在彩云之南旅游地產(chǎn)已成為最熱的話題，當(dāng)資金大量流入，當(dāng)大小房企紛紛踏足，旅游地產(chǎn)到底該走向何方？

　　主持嘉賓：

　　云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研先生

　　討論嘉賓：

　　奧宸地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司副總裁楊魯寧（先生）

　　時(shí)代地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總裁助理周四陽(yáng)（先生）

　　昆明中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理劉天旸（先生）

　　昆明合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理劉銘（先生）

　　中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司事業(yè)部總經(jīng)理董風(fēng)華（先生）

　　金地穩(wěn)盛投資管理有限公司上海業(yè)務(wù)部總經(jīng)理陸一帆（先生）

　　德信資本董事長(zhǎng)陳義楓（先生）

　　北京正略鈞策管理顧問(wèn)有限公司副總裁郝炬（先生）

　　主持人（周大研）：非常高興今天參加這么一個(gè)論壇！

　　我想，我們是最后一場(chǎng)，我們就抓緊時(shí)間。我想今天的話題，主要是旅游地產(chǎn)的問(wèn)題，旅游地產(chǎn)，首先我想，旅游地產(chǎn)的第一個(gè)問(wèn)題，想出一個(gè)判斷題給大家做一做，像云南的大理、麗江，大家都很熟悉了。在云南的撫仙湖周圍，地已經(jīng)沒(méi)有了。再說(shuō)在陽(yáng)宗海，大家都知道，華城市和云南城投已經(jīng)做了很多的項(xiàng)目。再看西雙版納，最早也有云南本土的開(kāi)發(fā)商，做了1200畝地的項(xiàng)目。云南省城投也做了1054畝的項(xiàng)目。最近特別熱鬧的，我們看到，一個(gè)是叫做中恒股份的公司，整個(gè)投資是150億，現(xiàn)在跟政府的合同也簽下來(lái)了。最后萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也是拿了6平方公里的地，準(zhǔn)備做一個(gè)150億的投資。早期像世紀(jì)金源的樓盤(pán)也已經(jīng)賣得差不多。還有普洱的地方，有一個(gè)中坤集團(tuán)，要打造一個(gè)原生態(tài)的項(xiàng)目。

　　這里，我想問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題，專家學(xué)者、老總已經(jīng)講得很多。整個(gè)中國(guó)旅游地產(chǎn)、云南的旅游地產(chǎn)，現(xiàn)在是黎明、黃昏、還是黑夜？是春天？還是冬天？

　　我想請(qǐng)問(wèn)周總。

　　周四陽(yáng)：我想這個(gè)問(wèn)題，我從宏觀層面看一下，從整個(gè)全球地產(chǎn)的發(fā)展看，歐美的發(fā)展看，中國(guó)是90年代末才做這個(gè)發(fā)展，我們是處于初級(jí)階段。處于階級(jí)階段，隨著我們居民的收入增加，大眾的消費(fèi)觀念發(fā)生了變化，由以前的觀光旅游的休閑改變?yōu)槁糜味燃偈降?。另外一個(gè)更重要的，就是這個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在存在兩個(gè)很不利的方面，第一個(gè)就是說(shuō)，實(shí)際上我們中國(guó)在做旅游地產(chǎn)的概念，是模糊的。這個(gè)概念來(lái)自兩個(gè)方面，第一個(gè)方面，我們消費(fèi)者不是很清楚旅游地產(chǎn)會(huì)如何？第二是開(kāi)發(fā)商本身，在推到旅游項(xiàng)目的時(shí)候，所傳導(dǎo)給消費(fèi)者也不是很清晰的。很多的消費(fèi)者會(huì)把旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目作為投資項(xiàng)目，而非旅游度假的消費(fèi)項(xiàng)目，最后發(fā)展成住宅式的。這是第一個(gè)問(wèn)題。

　　第二個(gè)問(wèn)題，要進(jìn)入旅游地產(chǎn)的門檻是非常高的。所以我們看，去年已經(jīng)有企業(yè)產(chǎn)生了比較大的資金鏈的問(wèn)題。

