對于當前房地產(chǎn)行業(yè)的情況，秦虹總結稱，全國房地產(chǎn)開發(fā)的增速在下降，而這個增速下降還可能持續(xù)；孟曉蘇則把住房限購比喻成是在“打麻藥”。

　　（2012年5月14日）5月11日，由觀點新媒體與昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會聯(lián)合主辦、奧宸地產(chǎn)(集團)有限公司協(xié)辦的“2012城市觀點論壇昆明行”順利閉幕。

　　論壇邀請到云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳副廳長趙志勇；中房集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇；住建部政策研究中心主任秦虹；瑞士銀行首席經(jīng)濟學家陶冬；奧宸地產(chǎn)(集團)有限公司董事長鄒建民；昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長李明；昆明市住建局房地產(chǎn)業(yè)處副處長王永樹以及金科股份副總裁李戰(zhàn)洪等重量級嘉賓，在論壇上就房地產(chǎn)政策與形勢發(fā)表了主題演講。

　　增速下降與企業(yè)變化

　　秦虹在題目為“艱難的著陸 2012的中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)”的演講中，對目前的房地產(chǎn)政策形勢與未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢再次發(fā)表了意見。

　　對于當前房地產(chǎn)行業(yè)的情況，秦虹總結稱，全國房地產(chǎn)開發(fā)的增速在下降，而這個增速下降還可能持續(xù)，同時，房地產(chǎn)開發(fā)增速下降在東部地區(qū)表現(xiàn)最為明顯，這與東部地區(qū)受調(diào)控影響最為嚴重有直接關系。

　　此外，秦虹還觀察到，今年土地出現(xiàn)了負增長，不過，她也認為即使土地負增長繼續(xù)延續(xù)，對開發(fā)企業(yè)的土地存量增長，還是不會有太大的問題。

　　“在當前的形勢下，出現(xiàn)了一批不拿地、不開工、緩施工的開發(fā)企業(yè)，所以新開工的增長速度出現(xiàn)了負的增長”，秦虹對當下情況如此總結。

　　而對于未來的發(fā)展，秦虹表示：“隨著這一輪的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控之后，行業(yè)在進行調(diào)整，調(diào)整以后，我們的行業(yè)將會出現(xiàn)新的變化和趨勢。”

　　秦虹表示，目前政府的決策，非常清楚地反映了政府的政策力度，就是滿足剛性需求，滿足自住性需求。

　　而在這樣的一個政策和市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了四大變化：

　　第一，就是越來越多的開發(fā)企業(yè)采取穩(wěn)健的財務模式，過去我們的企業(yè)都在冒進，現(xiàn)在的企業(yè)越來越謹慎；

　　第二，由于整個房地產(chǎn)面臨的外部環(huán)境的變化，所以品牌企業(yè)和專業(yè)化能力強的企業(yè)，在市場的占有份額越來越高，越來越多的企業(yè)注重品牌的建設；

　　第三，由于房地產(chǎn)貸款收緊，很多的開發(fā)企業(yè)注重直接融資的模式，所以出現(xiàn)了兩個新的趨勢，一個是證券化投資增長速度非常明顯，第二個是商業(yè)地產(chǎn)的投資增長比較快；

　　第四，就是開發(fā)企業(yè)越來越多的注重聯(lián)合，不僅在不同的開發(fā)企業(yè)之間，更多的體現(xiàn)越來越多的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)合，出現(xiàn)專業(yè)化投資，來降低企業(yè)的風險。

　　對于今年整個房地產(chǎn)市場，秦虹認為，“企業(yè)、城市結構性差異特別大，這是今年房地產(chǎn)市場的特點”。其稱，今年的房地產(chǎn)市場是一個平穩(wěn)之年，好不到哪里去，也不至于太過悲觀。

　　打麻藥的限購調(diào)控

　　孟曉蘇在“談樓市調(diào)控與房價目標”的演講中，則把住房限購比喻成是在“打麻藥”。

　　孟曉蘇稱，前一段時間的住房價格上漲，一方面是因為需求過旺，另一方面由于供給不足，特別是保障性住房供給不足加大了中低收入者的怨氣。所以首先是要增加供應量，但是因為保障房曠課了12年，嚴重的惡化了社會心態(tài)，網(wǎng)民和媒體都在要求要商品房降價，他們把這個目標就引導錯了，其實打壓商品房也是個短板，它并不能接長保障房這個短板，它所起到的不過就是轉移了目標，把人民的批評火議引向到了商品房，引向到了12年沒有停止開發(fā)工作的開發(fā)商。

　　“我早就把這個限購比喻為“打麻藥”，把病人麻醉了，醫(yī)生要快做手術，但是你總打麻藥是不行的，各個城市它的病也是不一樣的。為什么像蕪湖這樣的地方，你還要給人家打麻藥呢？不再麻醉下去了，再麻醉病人就要出問題了。”

　　孟曉蘇還笑言，股市像一條狗，狗是圍著主人轉的，主人走10步，狗能跑100步。事實說明，正是對于國民經(jīng)濟有著巨大拉動力的房地產(chǎn)市場萎縮，影響到了眾多的產(chǎn)業(yè)。

