金融街面臨的最大問題就是擴大規(guī)模，而要增加持有物業(yè)的話，就得靠不斷融資。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 雖然金融街一再表示“不差錢”，但在一筆15億的關(guān)聯(lián)貸款后，讓我們看到金融街在融資上的努力，也更留意這個定位為“商務(wù)地產(chǎn)龍頭”的企業(yè)今年的現(xiàn)金狀況。

　　15億融資

　　6月初，金融街發(fā)布公告稱，為滿足公司經(jīng)營工作需要，公司與北京金融街資本運營中心簽訂了委托貸款協(xié)議，從資本運營中心借款金額總計15億元。

　　其中，5億元貸款期限為一年期，10億元貸款期限為兩年期，利率為固定利率7%。根據(jù)協(xié)議約定，公司應(yīng)累計向資本運營中心支付1.75億元借款利息。

　　目前，一年期銀行貸款利率為6.56%，二年期銀行貸款為6.65%。因此，金融街向資本運營中心支付的利率水平略高于同期銀行貸款利率，但低于金融街目前綜合融資成本，所以本次委托貸款利率價格公允。

　　在此之前，北京金融街資本運營中心為北京市西城區(qū)國資委所屬的全民所有制企業(yè)，注冊資本約79.85億元，經(jīng)營業(yè)務(wù)眾多，與金融街不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

　　不過，由于北京金融街資本運營中心法定代表人從2012年4月11日起變更為鞠瑾，而鞠瑾同時擔(dān)又任金融街副董事長。因此，自2012年4月11日起資本運營中心與金融街存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

　　對于此次融資，金融街董辦主任呂國強稱，這只是公司的一次正常的融資行為，以后有機會的話，會考慮多種融資方式。不過，從7%的年利率來看，這筆借款還是比較合適的。

　　他還透露，這筆貸款行為在今年年初已經(jīng)發(fā)生，不過，后來因為副董事長鞠瑾成為資本運營中心的法人代表，雙方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，按照交易所規(guī)則需要重新披露。

　　現(xiàn)金狀況

　　同為北京西城區(qū)國資委下屬企業(yè)，金融街向北京金融街資本運營中心融資，可謂兄弟間的借貸。

　　今年2月23日，金融街曾公告稱，2012年公司計劃債權(quán)融資220億，需由大股東金融街投資集團提供擔(dān)保的債務(wù)融資總額為不超過163億元，金融街需支付母公司融資擔(dān)保費為1.63億元。

　　而據(jù)金融街2011年年報顯示，雖然去年公司的銷售達到130億元，但截至年末的現(xiàn)金凈額為負22.25億元，而這種狀態(tài)從08年就開始了。

　　與此同時，根據(jù)“增加持有物業(yè)”的既定戰(zhàn)略，金融街每年都在不斷增加持有物業(yè)的比例，截至目前，其持有的自持物業(yè)合計約68萬平米。

　　但不斷增持核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，并沒有為金融街帶來現(xiàn)金流的補償，更多的是壓力。

　　其年報數(shù)據(jù)顯示，2011年金融街持有物業(yè)的收入為8.58億，同比增長17.62%，在整個營業(yè)收入中占比約9%，其營業(yè)成本卻同比增長超過20%，在增幅上超過營業(yè)收入，營業(yè)利潤率更是出現(xiàn)同比下降的趨勢。

　　另一組數(shù)據(jù)是，截至去年底，金融街共持有投資性房產(chǎn)90億，約占其凈資產(chǎn)一半，每年的收益率不足5%，但金融街每年要支付7%的借款利息。

　　對于持有物業(yè)不斷增加、但增持物業(yè)所耗現(xiàn)金遠大于經(jīng)營創(chuàng)造的現(xiàn)金這一態(tài)勢，金融街投資者關(guān)系經(jīng)理解釋，雖然公司去年自持物業(yè)收入8.58億元，自持物業(yè)的收益和資本成本基本能夠打平，但近三年收入年平均增長率在27%，隨著利率逐漸下調(diào)和公司優(yōu)化出租物業(yè)管理水平，對于持有型物業(yè)，公司還是非常看好的。

　　不過，她也指出，董事會今年的首要目標是確?，F(xiàn)金安全和資金流穩(wěn)定，將負債率控制在70%以內(nèi)。

　　改變策略

　　有熟悉金融街的分析人士指出，除了國貿(mào)項目靠純物業(yè)收租作為收入外，金融街其他項目都是有租有售，且銷售類占比多。

　　另外，由于出租合同簽約多是三五年，所以租金收入增長很小，與此同時，人力、運營等各項成本卻在不上漲。

　　而在金融街的這種模式下，其面臨的最大問題就是擴大規(guī)模，而要增加持有物業(yè)的話，就得靠不斷融資。不斷融資勢必又會導(dǎo)致負債率的上升，但對房企而言，能降低負債的另一個直接途徑就是提高銷售。

　　來自中銀國際最新的數(shù)據(jù)顯示，2012年，金融街住宅地產(chǎn)總可售資源超過200億元，但主要分布在受調(diào)控影響較大的北京和天津，另外，其位于重慶的金悅城、融景城和惠州巽寮灣也會在今年入市。

　　據(jù)悉，在經(jīng)過長達7年的開發(fā)后，金融街惠州項目將在今年大舉入市，預(yù)計推出5000套房源，預(yù)計實現(xiàn)銷售40億元。

　　金融街惠州相關(guān)人士曾承認，金融街巽寮灣的入市除了受周邊樓盤熱銷的刺激外，為集團貢獻利潤也是入市的另一重要動機。

　　不過，就目前惠州市場多盤入市的局面來看，金融街欲通過該項目提振現(xiàn)金流的想法能否如愿實現(xiàn)仍是個未知數(shù)。