　　主持人（周大研）：這個(gè)問(wèn)題還要請(qǐng)一下金地穩(wěn)盛的陸總也給我們介紹一下。

　　陸一帆：對(duì)于旅游地產(chǎn)也少，我們要分成兩個(gè)方面，一個(gè)是偏向于本的價(jià)值，另一個(gè)是偏重于銷售的。這樣會(huì)看到，從國(guó)外來(lái)說(shuō)，這個(gè)行業(yè)在國(guó)外來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)通過(guò)一些方式，可以把你的投資需求，加上你的度假消費(fèi)的需求結(jié)合，這是比較好的。從我到昆明幾次，我發(fā)現(xiàn)很多開(kāi)發(fā)商，在西雙版納，他們買了不少地，他們希望通過(guò)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)概念，快速地銷售，去實(shí)現(xiàn)。這樣會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，首先會(huì)有許多開(kāi)發(fā)商，像華城等規(guī)模比較大，會(huì)有資金上的壓力。這是第一點(diǎn)，他們?nèi)鄙僖稽c(diǎn)，除了銀行，他們?nèi)狈Y金鏈的對(duì)接。從國(guó)際的市場(chǎng)上來(lái)說(shuō)，資本有比較小的拋放，這個(gè)金融操作層面的問(wèn)題。我就感覺(jué)像今年的夏天，今年的夏天來(lái)得比較早，特別熱，現(xiàn)在做旅游地產(chǎn)比較熱，要如何發(fā)展？要跟金融界結(jié)合，要跟金融管理方面好好地考慮，否則會(huì)出現(xiàn)很多的房屋在那里，但是沒(méi)有很好地經(jīng)營(yíng)。

　　謝謝！

　　主持人（周大研）：今天在座的都是云南的投資企業(yè)和開(kāi)發(fā)商，我們很關(guān)注專業(yè)和操作層面的東西。

　　所以，第二個(gè)問(wèn)題，我們?cè)趫?chǎng)的嘉賓都有很多的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)驗(yàn)方面，大家來(lái)一起分享一下，我們做旅游地產(chǎn)有戰(zhàn)略性的考慮，必須要明修棧道暗度陳倉(cāng)，我覺(jué)得這有很多的經(jīng)驗(yàn)分享，請(qǐng)奧宸地產(chǎn)的楊總，跟我們分享一下問(wèn)題。

　　楊魯寧：很高興跟大家分享旅游地產(chǎn)的話題，因?yàn)閺膴W宸集團(tuán)的布局中，云南是大本營(yíng)，旅游開(kāi)發(fā)是最具備的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，因?yàn)橹鞒秩艘舱f(shuō)了旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的問(wèn)題，我們要結(jié)合第一個(gè)問(wèn)題談一下。云南的旅游地產(chǎn)，現(xiàn)在在什么季節(jié)，我回答是春天，剛剛開(kāi)春？因?yàn)樵颇洗蠖鄶?shù)的旅游地產(chǎn)還沒(méi)有找到合理的開(kāi)發(fā)模式。

　　主持人（周大研）：我非常同意這個(gè)說(shuō)法，現(xiàn)在住宅地產(chǎn)是冬天，商業(yè)地產(chǎn)是春天。

　　楊魯寧：我們有很多公司在拿地，就旅游地產(chǎn)的模式講，拿幾畝的開(kāi)發(fā)不是旅游地產(chǎn)，旅游是一種人的休閑的生活方式，為什么說(shuō)旅游地產(chǎn)的春天，中國(guó)的旅游業(yè)剛剛介入到這里面，我們以前是到一個(gè)地方是觀光，看兩天、看三天，當(dāng)轉(zhuǎn)化為旅游人的生活方式的時(shí)候，旅游地產(chǎn)才能真正地發(fā)展起來(lái)。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段和生活的發(fā)展階段，剛剛到這個(gè)階段，剛剛要開(kāi)始，所以對(duì)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)來(lái)講，要考慮的是生存模式和生活模式。要規(guī)模效應(yīng)，要分析旅游地產(chǎn)，才能做起來(lái)。