　　孟曉蘇認為：“我們目前要做的是按照中央的要求，把短期調(diào)控政策和長期發(fā)展政策有機結合起來，促進經(jīng)濟的平穩(wěn)、較快發(fā)展。

　　其稱，”房地產(chǎn)業(yè)是七年一個周期，現(xiàn)在我們已經(jīng)走到第四個發(fā)展期的第7年，我相信明年的房地產(chǎn)業(yè)將會迎來一個新的發(fā)展期。“

　　對于杭州的房鬧事件，孟曉蘇稱這不是市場行為，而是嚴重的行政干預造成了供求關系逆轉。降低房價的任務不光本屆政府完不成，下屆政府也完不成，但不需要給下一屆政府設置一個邁不過去的門檻。

　　孟曉蘇還表示，我們的房價目標應該是要恢復到2003年國務院基本文件中的三個基本：總量本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定。

　　有效需求與弱經(jīng)濟周期

　　針對目前業(yè)內(nèi)熱議的剛需問題，陶冬在題為”全球中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)展望“的演講內(nèi)容中表示，中國的房地產(chǎn)從來不缺少需求，也不缺少剛性需求，中國房地產(chǎn)缺的是有效需求，是在這個價錢上面買得起房子的人。

　　陶冬表示，在今天的貨幣環(huán)境下，如果開放了限購令，有一大批投資熱錢還是買得起房子的，但這不是剛性需求。在中國的貨幣完全正?；?，再進一步往前走的時候，當熱錢開始消退，城市的貨幣效益開始減少的時候，那才是中國房地產(chǎn)市場的周期進入了。

　　在發(fā)言中，陶冬指出了兩個值得注意的事情，一是房地產(chǎn)市場有周期。試圖人為的填平周期可以得逞一時，但是沒有可能得逞一世。其稱，房價下來了，不代表以后上不去，房價今天沒有下來，不代表以后不會下來。

　　二是大家認為房地產(chǎn)政策全系于政府的一念之間，政府說松就上去了，政府說收就下來了。中國政府對于西方國家來說行政效力要高一些、對市場的影響力要大一些，但是政府不是上帝，它也許有上帝之手，但是它沒有上帝的腦袋。

　　作為關注全球及中國宏觀經(jīng)濟的專業(yè)人士，陶冬也對目前的宏觀經(jīng)濟情況發(fā)表了言論，其稱中國曾經(jīng)歷過三次超高速的增長，每一次持續(xù)5至6年，每一次都有兩大超級因素的拉動。而在可預測的將來，其暫時看不到一個新的、類似加入WTO、類似房地產(chǎn)這樣的超級因素。

　　陶冬認為：“在今后的幾年，我們將面臨一個弱的增長周期，這是一個弱的信貸周期，一個弱房地產(chǎn)周期，一個弱的出口周期，一個弱的中小企業(yè)周期。”

　　陶冬指出，當前中國的經(jīng)濟有兩個結構性難題。一是銀行去中借化，銀行每收進來的100塊的儲蓄，第一個20%交給了央行的存款準備金賬號，這筆錢動不了；第二個20%借給了地方融資平臺，現(xiàn)在要不斷續(xù)借才不會出現(xiàn)壞賬，這部分也動不了；第三個20%，銀行把錢投到了房地產(chǎn)信托，而今天那筆錢也動不了；第四個20%，銀行借給大型國有企業(yè)，但是國企今天也不怎么投資，所以信貸的周轉速度出現(xiàn)了下滑；只有最后的20%，還在100%的銀行掌控之中，如果你說一個人的心肺功能4/5都不能正常運作，我可以告訴你這位跑不快。

　　二是企業(yè)去實業(yè)化，大家都不投資了，民營企業(yè)家們沒人投資，大家都去炒去了，沒有人再去做實業(yè)的事情。在房地產(chǎn)上面炒一把，在股市上面圈一把，他所賺的錢可要遠遠比他做實業(yè)里面做5年、10年所得的收益高。最近民企不投資了，連國企也不投資，大家都去放高利貸了，一個個都是從銀行拆一筆錢出來加一個利息再借出去，這樣就是為什么當政府主導的固定資產(chǎn)投資下來之后，投資下來、經(jīng)濟增長下來。

　　陶冬稱，這兩個結構性問題導致中國經(jīng)濟打了很多結，因此才會進入弱增長周期。

　　2012，海南盛宴將啟

　　在2012城市觀點論壇昆明行圓滿結束之后，觀點新媒體即將啟動下一個重要的活動，即一年一度的房地產(chǎn)盛會--2012博鰲房地產(chǎn)論壇。

　　每年夏季，在海南博鰲，必定匯集中國房地產(chǎn)行業(yè)從全國趕赴而來的開發(fā)商代表，與政府官員、專家學者、業(yè)內(nèi)大佬以及來自金融、建材、設計等相關行業(yè)的人士共襄盛舉。而今年的博鰲房地產(chǎn)論壇，也將成為千人一堂，共議2012年的房地產(chǎn)行業(yè)及2013年的發(fā)展前景的頂級盛會。

　　這個夏天，海南萬泉河畔，五指山下，思想的火花即將再次綻放。