　“其實(shí)，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策既是調(diào)控消費(fèi)者，讓消費(fèi)者冷靜下來(lái)觀看，也是讓過(guò)度開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商檢視一下自己，在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中如何看待合理的投資回報(bào)和合理的發(fā)展，而不是用投機(jī)心態(tài)看待中國(guó)市場(chǎng)。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)觀瀾湖房地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)洪剛的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在觀瀾湖房地產(chǎn)板塊的銷售情況怎樣？

　　洪剛：觀瀾湖的銷售一直比較穩(wěn)定，我們的銷售收益也一直保持在穩(wěn)定水平，不會(huì)因?yàn)楹暧^調(diào)控出臺(tái)我們就走下坡路，市場(chǎng)一好我們就上去。因?yàn)槲覀兊目蛻羧翰皇且揽糠康禺a(chǎn)的投機(jī)和投資來(lái)積累財(cái)富的，我們的目標(biāo)客戶群是已經(jīng)完成財(cái)富積累，并實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的高端人群。

　　觀瀾湖一直在營(yíng)造高端的圈層生活環(huán)境，我們創(chuàng)造的是一種圈層生活方式。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式都是解決剛性需求，但每個(gè)階層都有剛需。舉個(gè)例子，我身體不好，我很喜歡這里的環(huán)境，我需要這種環(huán)境的房子，我想住在這里面，這個(gè)房子對(duì)我來(lái)說(shuō)也是屬于剛性需求的。所以，剛需其實(shí)是根據(jù)不同的族群有不同的定義。所以，觀瀾湖的定位是一種生活方式和生活態(tài)度式的地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：從10年樓市調(diào)控開(kāi)始到現(xiàn)在，您認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有起到抑制作用？對(duì)觀瀾湖又有什么影響？

　　洪剛：肯定是有抑制作用的。因?yàn)檎{(diào)控政策里面最嚴(yán)厲的是限購(gòu)，這就形成了一種房票，這個(gè)才是政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大制約。

　　我們觀瀾湖在這種宏觀調(diào)控政策中也受到了影響，但影響不像有的項(xiàng)目那么大。比如說(shuō)深圳限購(gòu)，我們的房源雖然只剩下20套，這個(gè)時(shí)候就有房票限制。有房票的人寧可投資回報(bào)率更大的房子，所以我們的銷售速度會(huì)減緩，但最終還是不會(huì)阻止我們的銷售，因?yàn)橛^瀾湖的項(xiàng)目能夠滿足我們的目標(biāo)客群購(gòu)置物業(yè)的需求，反而每年都有穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控也到了比較關(guān)鍵的時(shí)期，您怎么看這個(gè)政策走向？

　　洪剛：宏觀調(diào)控政策針對(duì)的是整個(gè)市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)買家，而買家有投機(jī)的，有投資的，也有自住的。我認(rèn)為宏觀調(diào)控就是讓這些人更冷靜，讓投資者更加客觀的看待房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，讓投機(jī)者打消投機(jī)的念頭，因?yàn)橹挥羞@樣才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)的發(fā)展。

　　因?yàn)橥顿Y者畢竟是短期效應(yīng)，市場(chǎng)需要有投機(jī)的人存在，這樣會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)向前發(fā)展。但是，當(dāng)依靠房地產(chǎn)增值來(lái)增加自我資產(chǎn)的觀念特別嚴(yán)重的時(shí)候，投資者也變成了投機(jī)者。

　　這就像股票一樣，一定要賺錢，虧錢我就要鬧事，老百姓也違反了市場(chǎng)規(guī)律。政府所謂的限購(gòu)，限價(jià)政策，都是因?yàn)槭袌?chǎng)過(guò)熱被迫出臺(tái)的，目的是使市場(chǎng)更加健康、能長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。如果我是一個(gè)健康的人，你不用吃藥，如果你發(fā)燒在38度，你可以通過(guò)物理降溫慢慢降下來(lái)。但是，如果你發(fā)燒到41度的時(shí)候，你就燒瘋了，或者會(huì)有生命危險(xiǎn)。這個(gè)時(shí)候唯一的方法就是用重藥，讓你迅速降溫，降溫以后再慢慢恢復(fù)，所以我認(rèn)為國(guó)家的調(diào)控政策其實(shí)是一個(gè)使市場(chǎng)迅速降溫的過(guò)程。

　　觀點(diǎn)新媒體：不少分析認(rèn)為，今年下半年將是調(diào)控兩年以來(lái)最為艱難的時(shí)刻，流動(dòng)性、負(fù)債率與融資能力等將成為影響企業(yè)發(fā)展甚至存亡的關(guān)鍵，你怎么看待這點(diǎn)？