　　如果只是旅游觀光，來(lái)兩天、三天，不是旅游地產(chǎn)。人是需要什么樣的旅游地產(chǎn)，怎么來(lái)利用旅游地產(chǎn)，它的度假和休閑。我們還要注重養(yǎng)生，我們的度假，正是旅游地產(chǎn)最大的需求。對(duì)青年人、中年人不多，但是對(duì)于退休的老人非常多，所以我們要和老人結(jié)合起來(lái)、跟醫(yī)療保健結(jié)合起來(lái)，這樣才能形成正確地發(fā)展模式，對(duì)未來(lái)昆明旅游地產(chǎn)和云南旅游地產(chǎn)發(fā)展的途徑。對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)講，這是我說(shuō)是春天的原因。當(dāng)然不排除倒春寒，但是并不意味著到冬天了，而是我們沒(méi)有走到一個(gè)正確的道路上。我們摸索了很多年，在騰沖、芒市也在考慮問(wèn)題。在第一場(chǎng)嘉賓談話的時(shí)候，特別有同感，張總是做設(shè)計(jì)的，我也做產(chǎn)品設(shè)計(jì)一年，我們的設(shè)計(jì)超過(guò)了美國(guó)的2500倍，我們一年做的東西，超過(guò)了人家一輩子，我們這種情況下，談不上產(chǎn)品模式的研究。所以我們要借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，這是一直做的，對(duì)人們的生活方式進(jìn)行研究，這是我要跟大家分享的。

　　主持人（周大研）：我個(gè)人有一個(gè)觀點(diǎn)，我覺(jué)得做住宅地產(chǎn)是學(xué)士，做旅游地產(chǎn)是博士，我個(gè)人對(duì)做旅游地產(chǎn)是很敬畏的。

　　在做旅游地產(chǎn)的時(shí)候，這個(gè)資產(chǎn)是很大，我想請(qǐng)中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司的董總談?wù)勥@問(wèn)題。

　　董風(fēng)華：我們從支持開(kāi)發(fā)商從住宅產(chǎn)品到商業(yè)地產(chǎn)，到現(xiàn)在我們開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型做旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，我們是持續(xù)地跟進(jìn)服務(wù)。這里我僅代表我們單位，副主任跟開(kāi)發(fā)界的同仁說(shuō)一句心里話，這個(gè)市場(chǎng)，從來(lái)不缺錢，第二我們是真真正正想用資金支持產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是我們有一個(gè)前提，你的商業(yè)模式，你的產(chǎn)品是要能夠把握我對(duì)你資金的支持，到期你能夠還本付息的。所以我們從商業(yè)模式的支持角度來(lái)看，我們要看你的商業(yè)模式是否成熟，你的商業(yè)理念是否能夠落地。

　　我給大家一些小的建議和提示，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)大家炒得比較熱、談得比較多，但是到現(xiàn)在沒(méi)有看到非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式的出現(xiàn)，旅游地產(chǎn)，我們做開(kāi)發(fā)的投入，不要把地產(chǎn)放在第一位，首先要把旅游、把它搞清楚。而且旅游不是過(guò)去單單的旅游，名勝古跡、一種小的風(fēng)景看看。

　　主持人（周大研）：因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)線的項(xiàng)目，需要現(xiàn)金流的引領(lǐng)，你的角度看，它是適合做長(zhǎng)線的資金，還是？

　　董風(fēng)華：從我的角度看，我覺(jué)得更適合做長(zhǎng)線資金的支持。但是我們覺(jué)得能夠落地很強(qiáng)，能夠短期地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回籠，這也是可以的。

　　主持人（周大研）：現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)，比如說(shuō)養(yǎng)老、養(yǎng)生，云南的民族風(fēng)情園等等，這涉及到產(chǎn)品的研發(fā)，我想請(qǐng)問(wèn)劉天旸總經(jīng)理。

　　劉天旸：我想跟大家分享一下，昆明中原房地產(chǎn)在中國(guó)的開(kāi)發(fā)商，在洱海的發(fā)展項(xiàng)目，對(duì)整個(gè)云南省的旅游產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，我們也有一定的了解，剛談到旅游地產(chǎn)，我們看，我比較贊同旅游和地產(chǎn)是兩個(gè)概念，我們不建議把地產(chǎn)加在旅游上面。云南的旅游，是非常豐富的省份。剛才提到了云南的旅游市場(chǎng)，云南的氣候很好，很多時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)，你要做得高端，會(huì)把國(guó)外和歐洲的一些風(fēng)情小鎮(zhèn)搬到國(guó)內(nèi)外地這樣國(guó)內(nèi)的檔次就會(huì)提高很多。但是我們忽略了一個(gè)問(wèn)題，旅游不是看項(xiàng)目、而是看風(fēng)景，云南，26個(gè)少數(shù)民族，里面有很多的民族文化，文化非常多，如果有人真的從這方面做開(kāi)發(fā)，有人只是打了一個(gè)擦邊球，沒(méi)有做深度開(kāi)發(fā)。

　　主持人（周大研）：要在旅游上下功夫，要在人文上下功夫。

　　劉天旸：我們要了解它的文化。所以我覺(jué)得真正在云南，把旅游地產(chǎn)能夠運(yùn)作成功，應(yīng)該讓大家能夠發(fā)展，而且有互動(dòng)的活動(dòng)在里面，真正的凈化還是在文化。

　　主持人（周大研）：昆明合富輝煌的劉總你們也做了很多項(xiàng)目，請(qǐng)你談?wù)勀銈兊男牡谩?/p>

　　劉銘：我們做了這些多年，做房地產(chǎn)的深化，我們要做的東西，我們要把產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來(lái)，我去北京清華上課的時(shí)候，我聽(tīng)過(guò)孟總的課，我聽(tīng)到生態(tài)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)結(jié)合，還有養(yǎng)生養(yǎng)老。我借這個(gè)機(jī)會(huì)，給相關(guān)行業(yè)的同行能不能研究自己的情況，分出一部分精力來(lái)帶產(chǎn)業(yè)的養(yǎng)生養(yǎng)老的理念，所以我覺(jué)得這個(gè)東西，容易把我們的專業(yè)和資本整合在一起。

　　主持人（周大研）：最后一個(gè)問(wèn)題，想有請(qǐng)郝總和陳總，中國(guó)旅游度假的目的地，像加勒比海和地中海沿岸，請(qǐng)兩位，郝總怎么看這個(gè)問(wèn)題？我們有沒(méi)有可能成為國(guó)際性的度假區(qū)？

　　郝炬：對(duì)于云南的旅游業(yè)發(fā)展，我是比較看好，我們有非常優(yōu)秀的自然資源，我們還有相對(duì)良好的人文資源。在整個(gè)的運(yùn)作過(guò)程中，除了整個(gè)我們的自身資源以外，通過(guò)的旅游行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)一起推動(dòng)，如何聯(lián)合旅游資源的升級(jí)，來(lái)動(dòng)整個(gè)旅游行業(yè)的升級(jí)。我們很清楚地看到了中國(guó)旅游發(fā)展的背景，但是對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我有幾個(gè)建議，一個(gè)建議我們?cè)谧龅臅r(shí)候，在開(kāi)發(fā)模式上，實(shí)際上是地產(chǎn)多、旅游少。這更多的，因?yàn)槲覀冎缆糜伍_(kāi)發(fā)，大片開(kāi)發(fā)的時(shí)候投入很大，更多的是房地產(chǎn)。但是真正做到把地產(chǎn)和旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)結(jié)合的企業(yè)，其實(shí)并不多，在這里面，我們有說(shuō)到華僑城，比如說(shuō)我們對(duì)原有資源的圈地改造升級(jí)，我們引進(jìn)或者說(shuō)獨(dú)創(chuàng)，在我們獨(dú)特的文化和背景前提下，獨(dú)創(chuàng)高端的休閑、旅游的產(chǎn)業(yè)和方式。我想，對(duì)于這點(diǎn)來(lái)講，旅游地產(chǎn)的下一步發(fā)展，在這方面的突破是重點(diǎn)，否則會(huì)回到商業(yè)地產(chǎn)的老路上來(lái)。我們的定位差異化、品牌差距化，這是我們的現(xiàn)狀。我們要兩點(diǎn)合理建設(shè)。