　　洪剛：宏觀調(diào)控剛出臺(tái)的時(shí)候，很多朋友都跟說(shuō)很難、很苦，但也有很多朋友說(shuō)政策好，為什么呢？因?yàn)?，在調(diào)控之前，他是小開(kāi)發(fā)商，根本沒(méi)有權(quán)利和資格去與大的發(fā)展商競(jìng)爭(zhēng)，動(dòng)輒一塊土地一開(kāi)價(jià)就一百億投進(jìn)去了，小開(kāi)發(fā)商就十個(gè)億怎么辦呢。

　　所以宏觀調(diào)控一來(lái)，當(dāng)時(shí)大量圈地的企業(yè)，沒(méi)有為自己過(guò)冬儲(chǔ)備糧食，造成的后果就由你自己去承擔(dān)，而不是由政策承擔(dān)，因?yàn)檎叩某霭l(fā)點(diǎn)是好的。

　　有些企業(yè)在前兩年過(guò)度開(kāi)發(fā)，過(guò)度樂(lè)觀看待資金鏈，而當(dāng)風(fēng)雨來(lái)臨的時(shí)候，很多人就會(huì)斷弦，但斷弦不能怪風(fēng)來(lái)得太猛，只能怨自己沒(méi)有做好準(zhǔn)備。

　　這些企業(yè)就是典型的把資本的概念用盡了，前兩年很多開(kāi)發(fā)商把資本這條皮筋拉到頭了，隨便一彈就斷掉了，你沒(méi)有彈性了，也就沒(méi)有給自己留出彈性生存發(fā)展的空間。如果說(shuō)政策不好，這是誰(shuí)造成的，是因?yàn)槟銓?duì)市場(chǎng)的過(guò)度樂(lè)觀，或者說(shuō)你投機(jī)性太重而導(dǎo)致資金鏈斷裂。那就不要怪市場(chǎng)，怪政府，只能怪自己沒(méi)有“深挖洞，廣積糧”。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么開(kāi)發(fā)商在當(dāng)前這種政策環(huán)境下，要如何面對(duì)這些情況，又如何做到發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　洪剛：我覺(jué)得這時(shí)候要做的就是舍卒保帥，因?yàn)檫@些企業(yè)當(dāng)時(shí)步子邁得太大，如果要想繼續(xù)生存下去，就要賣掉一些資產(chǎn)，就像綠城一樣。這都是源于自己的過(guò)度開(kāi)發(fā)、過(guò)度樂(lè)觀、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠充分。

　　其實(shí)，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策既是調(diào)控消費(fèi)者，讓消費(fèi)者冷靜下來(lái)觀看，也是讓過(guò)度開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商檢視一下自己，在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中如何看待合理的投資回報(bào)和合理的發(fā)展，而不是用投機(jī)心態(tài)看待中國(guó)市場(chǎng)。

　　如果僅以投機(jī)心態(tài)來(lái)看待中國(guó)市場(chǎng)就會(huì)讓國(guó)外資本有更大的獲利空間。因?yàn)槟闶窃谕稒C(jī)，別人就看重你的投機(jī)心態(tài)，給你錢讓你做，最終獲益的是他，但你卻把自己的市場(chǎng)搞亂了。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么您覺(jué)得今年下半年的市場(chǎng)會(huì)是什么形勢(shì)？

　　洪剛：我不是專家，而且我也沒(méi)做過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，我沒(méi)有辦法預(yù)測(cè)下半年的地產(chǎn)走勢(shì)，所以，我不預(yù)測(cè)市場(chǎng)，但按照總體的經(jīng)濟(jì)規(guī)律走勢(shì)，這個(gè)行業(yè)將來(lái)也會(huì)存在起伏。

　　我只能說(shuō)從購(gòu)買者的心態(tài)來(lái)講，中國(guó)的房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不存在最低抄底價(jià)，只要當(dāng)你有需求的時(shí)候，就會(huì)根據(jù)自己的承受能力去購(gòu)買。如果我今天買房子，等待價(jià)格翻倍，賺錢走人，這就是投機(jī)心態(tài)，而投機(jī)一定會(huì)讓你眼前迷失。

　　購(gòu)房者的心態(tài)很容易受羊群效應(yīng)影響，很容易被投資者引導(dǎo)。大家剛開(kāi)始是個(gè)自住者，在期待資產(chǎn)暴增心態(tài)的影響下，也逐漸變成了投機(jī)者，當(dāng)全民都在投機(jī)的時(shí)候，國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策，目的就是讓你清醒下來(lái)，讓你好好走路，不要天天做白日夢(mèng)。