　　第二點(diǎn)，我們?cè)诮ㄔO(shè)的時(shí)候，要有合理的快慢和動(dòng)態(tài)的結(jié)合，在旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，總體的投入，比商業(yè)更復(fù)雜的綜合體，對(duì)于對(duì)商業(yè)來(lái)講，投入的過(guò)程中，時(shí)間比較長(zhǎng)。介于旅游的公司層面、開(kāi)發(fā)層面、融資層面，三個(gè)層面要做好整體資金和規(guī)劃的平衡。

　　兩點(diǎn)建議。

　　主持人（周大研）：也請(qǐng)德信資本的陳總談?wù)勥@個(gè)問(wèn)題的看法。

　　陳義楓：很榮幸我成為最后的發(fā)言嘉賓，忠實(shí)到最后的聽(tīng)眾是最真實(shí)的。

　　德信資本，我們提供專業(yè)的地產(chǎn)資金的支持，我們認(rèn)為云南的旅游地產(chǎn)空間很大，大有可為，剛才嘉賓也說(shuō)了，旅游地產(chǎn)往往是大盤(pán)，而且是遠(yuǎn)郊，它有它的內(nèi)在必然性，大盤(pán)和遠(yuǎn)郊有一個(gè)比較長(zhǎng)線的開(kāi)發(fā)周期，逐步成熟、逐步增值，這樣的一個(gè)模式。需要穩(wěn)定地、長(zhǎng)期的資本支持，所以資本運(yùn)營(yíng)能力是旅游地產(chǎn)的兩個(gè)核心能力之一，第一個(gè)是產(chǎn)業(yè)的能力。

　　我講講我們德信資本有什么特色？如何支持旅游地產(chǎn)的發(fā)展。我覺(jué)得除了一個(gè)是穩(wěn)定之外，我們還有產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式。我們有預(yù)想的時(shí)候，很多產(chǎn)業(yè)可能就把預(yù)想收走了，但是我不把這個(gè)預(yù)想收走。

　　我們私募基金是受到行業(yè)調(diào)控運(yùn)行規(guī)模最小的模式，因此從規(guī)模來(lái)講往往是反周期的，我們做到一刀切調(diào)控的時(shí)候，我們的模式會(huì)發(fā)生，但是規(guī)模會(huì)擴(kuò)大。現(xiàn)在云南成了我們公司，全國(guó)五個(gè)重點(diǎn)省份之一，重點(diǎn)省份大概是河南、河北、山東、廣東、云南，云南的旅游地產(chǎn)，是我們的投資重點(diǎn)，我們?cè)谠颇献鐾顿Y，我們感覺(jué)到非常好，為什么好？需求旺盛，資金供應(yīng)鏈也非常旺盛。去年我們的基金有五個(gè)投資者認(rèn)購(gòu)，在全國(guó)的發(fā)行里面，兩天5個(gè)人1.5個(gè)億。

　　主持人（周大研）：我們的云南的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)是非常落后的，希望陳總這樣的私募資金多進(jìn)入云南，支持云南的發(fā)展！

　　今天大家在論壇上都積極地獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，對(duì)云南的發(fā)展將會(huì)起到非常好的作用！

　　云南是非常好的地方，氣候宜人，云南的氣候非常好，各種活動(dòng)都可以。云南還有很多的文化資源，現(xiàn)在云南每年在最近幾年，海外的旅游人大概350萬(wàn)人左右，還有的旅游收益很高，國(guó)內(nèi)的游客也很多。所以云南地產(chǎn)是非常有前途的。

　　另外從政策面看，云南是國(guó)家發(fā)改委首批的第一個(gè)旅游示范區(qū)。另外一點(diǎn)，我在這里斗膽地代表我們?cè)颇先w人民和云南的政府說(shuō)三句話：

　　第一句話，從旅游的角度來(lái)說(shuō)，全世界有的，云南基本上都有，全世界沒(méi)有的，云南也許還有。

　　第二句話，你錯(cuò)過(guò)了這個(gè)海南，千萬(wàn)別錯(cuò)過(guò)云南。

　　第三句話，你一定要到云南來(lái)！

　　謝謝！